Vente et obligations du bailleur vendeur – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Cet arrêt juge “qu’en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur”.

“La société Klepierre, société anonyme, dont le siège est […] , venant aux droits de la société Corio, a formé le pourvoi n° Q 18-19.589 contre l’arrêt rendu le 26 avril 2018 par la cour d’appel de Versailles (12e chambre section 2), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Univers des sacs, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

2°/ à la société Ochito, société par actions simplifiée, dont le siège est […] , venant aux droits de la société Corio,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Klepierre, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Univers des sacs, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Ochito, après débats en l’audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 26 avril 2018), que la société Univers des sacs est locataire de deux locaux réunis et faisant l’objet de deux baux distincts consentis par la société Corio, qui, le 31 janvier 2017, les a vendus à la société Ochito ; que se plaignant du mauvais état du centre commercial dans lequel se trouvent les locaux ainsi que d’un dysfonctionnement du chauffage dans ses locaux, la société Univers des sacs a assigné la société Corio en indemnisation de son préjudice ; que la société Ochito est intervenue volontairement ;

Attendu que la société Klépierre, venant aux droits de la société Corio fait grief à l’arrêt de rejeter la demande de mise hors de cause de cette société, et, en conséquence, de condamner cette dernière, in solidum avec la société Ochito, à payer à la société Univers des sacs des dommages-intérêts ;

Mais attendu qu’en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur ; que la cour d’appel a constaté que la société Corio n’avait pas délivré des locaux comportant un système de chauffage adapté et n’avait pas entrepris les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour qu’il soit remédié au défaut d’entretien et de sécurité des parties communes du centre commercial ; qu’il en résulte que, n’ayant pas rempli ses obligations de bailleur avant la vente, sa responsabilité était engagée à l’égard du preneur ; que, par ce motif de pur droit substitué à ceux critiqués, la décision se trouve légalement justifiée ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Klépierre aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Klépierre et la condamne à payer à la société Univers des sacs la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Klepierre.

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la société Corio, aux droits de laquelle vient la société Klepierre, de sa demande de mise hors de cause, et, en conséquence, d’avoir condamné cette société, in solidum avec la société Ochito, à payer à la société Univers des sacs la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel,

AUX MOTIFS QUE

« sur la demande préalable de mise hors de cause de la société Corio

Il est constant et par ailleurs justifié par une attestation notariée du 15 février 2017 produite aux débats – voir cote 24 du dossier de la société Ochito, que selon acte authentique du 31 janvier 2017 la société Corio, a cédé le centre commercial dont s’agit à la société Ochito laquelle est donc subrogée dans tous les droits et actions de son vendeur précision étant faite que vendeur et acquéreur ont régularisé une cession de créance au titre des impayés de loyers et charges au jour de la vente.

Cette attestation notariée précise : “le vendeur a subrogé l’acquéreur dans tous ses droits et obligations au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente.”

La société Ochito qui est intervenue volontairement à l’instance d’appel soutient, que la notification de ses conclusions valent en tant que de besoin, signification de la cession de créance à la société Univers des sacs.

Il lui sera donné acte de son intervention volontaire sans qu’il soit cependant fait droit à la demande de mise hors de cause de la société Corio dès lors que la société Univers des sacs qui forme contre cette dernière une demande de condamnation solidaire s’y oppose et dès lors que la copie de l’acte authentique du 31 janvier 2017 précité n’étant pas produite aux débats dans son intégralité, il n’est pas permis de vérifier que la mention de la présente procédure y est spécifiée tandis que la cession de créance par le vendeur au profit de l’acquéreur, ne concerne que les impayés de loyers et charges au jour de la vente ;»

1) ALORS QU’il résultait de l’attestation établie le 15 février 2017 par le notaire ayant instrumenté la vente, que par acte authentique du 31 janvier 2017, la société Corio avait cédé à la société Ochito le centre commercial comprenant le lot litigieux loué à la société Univers des sacs, et que l’acte précisait que “le vendeur a subrogé l’acquéreur dans tous les droits et obligations au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente” ; que la clarté et la généralité de la mention englobant toutes les procédures en cours entre la société Corio et ses locataires au jour de l’acte de vente du 31 janvier 2017 visait nécessairement le contentieux dont était saisi la cour d’appel, initialement introduit par la société Univers des sacs contre la société Corio par assignation du 20 mars 2014 ; qu’en refusant de donner effet à la clause précitée relative à la subrogation, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, devenu l’article 1103 du même code ;

2) ALORS QUE’il était constant et justifié, ainsi que l’a relevé la cour d’appel, que selon acte authentique du 31 janvier 2017, la société Corio avait cédé à la société Ochito le centre commercial dénommé Le Charras, comprenant le lot 1211 objet du bail consenti à la société Univers des sacs, et que l’acte contenait une clause aux termes de laquelle la société Ochito était subrogée dans tous les droits et actions de son vendeur, la société Corio au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente ; qu’aucune des parties ne contestait l’existence de cette clause ni ne discutait de sa portée, ni la société Corio qui s’en prévalait au soutien de sa mise hors de cause (concl. de mise hors de cause du 21 févier 2017), ni la société Ochito qui s’en prévalait pour justifier son intervention volontaire (concl. du 12 janvier 2018 p.8 et 31) ni la société Univers des sacs qui se bornait à motiver son opposition à la demande de mise hors de cause de la société Corio par la circonstance qu’il résultait de l’acte de vente que seuls “les impayés de loyers et charges au jour de la vente ont fait l’objet d’une cession de créance par le vendeur au profit de l’acquéreur” (concl. d’appel n°6 récapitulatives p.34) ; qu’en rejetant la demande de mise hors de cause de la société Corio au motif que la copie de l’acte authentique de vente n’étant pas produite aux débats, il ne lui était pas permis de vérifier que la mention de la présente procédure y était spécifiée, quand aucune partie ne le contestait, la cour d’appel a méconnu les termes du litige, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE la clause de subrogation expresse contenue à l’acte de vente des lots de copropriété détenus par la société Corio au profit de la société Ochito, portait sur tous les droits et obligations du vendeur au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente, 31 janvier 2017 ; qu’en rejetant la demande de mise hors de cause de la société Corio au motif inopérant que la cession de créance par ailleurs consentie par le vendeur au profit de l’acquéreur ne concernait que les impayés de loyers et charges au jour de la vente, quand cette cession de créance n’était pas revendiquée par la société Corio au soutien de sa mise hors de cause et ne s’opposait pas au prononcé de celle-ci, laquelle reposait sur la subrogation de la société Ochito dans ses droits et obligations susceptibles de naître des procédures l’opposant aux locataires des lots vendus, existantes au jour de la vente, la cour d’appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, devenu l’article 1103 du même code.”

Plus d'articles

Dossier Exclusif Covid-19

Comment protéger son épargne et ses investissements après la crise du Covid-19.

Dossier exclusif avec:

Comparez le rendement d'un livret A, et un investissement alternatif.

Une fiche de calcul simple pour évaluer le potentiel de rendement d’un investissement alternatif