Réforme de la fiscalité immobilière : qu’attend le gouvernement ?

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Le projet de loi de finances initiale pour 2020 est en passe de devenir une loi promulguée. Pour le logement, elle n’aura pas constitué un grand millésime : le débat aura porté essentiellement sur le remplacement du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) par un dispositif de prime et la fin du prêt à taux zéro en zones suburbaines et rurales, les fameuses zones B2 et C. Pour le dire d’une phrase, l’exécutif est surtout préoccupé par la réduction des aides existantes et à la moitié du quinquennat présidentiel on ne parle plus guère de réformer en profondeur la fiscalité immobilière. Pour être plus honnête, tout se passe comme si la suppression de la taxe d’habitation tenait lieu d’alpha et d’oméga de la nouvelle pensée fiscale pour le logement. C’est un peu court.
Ah il est vrai que le sujet avait été tellement improvisé qu’aujourd’hui encore le financement de la mesure, c’est-à-dire la compensation auprès des communes – destinataires de cette taxe -, manque de clarté. Même si l’ambiance du récent Congrès des maires de France était meilleure que celle de l’édition 2018, avec la participation câline du Chef de l’État, les élus locaux n’en sont pas sortis rassurés. C’est même cette inquiétude quant à l’avenir de leurs budgets qui les tétanise depuis l’élection du Président Macron et les conduit à signer moins encore de permis de construire que dans toutes les précédentes périodes pré-électorales. Bref, la saga de la fin de la taxe d’habitation n’est pas finie. Elle aura eu un mérite : démontrer qu’un impôt peut être remis en question… Il reste qu’on n’a peut-être pas ciblé le bon, qui n’était ni le plus injuste ni le plus illégitime : il créait un lien entre les habitants et leur collectivité de proximité, qui leur apporte au fond la plupart des services dont ils ont besoin.
Quant aux autres gestes fiscaux pour le logement des trois premières lois de finances inspirées par Emmanuel Macron et son équipe, ils n’auront été que négatifs, visant à supprimer des dispositifs d’encouragement ou d’accompagnement des ménages pour acheter ou pour effectuer des travaux, sans aucune innovation. Si, le dispositif Denormandie a été créé, et son intuition est bonne : il est seulement une niche de plus, démontrant que la refonte du régime général de l’investisseur exige qu’on améliore son ordinaire et qu’il n’est pas ajusté en l’état actuel. Il est en outre territorialement très limité. Le diagnostic qui prévaut depuis le début est simple : le logement coûte trop cher à l’État. Rien n’y fait, aucune étude d’expert, aucune protestation argumentée des organisations professionnelles, la Fédération française du bâtiment en tête : le logement a beau rapporter au pays deux fois son poids dans le budget de la nation, il est regardé comme un centre de coût indécent. Emmanuel Macron oublie que les aides ont été conçues pour atténuer la douleur des ménages, qu’ils soient accédants à la propriété ou investisseurs : le coût du foncier, de la construction, matériaux et main d’œuvre assortie des charges sociales, les normes, la TVA et les taxes locales, augmentés de la durée de portage par le promoteur souvent rallongée par des délais d’instruction des permis de construire longs et des recours, tout cela fait que le prix des logements est déconnecté de la solvabilité des acquéreurs. En outre, les propriétaires auront encore à s’acquitter d’une fiscalité de la détention et de l’exploitation élevée. Pour ceux qui achètent leur résidence principale, les aides sont des facilitateurs précieux, indispensables dans la moitié des cas et de nature à faire baisser le taux d’effort dans tous les cas. Pour ceux qui acquièrent pour louer, ces aides redressent un rendement insuffisant tant le rapport entre le prix d’achat et le loyer escompté manque d’attrait.
En somme, sauf à revisiter les fiscalités de la construction, de l’acquisition, de la détention mais aussi de la transmission, il ne faut pas mettre à bas le système d’aides actuel. Qu’attend le gouvernement pour réformer la fiscalité immobilière de fond en comble ? Revue incomplète des aberrations et de l’obsolescence de la fiscalité immobilière.
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Les droits de mutation à titre onéreux sont confiscatoires, dus à chaque opération d’achat tout au long de sa vie. Leur poids oblige même les banques à courir le risque de les financer aux particuliers acquéreurs les plus jeunes et les moins aisés, obérant la sécurité des opérations d’endettement : en cas de revente précipitée, avant que la plus-value ait eu le temps de s’exercer, les accédants seront en difficulté parce que leur solde à rembourser sera d’autant plus lourd qu’il comprendra en fait une dette fiscale déguisée. Et puisque Monsieur Macron trouvait la taxe d’habitation absurde, que dit-il de cette dîme (pas tout à fait, elle ne représente que 8,5% du prix du logement acheté) ? Que dirait-il du régime du déficit foncier, dont l’enveloppe de travaux déductibles de la base imposable n’a pas été réévaluée depuis 35 ans ? Veut-on que le parc locatif soit entretenu par les propriétaires bailleurs et mis au niveau de performance énergétique suffisant, ou ne le veut-on pas ? Est-il normal que la TVA sur le logement soit à 20% ? Qu’en est-il aussi de la proposition du rapport du député Jean-Luc Lagleize de revoir le mode de taxation des plus-values de cession des terrains, qui pousse aujourd’hui à les thésauriser plus de trente ans pour échapper à l’impôt, alors qu’il faudrait une taxation dégressive ? Pourquoi la taxation des héritages ne prend-elle pas en considération l’usage que feront les destinataires du patrimoine ? Lorsqu’à un logement ils conservent son usage locatif, pourquoi ne bénéficient-t-il pas d’une exonération ou d’un allègement, au moment où nous avons un tel besoin d’abonder l’offre locative de notre pays ? La liste des améliorations est inépuisable.
On ne voit plus aucun indice de l’envie de réformer la fiscalité immobilière en France. C’est pourtant un espoir que beaucoup ont placé en Emmanuel Macron. De la réforme, on n’a pour l’heure que le pire : on retire des rayons de la pharmacie un à un les dispositifs qui soulageaient, à défaut de traiter l’origine de la douleur, et on ne propose rien pour soigner le mal à la racine, la pression fiscale elle-même, qui s’est construite et alourdie au fil des législatures. Au Président de la République, à son Premier ministre, à son ministre des comptes publics, à son ministre du Logement, on pourrait dire ce que Dom José chantait à l’élue de son cœur à l’acte IV du célèbre opéra de Bizet : “Carmen, il est temps encore”. Messieurs, vous avez encore deux lois de finances et quelques lois rectificatives pour agir. Le chantier de la réforme de la fiscalité du logement, non moins utile que celle des retraites, doit être programmé. On ne vous tiendra pas quittes avec la suppression de la taxe d’habitation, aura-t-elle occupé les énergies pendant la quasi totalité du quinquennat. Dans cette matière, la politique de l’os à ronger ou de l’arbre qui cache la forêt ne marche pas et les Français ne sont pas dupes.
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