Un diagnostic pour la mérule ? – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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La question d’un diagnostic pour la mérule, avant la vente, est à nouveau posée.

Question écrite n° 14435 de M. Hervé Maurey 

M. Hervé Maurey attire l’attention de Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur la lutte contre le mérule.
Le développement de ce champignon dans un bâtiment est particulièrement problématique puisqu’il s’en prend à sa structure même et porte atteinte à sa solidité. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit un dispositif d’information des propriétaires et futurs acquéreurs sur le risque potentiel de mérule dans des zones où la présence de ce champignon est observée.
Toutefois, ce dispositif peu contraignant montre ces limites, le nombre de zones identifiées par arrêté préfectoral étant limité par rapport à l’ampleur réel du problème.
Afin d’améliorer le dispositif de lutte contre le mérule, plusieurs pistes peuvent être envisagées. Le renforcement du dispositif actuel pour améliorer l’identification des zones où la présence de mérule est avérée, en assortissant les obligations prévues par des sanctions.
Si la réalisation d’un dépistage systématique dans ces zones est une solution écartée – celle-ci nécessitant des sondages destructifs – certains experts estiment qu’un diagnostic établissant la présence de conditions favorables au développement du mérule pourrait être réalisé.
En matière de prévention, l’amélioration de l’information des acquéreurs de tout bien susceptible d’être affecté par le mérule – dont la structure est en bois – pourrait être envisageable dans les départements les plus concernés, et au-delà des zones identifiées par arrêté préfectoral. Cette obligation d’information pourrait relever des notaires.
Aussi, il lui demande les mesures qu’il compte prendre afin d’améliorer la lutte contre le mérule.

Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales

La prévention du risque mérule repose sur un cadre législatif, prévu aux articles L.133-7 à L. 133-9 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Cette loi a conduit à la mise en place d’un système de vigilance : l’occupant d’un immeuble, ou à défaut son propriétaire, a l’obligation de déclarer en mairie la présence de mérule dès qu’il en a connaissance (article L. 133-7 du code de la construction et de l’habitation). Les communes ont la responsabilité de prévenir les services préfectoraux et un arrêté peut ensuite être pris pour délimiter les zones à risque d’infestation (article L. 133-8). Lors de la mise en vente d’un bien immobilier situé dans l’une de ces zones, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence d’un risque (article L. 133-9). Compte tenu des conséquences sur la vente d’une absence d’information de l’acquéreur sur un risque connu, ce mécanisme est efficace pour identifier finement et progressivement les habitations et les secteurs touchés. Il apparaît cependant difficile d’envisager un diagnostic établissant la présence de conditions favorables au développement de la mérule, tant les causes sont multiples et liées aux conditions particulières de chaleur et d’humidité du lieu concerné ainsi que du comportement même de ceux qui l’occupent : mauvais entretien ou manque d’entretien du bien, ainsi que de ses abords, entraînant un excès d’humidité dans les éléments bois (manque de chauffage, de ventilation, fissures non réparées…), dégâts des eaux ou fuites d’eau, remontée des eaux souterraines ; défauts de conception, de construction ou d’aménagement entraînant une humidité excessive dans les locaux. Se propageant dans l’obscurité sur les charpentes, le plancher et les menuiseries, la mérule est difficile à détecter sans sondage ou dépose. Ce sont les raisons pour lesquelles, en dépit des ravages produits par ce champignon et du développement du contentieux lié à la vente de biens infestés, il est difficilement envisageable, lors d’une vente, d’élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs notamment en leur demandant d’examiner des endroits visuellement non détectables ou dans des parties inaccessibles en vue d’établir un diagnostic « mérule ». Le dispositif actuel permet d’identifier les zones où la présence de mérule est avérée, et les conséquences sur la vente constituent une très forte incitation à déclarer cette présence. C’est pourquoi, au regard des différentes causes possibles, aucune des mesures législatives ou règlementaires n’a été assortie d’aucune autre sanction spécifique. Au-delà du dispositif législatif et règlementaire existant, il a été retenu de mettre l’accent sur la prévention de ce risque, avec des informations disponibles sur le site des préfectures et des ministères en charge de la construction et de l’environnement, ainsi que la mise en disposition du guide “Prévention et lutte contre les mérules dans l’habitat”, réalisé en collaboration avec l’agence nationale de l’habitat (Anah).

Je suis avocat depuis 1989 au Barreau d’Angers.

J’ai obtenu la mention de spécialisation en droit immobilier et la mention de spécialisation en droit public.

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