Prêt immobilier : tout comprendre au calcul de votre TAEG

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1,26%. Tel est actuellement le taux moyen d’un financement immobilier sur 20 ans d’après notre dernier relevé. Mais de quel taux parle-t-on exactement ? Entre le taux nominal ou le TAEG, l’emprunteur peut en effet avoir du mal à s’y retrouver, d’autant plus que les écart apparaissent parfois importants.

Taux nominal ou TAEG ?

Le taux mis en avant dans une offre commerciale est le taux
nominal. Il s’agit du taux de référence qui sert de base au calcul du plan de
financement.

A LIRE >>> Immobilier : les taux d’emprunt se tendent légèrement

Le TAEG, ou taux annuel effectif global, correspond quant à
lui au véritable coût du financement pour l’emprunteur, une fois ajoutés tous
les paramètres annexes (assurance, frais…).

Exemple

Imaginons un emprunteur levant 300.000 euros sur 20 ans au
taux moyen actuel de 1,26%. La mensualité calculée à partir du taux nominal est
de 1.414,76 euros.

Si le plan de financement se limitait à ces éléments, le
TAEG serait comme le taux nominal égal à 1,26%. Mais d’autres paramètres sont à
prendre en compte.

Frais de dossier

L’emprunteur va supporter des frais de dossier, pouvant être
intégrés au financement. S’ils sont de 2.000 euros, le véritable capital à
emprunter sera de 302.000 euros et non de 300.000 euros. Avec le taux nominal
de 1,26%, la mensualité correspondante passe à 1.424,19 euros.

 Ceci étant, le
capital réellement mis à disposition de l’emprunteur pour son acquisition reste
bien de 300.000 euros. Concrètement, ce dernier devra donc rembourser 1.424,19
euros chaque mois pour obtenir un capital de 300.000 euros.

Dans ces conditions, le taux « réel » de l’emprunt
passe déjà de 1,26% à 1,33%. Et ce n’est pas fini.

Assurance

L’assurance joue aussi un rôle important en matière de TAEG.
Prenons le cas d’une assurance à 0,5%. Elle coûtera 1.500 euros par an, soit
125 euros par mois.

Ainsi, en intégrant tous les paramètres, la mensualité
effective de l’emprunteur sera de 1.549,19 euros. Rapportés aux 300.000 euros
levés, cela donne un taux « réel » de 2,22%. Il s’agit du TAEG.

Le taux déterminant

Comme expliqué ci-dessus, le TAEG correspond donc au
véritable coût du financement. D’où l’importance de l’avoir en tête et de ne
pas se focaliser sur le seul taux nominal. Une offre à première vue moins
intéressante peut effectivement aboutir à un meilleur TAEG si les frais et l’assurance
sont contenus.

A LIRE >>> Prêts immobiliers : quel serait l’effet d’une remontée des taux pour votre projet ?

Avec la méthode exposée précédemment, chacun peut en tout
cas calculer (ou vérifier) son TAEG à l’aide d’une calculette financière ou des
outils en ligne proposés par les courtiers.

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