Servitude de vue : définition, distance autorisée et recours

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La loi réglemente les ”vues” entre deux propriétés voisines. Par “vue”, on entend toute ouverture sur l’extérieur permettant une vision d’un immeuble sur l’autre. Il en existe deux types :

Ces vues sont réglementées en termes de distance entre l’ouverture pratiquée et la séparation effective entre les deux propriétés.

Pourtant, des ouvertures pratiquées de manière plus proche en limite de propriété sont possibles si le propriétaire est titulaire d’une servitude. Il s’agit d’un droit adossé à une propriété qui permet de déroger aux règles précédentes. On parle aussi de contrainte qui s’impose au profit d’un “fonds dominant” sur un “fonds servant”.

Bon à savoir : un fonds est dans ce contexte une propriété immobilière.

Les servitudes de vues sont acquises à titre principal de deux manières.

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Tout dépend de la nature de la “vue” dont il est question (articles 678 et 679 du Code civil). Les vues directes ne peuvent être supérieures à 1,90 mètres, décomptés entre l’ouverture pratiquée et la limite de propriété. Pour les vues obliques, cette distance est réduite à 0,60 mètre. On calcule la distance à compter du bout du parement (rebord ou bord) extérieur de la fenêtre ou de l’ouverture (balcon, terrasse, etc.). Pour le calcul des vues obliques, il faut se placer dans l’angle de l’ouverture la plus proche vers la propriété de votre voisin. Une servitude de vue dépasse donc ces mesures.

Bon à savoir : une ouverture peut être une fenêtre mais également un Velux, une véranda, une porte vitrée, etc. Tout dispositif permettant de voir de manière droite ou oblique sur l’extérieur. Les jours de “souffrance” constitués en verre dormant opaque permettant d’obtenir de la luminosité sans vision extérieure ne constituent pas des vues.

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La première démarche consiste à adresser à son voisin une lettre recommandée avec accusé de réception lui enjoignant d’obturer la vue. A défaut de réponse ou sans engagement de travaux de sa part, il faut saisir le tribunal de grande instance (situé dans le ressort territorial de votre propriété). Celui-ci sera alors en mesure d’ordonner au voisin les travaux nécessaires à la cessation du trouble de subi. Bien entendu, si le voisin bénéficie d’une servitude régulièrement publiée auprès du service de la publicité foncière, ou si l’ouverture n’a pas été contestée pendant trente années, il ne sera pas possible d’obtenir gain de cause.

Bon à savoir : cette procédure nécessite l’assistance d’un avocat. Avant tout procès, celui-ci pourra vérifier auprès des services de la publicité foncière si l’acte de propriété du voisin établit une servitude de vue à son profit ou non.

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