Revente de parts de SCPI : voici comment procéder pour récupérer votre mise – Capital.fr

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Les rendements très élevés des (4,35 % en 2018, ) ne doivent pas faire oublier que le capital placé dans une société civile de placement immobilier n’est pas garanti. Tout d’abord parce qu’il s’agit d’un investissement risqué, directement corrélé au contexte du marché immobilier. Une baisse des loyers peut ainsi impacter la performance de la SCPI et le rendement servi aux détenteurs de parts. S’il est d’ailleurs conseillé de vérifier le taux d’occupation de la société, la régularité des dividendes versés ou encore le patrimoine de la SCPI pour limiter le risque de perte en capital, un élément déterminant du choix du souscripteur doit consister à s’assurer de la liquidité de son placement. Certes, un investissement en SCPI s’entreprend sur le long terme (au minimum 8 ans), mais la pérennité de ce placement dépend également des modalités de sortie, c’est-à-dire de cession. Une vérification qui semble aller de soit, puisqu’il ne peut y avoir de plus-value sans vente des parts, mais qui n’est pas aisée pour l’investisseur…

SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, la vente résulte de la confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. Vous confiez à la société de gestion un mandat de vente à un prix que vous avez choisi. Comme sur le modèle de la Bourse, le prix d’exécution est déterminé en confrontant les 5 ordres de vente les plus bas et les 5 ordres d’achat les plus élevés. La fréquence de la confrontation des ordres est généralement mensuelle, parfois hebdomadaire. Logiquement, si la demande est supérieure à l’offre, le vendeur peut réaliser une bonne opération sous forme d’une surcote. Mais sur un marché qui n’est pas demandeur, une décote est à craindre puisque le cédant va devoir ajuster sa proposition en fonction de ce qui lui est offert. “Il faut regarder le carnet d’ordres disponible sur le site de chaque SCPI à capital fixe”, conseille Jonathan Dhiver, fondateur du comparateur . Une manière efficace d’ajuster son prix de vente lorsqu’il est trop élevé. Le spécialiste recommande également de souscrire les parts d’une SCPI sur laquelle “le nombre des parts en attente de cession est inférieur à 1 % du nombre de parts totales”. Lors de la vente, si l’attente se fait trop longue, à cause d’une pénurie de souscripteurs par exemple, une solution peut être la cession “de gré à gré”, directement auprès d’un investisseur identifié. La société de gestion doit être informée du transfert des parts. Mais rien ne certifie que vous trouverez un acquéreur au prix désiré.

SCPI à capital variable

La grande majorité des SCPI est à capital variable. Pour céder ses parts, il faut adresser à la SCPI un ordre de retrait sous la forme d’un courrier avec accusé de réception. La logique est différente de la SCPI à capital fixe puisque c’est la société elle-même qui procède au rachat des parts. Un mode de fonctionnement bien utile dans l’optique d’une cession. Si la demande est supérieure à l’offre de titres, la transaction se fait sur la base de la valeur de retrait, qui correspond à la valeur de reconstitution de la SCPI (actifs immobiliers ainsi que les frais et droits engagés pour les acquérir, trésorerie), augmentée ou abaissée de 10 %.

Si le nombre de parts proposées à la vente surpasse celui demandé par les souscripteurs, la SCPI peut, si elle ne dispose pas de la trésorerie suffisante, être amenée à créer un fonds de remboursement. C’est ce même fonds qui va alors se charger de racheter vos parts. Ce cas de figure peut survenir notamment lorsqu’un assureur vie doit faire face à des demandes importantes de rachat sur des contrats incluant des SCPI. “Le fonds de remboursement est doté grâce à la vente d’actifs immobiliers liquides, qui sont généralement les plus rentables”, prévient Jonathan Dhiver. D’où des effets indésirables pour les détenteurs de parts de SCPI qui ne sont pas vendeurs, la détérioration du patrimoine impactant la valorisation des parts et le dividende associé. S’il ne cède pas la totalité de ses parts, le vendeur peut donc être perdant sur le solde restant. De plus, le recours à ce type de fonds entraîne une décote “comprise entre 10 % et 15 % de la valeur de retrait”, note Jonathan Dhiver.

Pour éviter ce genre d’écueils, certaines SCPI organisent un marché secondaire de type capital fixe, notamment chez Allianz Pierre (Immovalor Gestion), Elysées Pierre (HSBC) ou PFO2 (Perial). Un bon moyen de fluidifier le marché et de limiter l’attente pour les vendeurs. Pour être tranquillisé le vendeur doit de son côté agir en amont, au moment de la souscription. “C’est important d’investir dans une SCPI où le gérant met en place des versements programmés. Avec un stock récurrent de collecte, la SCPI peut compenser plus facilement les demandes de retrait”, explique Jonathan Dhiver. En dernier recours, la vente de gré à gré est également possible. Au final, le délai de vente dans le cadre d’une SCPI à capital variable peut osciller entre quelques jours et plusieurs mois, voire plus d’un an ! “C’est plus simple, mais aussi plus risqué que pour une SCPI à capital fixe”, prévient Jonathan Dhiver.

Plus d'articles

Dossier Exclusif Covid-19

Comment protéger son épargne et ses investissements après la crise du Covid-19.

Dossier exclusif avec:

Comparez le rendement d'un livret A, et un investissement alternatif.

Une fiche de calcul simple pour évaluer le potentiel de rendement d’un investissement alternatif