Un cas de responsabilité du notaire en raison de l’insolvabilité de l’acquéreur – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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Voici un arrêt relatif à la responsabilité du notaire en raison de l’insolvabilité de l’acquéreur.

FAITS ET PROCÉDURE

Après compromis de vente du 10 juin 2013, passé avec le concours de la société S. services, selon lequel l’acquéreur avait déclaré ne pas avoir recours à un prêt, les époux W. ont vendu à M. R., par acte authentique dressé le 12 septembre 2013 par Me T., notaire à Mutzig (67), un immeuble à Colmar moyennant le prix de 1 005 000 euros, payable dans un délai de sept jours, avec transfert de propriété immédiat.

Le prix n’ayant pas été payé, les vendeurs ont, après avoir fait délivrer, le 26 octobre 2013, un commandement de payer visant la clause résolutoire, prévue à l’acte à défaut de paiement, fait assigner à jour fixe l’acquéreur, le 27 décembre 2013, devant le tribunal de grande instance de Colmar, qui, par jugement définitif du 13 mars 2014, a constaté la résolution de plein droit de la vente et condamné M. R. à payer aux époux W. la somme de 100 500 euros au titre de la clause pénale.

Les époux W. ont repris possession de leur immeuble le 30 avril 2014, par l’intermédiaire d’un huissier auquel M. R. a remis les clés, mais n’ont pu recouvrer la somme de 100 500 euros, l’huissier mandaté ayant délivré un certificat d’irrecouvrabilité le 3 novembre 2014. Ils ont revendu leur bien le 3 septembre 2014 pour 750 000 euros, après signature d’un avant-contrat sous-seing privé le 11 juillet 2014.

C’est dans ces conditions qu’ils ont fait assigner l’agence immobilière et le notaire, par actes déposés au greffe le 5 octobre 2015, devant le tribunal de grande instance de Colmar, en responsabilité, pour obtenir leur condamnation, in solidum, à leur payer la somme de 391 837,07 euros, outre 10 000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral.

Le tribunal, par jugement en date du 18 octobre 2018, a débouté les époux W. de leurs demandes à l’encontre de la société S. services, mais a condamné Me T. à leur payer la somme de 92 000 euros (80 000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le prix escompté, 6 500 euros au titre des frais de procédure exposés du fait de la défaillance de l’acquéreur, 5 000 euros

au titre d’un préjudice de jouissance et 800 euros au titre de la perte de chance de ne pas payer les taxes foncières 2013 et 2014), dont 50 000 euros avec exécution provisoire, ainsi que 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il a déclaré sans objet l’appel en garantie de l’agence à l’encontre du notaire et mis à la charge de Me T. et des époux W., respectivement, 2/3 et 1/3 des dépens.

Le tribunal a estimé pour l’essentiel que:

1) l’acquéreur avait remis à l’agence immobilière une attestation bancaire HSBC de Genève en date du 7 juin 2013, selon laquelle son compte était créditeur de 2 500 000 francs suisses ; s’il s’est avéré, suite à l’enquête pénale effectuée en 2014, qu’il s’agissait d’un faux et que M. R. était connu pour des faits d’escroquerie, le document présenté avait toutes les apparences de régularité et l’agence n’avait pas à s’assurer de l’existence du compte, ni à vérifier les revenus de l’acquéreur ;

2) en revanche, le notaire avait commis une faute en laissant les vendeurs accepter un transfert immédiat de propriété sans paiement du prix, alors qu’aucune raison ne justifiait de déroger à la pratique habituelle de versement du prix avant la signature ; le préjudice en découlant était une perte de chance d’obtenir le prix escompté, au lieu de 750 000 euros.

Me T. a interjeté appel du jugement par déclaration du 8 novembre 2018.

Par conclusions du 20 août 2019, il sollicite l’infirmation du jugement aux fins de voir débouter les époux W. de leur demande, subsidiairement dire que sa faute n’a contribué qu’à 50 % du préjudice subi, et, plus subsidiairement, condamner la société S. services à le garantir à hauteur de 50 % des condamnations prononcées ; il réclame la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, il fait valoir que le prix devait être payé lors de la signature de l’acte authentique de vente, mais que, le matin de la vente, M. R. a téléphoné à l’étude pour indiquer que le virement était fait mais ne serait pas effectif avant quatre jours, puis a transmis une attestation de la banque cantonale du Valais du même jour, à 9 heures 33, portant mention d’un virement de 1 064 000 euros, soit la somme attendue ; il indique que, lors du rendez-vous de signature, il a porté à la connaissance des parties la possibilité de reporter la vente ou de convenir d’un délai de paiement et que M. W., présent et représentant son épouse, a préféré signer le jour même, compte tenu de ce qu’il habitait déjà en Belgique, de sorte que les parties ont opté pour un délai avec clause résolutoire, à défaut de paiement dans les sept jours. La banque du Valais, à laquelle il aurait téléphoné, lui aurait opposé le secret bancaire. Il ajoute que différer le transfert de propriété était difficilement envisageable, le transfert de jouissance par la remise des clés ayant déjà eu lieu, de même que l’état des lieux et le relevé des compteurs, mais qu’il a pris soin de stipuler une clause résolutoire, des intérêts de retard et une clause pénale.

Si sa faute était retenue, il conteste qu’elle ait été seule à l’origine du dommage, puisqu’un report du rendez-vous n’aurait pas permis d’éviter d’expulser M. R., qui était rentré dans les lieux du fait de la légèreté des vendeurs, et que l’agence a commis une faute en ne s’assurant pas de la solvabilité de M. R., alors qu’il était jeune et peu exigeant quant au prix.

Sur le préjudice, il considère que le prix offert par M. R. n’était pas sérieux et que les époux W. n’auraient pu vendre à ce prix. Il conteste qu’ils puissent demander la clause pénale, en plus de la différence de prix de vente, ni les frais de procédure, puisqu’ils auraient de toutes les façons dû expulser M. R., ni les taxes foncières, puisqu’il n’est pas établi que la maison aurait été vendue en 2013.

Par conclusions du 3 mai 2019, les époux W. forment appel incident aux fins d’infirmation du jugement, sollicitant les sommes réclamées en première instance à l’encontre du notaire et de l’agence, in solidum, outre intérêts légaux à compter de la demande en justice et capitalisation des intérêts, ainsi que 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui, ils font valoir que l’agence leur a conseillé de signer le compromis avec M. R., dont elle n’a pas vérifié la solvabilité, en se contentant d’un document sans valeur fourni par celui-ci, qu’elle leur a remis une fois le litige existant, sans avoir pris un contact direct ou indirect avec la banque, ni vérifier les indications qui figuraient sur le document, alors que le téléphone et l’IBAN suisse étaient manifestement faux. Ils en déduisent un manquement de l’agence à son devoir de conseil, engageant sa responsabilité contractuelle, d’autant que la gérante de la société, S. services a déclaré, lors de son audition par les services de police, qu’elle n’avait pas non plus demandé les revenus de l’acquéreur, outre qu’il n’était pas présent au compromis et n’a pas versé d’acompte lors de la signature.

S’agissant du notaire, ils lui reprochent de ne pas avoir refusé d’authentifier l’acte sans paiement du premier centime, ce qui a engagé sa responsabilité civile délictuelle pour manquement à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte, et de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’acquéreur avant la signature, ce qui constitue un manquement à son devoir de conseil. Ils contestent avoir remis les clés avant la signature, la remise n’étant intervenue que le lendemain, du fait du transfert de propriété prévu par le notaire malgré l’absence de paiement.

Sur le préjudice, ils demandent la différence de prix entre celui de la vente résolue et celui de la seconde vente conclue, soit 255 000 euros, les frais engagés pour l’action en résolution de la vente, soit 10 000 euros, un trouble de jouissance de 2 000 euros par mois sur six mois, soit 12 000 euros, des frais de garde-meuble imposés par le déménagement en urgence pour libérer les lieux

au profit de M. R., qui se sont avérés inutiles, de 11 064,98 euros, des frais de location de gîte pour 6 720 euros et la somme de 690 euros au titre d’une partie de la taxe foncière 2013 (à compter de la vente jusqu’au 31 décembre 2013) ainsi que celle de 1 631 euros, au titre d’une partie de celle de 2014 (du 1er janvier au 2 septembre 2014).

Par conclusions du 11 juillet 2019, la société S. services sollicite la confirmation du jugement.

Sur l’appel principal, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de Me T. à son encontre, le premier juge ne l’ayant pas débouté d’une telle demande, nouvelle en appel, et à son mal fondé, réclamant à son encontre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, s’il était fait droit à l’appel incident des époux W. à son encontre, elle demande l’infirmation du jugement, en ce qu’il a déclaré sans objet son appel en garantie à l’encontre de Me T., et la condamnation de ce dernier à la garantir de toutes condamnations.

Elle fait valoir que M. R. a réussi à tromper tout le monde, que, présente lors de la signature de l’acte authentique, elle a insisté pour que l’acte ne soit pas signé dans l’attente du virement, et, que, si tel avait été le cas, il se serait avéré rapidement que M. R. ne disposait pas des fonds, de sorte que les parties en auraient tiré les conséquences sans perdre de temps. Sur le préjudice, elle soutient qu’il n’est pas établi que la maison valait bien 1 050 000 euros et que les vendeurs ont seulement perdu une chance de percevoir plus que ce qu’ils ont finalement perçu. Elle conteste les autre chefs de préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2019.

Sur la faute de l’agence immobilière

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’agence immobilière, en sa qualité de professionnelle, titulaire d’un mandat de vente, est tenue envers les vendeurs d’une obligation d’information et de conseil sur la solvabilité de l’acheteur, y compris de mise en garde contre un risque d’insolvabilité.

En l’espèce, la société S. services a justifié s’être fait remettre une attestation bancaire, en date du 7 juin 2013, au nom de ‘HSBC Private Bank’, avec le logo de la banque HSBC, par laquelle l’agence de Genève attestait du bon fonctionnement et de l’approvisionnement régulier du compte ‘n° […]” de M. Rieder L. et certifiait qu’il contenait un ‘montant de plus de 2 500 000 CHF’, et la mention ‘Pour servir et faire valoir ce que de droit’.

Il ressort de l’analyse des services de police, lors de l’enquête demandée par le procureur de la République de Colmar le 27 novembre 2014, suite à la plainte des époux W., que le numéro de compte indiqué ne correspondait pas à un numéro de compte IBAN suisse, compte tenu du nombre de ses caractères (27 au lieu de 21 maximum) et que le code banque 30056 n’était pas celui de HSBC Suisse, mais de HSBC France ; en outre, les numéros de téléphone et de fax mentionnés n’étaient pas ceux de l’agence.

Toutefois, ces erreurs n’étaient pas manifestes à la lecture de l’attestation, laquelle présentait une apparence de sincérité.

Dès lors, il ne peut être reproché à l’agence de ne pas avoir vérifié les informations qui y étaient contenues et de s’être contentée de cette garantie apparente de solvabilité de l’acquéreur.

Dans la mesure où M. R. lui avait remis cette attestation, elle pouvait s’en contenter et ne pas vérifier sa situation professionnelle et le montant de ses revenus.

D’ailleurs, la cour relève que, selon l’acte de vente du 3 septembre 2014, les époux W. ont eu recours à la même agence immobilière pour négocier la seconde vente, en lui confiant un nouveau mandat le 20 juin 2014, ce qui laisse supposer qu’ils lui accordaient encore leur confiance, ne lui faisant pas grief de la défaillance du premier acheteur qu’elle leur avait trouvé.

Sur la faute du notaire

En vertu de l’article 1382, ancien, du code civil, devenu l’article 1241, le notaire, en sa qualité d’officier ministériel chargé d’authentifier les actes passés devant lui, est tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, portant notamment sur les risques des actes auxquels il est requis de donner forme.

La preuve du respect de ce devoir pèse sur le notaire.

En l’espèce, le notaire devait, en l’absence de versement du prix entre ses mains avant la signature, conseiller aux vendeurs de différer la passation de l’acte jusqu’au versement du prix par l’acquéreur en son étude, compte tenu du risque de défaillance de ce dernier, d’autant que la totalité du prix était payable sans avoir recours à un prêt, qu’aucun acompte n’avait précédemment été versé et que, selon le notaire lui-même, il n’avait pu avoir confirmation du virement, demandé le jour même par M. R. à la banque du Valais, laquelle aurait opposé le secret bancaire.

En outre, il convient de relever que, bien que la société S. service lui ait transmis le compromis dès le 25 juin 2013, le notaire avait attendu le 3 septembre suivant, soit neuf jours avant la date de signature prévue, pour demander à M. R. de lui virer 1 064 400 euros et qu’il n’avait reçu aucune nouvelle de sa part avant le jour de signature.

Il n’avait donc aucune garantie sur la solvabilité de l’acquéreur, qu’il n’avait pas vérifiée, malgré l’importance du prix de vente versé comptant.

Le fait que les vendeurs étaient domiciliés en Belgique ne les empêchait aucunement de différer la signature, puisque, pour éviter un nouveau déplacement, il leur suffisait de donner procuration à un clerc de l’étude, comme il est d’usage, l’inconvénient présenté par cette formalité étant sans commune mesure avec le risque pris en passant l’acte sans paiement du prix.

Par ailleurs, il n’est pas établi que l’acquéreur était déjà dans les lieux, de sorte que cet élément n’a pas à être pris en compte pour apprécier l’existence de la faute de Me T. et, en tout état de cause, il ne justifierait pas la signature de l’acte de vente avant paiement du prix.

Il ne ressort pas de l’acte de vente que Me T. ait conseillé de reporter la signature, l’acte se contentant d’indiquer, concernant les modalités de paiement du prix, que ‘le prix est stipulé payable au plus tard dans un délai de sept jours’, sans autre explication, et, concernant le financement, que ‘M. R. déclare financer la présente acquisition et les frais y afférents au moyen de ses deniers personnels’.

Dans ces conditions, le manquement de Me T. à son devoir de conseil est caractérisé.

Sur le préjudice

La faute retenue consistant en un manquement au devoir de conseil, le préjudice subi par les époux W. ne consiste qu’en la perte de chance de ne pas signer la vente.

Cependant, en l’espèce, cette perte de chance est extrêmement élevée, tant il est probable que le conseil qu’aurait dû donner Me T. aurait conduit les vendeurs à différer la signature, eu égard à l’absence de toute garantie sur la solvabilité de M. R. et l’importance du prix payé comptant.

La cour estime cette perte de chance à 95%.

Si l’acte avait été différé, il n’aurait jamais été passé par la suite, puisque M. R. ne pouvait pas payer le prix de vente, de sorte que les époux W. auraient pu remettre rapidement leur bien en vente.

Le temps qui a été nécessaire pour délivrer un commandement visant la clause résolutoire, obtenir le jugement et récupérer les clés de l’immeuble, a retardé d’autant la revente du bien ; les époux W. évaluent, sous l’intitulé de ‘trouble de jouissance’, cette privation de jouissance de leur immeuble à six mois, réclamant la somme de 12 000 euros. Cette durée, au regard de la date de délivrance du commandement (26 octobre 2013) et de la date d’expulsion (30 avril 2013), et ce montant apparaissent justifiés, de sorte qu’il y sera fait droit, en réparation de la perte de temps subie.

De plus, les époux W. n’auraient pas eu à diligenter une procédure pour obtenir la résolution du contrat, ni à faire exécuter la décision obtenue, étant rappelé qu’il n’est pas démontré que M. R. était entré en jouissance avant le jour de la signature. Au vu des frais dont les époux W. justifient, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a évalué l’ensemble des frais de procédure engagés à la somme de 6 500 euros.

Les difficultés auxquelles les époux W. ont dû faire face pour reprendre la propriété et la possession de leur bien avant de pouvoir le revendre, leur ont également causé un préjudice moral important, que la cour estime à 5 000 euros pour chacun, soit 10 000 euros au total.

En revanche, il n’est pas établi que, si l’acte de vente avec M. R. n’avait pas été passé, les époux W. auraient vendu leur bien plus cher que le prix auquel ils l’ont revendu le 3 septembre 2014. En effet, aucun avis de valeur émanant de professionnels n’est produit pour démontrer que le prix de la seconde vente aurait été sous-évalué ; le seul fait que les époux W. aient signé, avant le compromis passé avec M. R., trois mandats de vente avec d’autres mandataires que S. services, pour des prix de vente supérieurs à celui accepté par M. R. (1 300 000 euros pour un mandat de septembre 2012, 1 100 000 euros pour un second mandat de janvier 2013 et 1 100 000 pour un troisième mandat de février 2013, soit la même somme que celui du mandat passé avec S. service le 1er février 2013) est à cet égard insuffisant, le prix demandé par les vendeurs, selon les mandats, pouvant être bien supérieur à la valeur réelle du bien. Le second mandat passé avec S. service en juin 2014, évoqué dans l’acte de vente de septembre 2014, n’est d’ailleurs pas versé aux débats.

La preuve n’est pas non plus rapportée par les époux W. que la résolution de la première vente les a placés dans des difficultés financières telles qu’elle les a contraints à vendre moins cher dans l’urgence, étant relevé que, s’ils avaient seulement différé la signature avec M. R. dans l’attente du paiement, ils auraient également été privés de la somme de 1 005 000 euros dans leur trésorerie et dû se mettre à la recherche d’un nouvel acquéreur pour un prix, dont rien n’établit qu’il aurait été supérieur.

Le jugement déféré sera donc infirmé, en ce qu’il a accordé aux époux W. une somme de 80 000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le prix de la vente initialement convenue avec M. R., cette demande étant rejetée.

Par ailleurs, les frais de garde-meuble (chargement en date du 2 septembre 2013 et livraison le 3 septembre au garde-meuble) et de location de gîte en Belgique n’apparaissent pas en lien avec la faute retenue à l’encontre de Me T., puisque les époux W. avaient déjà libéré les lieux avant le jour de la signature de l’acte, dans la perspective de celle-ci, outre que les frais de location de gîte ne font pas l’objet de justificatifs ; ayant ensuite persisté dans leur intention de vendre leur bien, les époux W. n’y seraient, en tout état de cause, pas retournés vivre.

De même, s’ils n’avaient pas signé la vente avec M. R., ils auraient quand même eu à payer la totalité de la taxe foncière 2013, n’ayant pu signer un acte authentique de vente avec un nouvel acquéreur avant la fin de l’année 2013, compte tenu du temps minimum nécessaire à sa recherche et à la passation de l’acte ; au surplus, ce poste de préjudice, comme le paiement de la taxe foncière 2014, prorata temporis jusqu’à la vente de septembre 2014, est déjà inclus dans celui indemnisé ci-dessus, au titre du temps perdu pour la revente.

L’irrecouvrabilité de la somme due par M. R. en vertu du jugement du 13 mars 2014, au titre de la clause pénale de 10 % du prix de vente, prévue en cas de résolution par l’acte authentique dressé par Me T., n’est pas non plus en lien avec la faute du notaire, puisqu’à défaut de signature de l’acte, elle n’aurait pas trouvé matière à s’appliquer.

Il sera donc accordé en définitive aux époux W. 95% de la somme de 28 500 euros (6 500 + 12 000 + 10 000), soit la somme de 27 075 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt de l’assignation au greffe, à titre de complément d’indemnisation, soit à compter du 5 octobre 2015, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur le préjudice et Me T. condamné à payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur l’appel en garantie de Me T.

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, cette demande est irrecevable comme nouvelle en appel, seule la société S. services ayant formé un appel en garantie en première instance, à l’encontre de Me T. ; au surplus, en l’absence de faute de l’agence immobilière, elle est mal fondée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens d’appel seront répartis pareillement à ceux de première instance et les parties déboutées de leur demande respective formées en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Me Jean-Pierre T. à payer à M. Jérôme W. et Mme Françoise K., épouse W., la somme de 92 000 € (quatre-vingt douze mille euros) de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Me Jean-Pierre T. à payer à M. Jérôme W. et Mme Françoise K., épouse W., ensemble, la somme de 27 075 € (vingt sept mille soixante quinze euros) à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2015, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Ajoutant au jugement déféré,

DÉCLARE irrecevable l’appel en garantie de Me T. à l’encontre de la société S. services, comme nouveau en appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande respective fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

CONDAMNE Me Jean-Pierre T. à supporter les dépens d’appel pour deux tiers et M. Jérôme W. et Mme Françoise K., épouse W., in solidum, pour un tiers.

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