Trop tard pour demander les travaux ! – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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Cet arrêt de la cour d’appel d’Angers juge que la prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique à une demande de travaux et à une demande d’indemnisation par les locataires.

“Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 14 mars 2019, par le tribunal d’instance de La Flèche, qui a :

— condamné M. X Y et Mme Z A à permettre à l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat et aux entreprises mandatées à cette fin d’accéder à leur logement afin d’y installer les répartiteurs de frais de chauffage imposés par la réglementation dans le mois de la signification du jugement,

— débouté l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat de sa demande d’astreinte,

— déclaré prescrites les demandes reconventionnelles des défendeurs,

— invité les parties à s’adresser à un conciliateur de justice aux fins d’une tentative de conciliation,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement,

— débouté l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X Y et Mme Z A aux dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions de M. X Y et Mme Z A, en date du 20 mai 2019, tendant, au visa de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, à :

— contraindre l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat à faire les travaux nécessaires pour délivrer un logement décent et mettre aux normes les égouts, le parking et les équipements collectifs situés dans les parties communes, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— imposer à l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat une réduction de loyer à raison de 200 euros par mois jusqu’à exécution parfaite des travaux ci-dessus,

— fixer des dommages et intérêts à hauteur de 200 euros par mois depuis leur entrée dans les lieux le 24 mai 2014 et jusqu’au jour de la décision à intervenir,

— condamner l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat à leur payer à chacun la somme de 926,92 euros, montant des frais restant à leur charge dès lors qu’ils ne sont bénéficiaires que de l’aide juridictionnelle partielle,

— condamner l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat aux dépens de la procédure d’appel ;

Vu les dernières conclusions de l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat, intimée, en date du 10 juillet 2019, tendant, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de ses articles 7 et 7-1, de l’article 1724 du code civil, des articles L. 241-9 et R. 241-9 et suivants du code de l’énergie, de l’arrêté du 27 mai 2012 ‘relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs’, du bail du 27 mai 2014 et de l’article 70 du code de procédure civile, à :

— à titre principal, débouter M. X Y et Mme Z A de leur appel, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et confirmer le jugement entrepris,

— à titre subsidiaire, statuant à nouveau de dire et juger irrecevables les demandes de M. X Y et Mme Z A comme n’étant pas rattachées au litige par un lien suffisant,

— en tout état de cause, dire et juger infondées les demandes de M. X Y et Mme Z A,

— condamner M. X Y et Mme Z A à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 4 septembre 2019 ;

Sur quoi, la cour,

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2014, l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat a donné à bail à M. X Y et Mme Z A un local à usage d’habitation situé au […] à La Flèche. Par acte du 28 octobre 2015, l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat leur a également donné à bail un garage situé […].

Par acte en date du 25 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat a saisi le tribunal d’instance de La Flèche d’une action aux fins de se voir autorisé à accéder au logement pour y faire réaliser des travaux.

Par le jugement déféré, le tribunal a considéré que les locataires, qui ne justifiaient pas des conséquences alléguées de la mise en place d’un répartiteur de frais de chauffage, devaient accepter les travaux qui étaient nécessaires pour une mise en conformité des locaux aux termes de l’article R. 241-7 du code de l’énergie.

Sur les demandes reconventionnelles, il a retenu que les défauts allégués dataient a minima de 2014 de sorte que les demandes en ce sens étaient prescrites.

Par déclaration enregistrée au greffe le 24 avril 2019, M. X Y et Mme Z A ont interjeté appel de ce jugement uniquement en ce qu’il a rejeté leurs demandes comme étant prescrites et en ce qu’il les a condamnés aux dépens de l’instance.

L’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat a constitué avocat le 13 mai 2019.

M. X Y et Mme Z A soutiennent que les parties communes sont très dégradées et dangereuses pour leur santé depuis leur entrée dans les lieux dès lors que les égouts sont régulièrement bouchés obligeant les locataires à les déboucher ce qui ne leur permet d’utiliser leurs équipements que pour de courtes durées ; que le revêtement du parking est vétuste et rempli de nid de poules ; que les espaces verts ne sont pas entretenus, notamment les bancs et poubelles qui sont devenus dangereux. Ils ajoutent que le bailleur s’était engagé à réaliser certains travaux et que le tribunal n’a pas vérifié s’il avait respecté son engagement.

Ils répondent que la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne court pas tant que le bail est en cours de sorte que leurs demandes sont recevables.

L’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat fait valoir que les locataires connaissent les désordres décrits depuis leur entrée dans les lieux il y a plus de trois ans de sorte que leur demande à ce titre est prescrite ; que la demande indemnitaire est également prescrite depuis le mois de mai 2017.

Il souligne que les problèmes ponctuels des canalisations comme l’état du parking ne sauraient être des éléments d’indécence du logement de sorte que M. X Y et Mme Z A ne peuvent se fonder sur les dispositions à ce titre pour échapper à la prescription triennale. Il répond que si l’obligation d’entretien a un caractère continu, cela ne permet pas d’échapper à la prescription triennale.

Il ajoute que la demande reconventionnelle était en tout état de cause irrecevable comme ne se rattachant pas à la demande principale par un lien suffisant.

Sur le fond, il fait valoir que les désordres invoqués concernent les parties communes de sorte que les locataires ont pu jouir normalement de leur logement ; qu’il n’est jamais resté inactif face à leurs revendications et que des travaux de réhabilitation ont été entrepris en 2017 ; qu’une entreprise intervient sur les réseaux chaque semaine et que des travaux de réfection de ceux-ci sont programmés de même que pour le parking qui ne fait d’ailleurs pas l’objet du bail.

I- Sur la recevabilité de l’action

A) Sur la prescription triennale

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer un logement décent, obligation qui perdure pendant toute la durée du bail.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, applicable au présent contrat conclu après son entrée en vigueur dispose que ‘Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.’

En l’espèce, deux types d’actions sont engagées de sorte que la prescription de chaque action doit s’envisager au regard de sa nature particulière.

S’agissant de l’action en exécution de travaux, le délai de prescription a commencé à courir à compter du moment où les locataires ont appris la nécessité de faire réaliser les travaux. Or, il résulte des conclusions des appelants qu’ils avaient connaissance des défauts des espaces extérieurs (aires de jeux et parking) ainsi que de la vétusté du système d’évacuation des eaux depuis leur entrée dans les lieux soit depuis le 27 mai 2014. En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé une prescription de l’action des locataires sur ce fondement alors qu’ils n’ont engagé aucune action avant leurs demandes reconventionnelles présentées dans le cadre de la présente instance en 2019 et qu’ils ne justifient d’ailleurs avoir signalé la situation au bailleur pour la première fois que par un courrier recommandé du 23 novembre 2017, soit au-delà du délai de trois ans.

Si M. X Y et Mme Z A entendent voir écarter cette prescription en soutenant que celle-ci ne trouve pas application s’agissant de la question de la décence de leur logement, une telle exception n’est toutefois pas prévue par l’article 7-1 sus-visé.

S’agissant de l’action en indemnisation de leur préjudice de jouissance, les locataires n’ont eu connaissance de leur possibilité d’exercer une action en indemnisation de ce préjudice qu’une fois celui-ci réalisé de sorte que, au vu du caractère continu de ce préjudice, l’écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 pré-cité ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai. En l’espèce, la première demande en indemnisation de ce préjudice a été formée par les locataires à l’audience du 7 février 2019 de sorte qu’ils ne pouvaient à cette date solliciter l’indemnisation de leur préjudice que pour la période à compter du 7 février 2016 et non depuis leur entrée dans les lieux en mai 2014.

De la même manière, la demande en réduction de loyer qui ne vise qu’à indemniser un préjudice de jouissance futur est également recevable.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré prescrite la demande en exécution de travaux et la demande en réparation du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 7 février 2016 mais il sera infirmé en ce qu’il a déclaré prescrit le surplus des demandes.

B) Sur l’existence d’un lien suffisant avec la demande principale

L’article 70 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que ‘Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.’

En l’espèce, la demande principale était fondée sur les obligations des locataires en vertu de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que les demandes reconventionnelles, fondées sur les obligations du bailleur issues de cette même loi, se rattachent à un lien suffisant à la demande principale et ne sauraient être déclarées irrecevables.

Il convient en conséquence de déclarer recevables les demandes en indemnisation du préjudice pour la période à compter du 7 juin 2016 et la demande en réduction de loyer.

II- Sur le bien fondé de la demande en réparation

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Les critères du logement décent sont notamment fixés par l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 qui dispose que ‘Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.’

En l’espèce, les désordres concernant le parking et les espaces verts extérieurs, qui ne constituent pas le logement, ne sauraient constituer un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

S’agissant des défauts des canalisations, il apparaît que M. X Y et Mme Z A font uniquement état de leur vétusté laquelle entraîne la nécessité régulière de procéder à leur débouchage. Toutefois, aucun désordre lié au refoulement des odeurs ou à l’absence de siphon n’est soutenu. Dans ces conditions, ces difficultés ne sauraient fonder un constat de non décence du logement.

En conséquence, à défaut de démonstration de la non décence du logement, M. X Y et Mme Z A seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. X Y et Mme Z A succombant, le jugement déféré les ayant condamnés aux dépens de l’instance sera confirmé et la cour, y ajoutant, les condamnera aux dépens de la procédure d’appel et les déboutera de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté pour des motifs d’équité la demande de l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat au titre des frais irrépétibles, demande reprise pour le même montant en cause d’appel, de sorte que sa décision en ce sens sera confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire,

Dans la limite de l’appel,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de M. X Y et Mme Z A en réalisation de travaux sous astreinte ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de M. X Y et Mme Z A en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période antérieure au 7 juin 2016 ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. X Y et Mme Z A aux dépens ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

DÉCLARE les demandes de M. X Y et Mme Z A au titre de leur préjudice de jouissance pour la période à compter du 7 juin 2016 et leur demande en réduction de loyer recevables ;

DÉBOUTE M. X Y et Mme Z A leur demande en réparation du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. X Y et Mme Z A leur demande en réduction de loyer ;

Y ajoutant ;

DÉBOUTE M. X Y et Mme Z A de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

CONDAMNE M. X Y et Mme Z A aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.”

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