Pourquoi les rendements des SCPI vont baisser

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Si, comme beaucoup de particuliers, vous avez acheté des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement ces dernières années, la crise sanitaire aura sans doute un impact sur votre patrimoine. Car ces sociétés investissent dans l’immobilier d’exploitation (bureaux, murs de commerce, entrepôts, hôtels…) puis gèrent le patrimoine constitué en le louant à des professionnels. Or, une éventuelle récession économique au second semestre risque de peser sur les résultats des entreprises et, par ricochet, sur celui des SCPI.

Pour autant, il est inutile de paniquer et de céder toutes vos parts avant l’été. « Les SCPI sont des placements destinés à générer un flux de revenus réguliers sur le long terme », rappelle Olivier Sénéchal, conseiller en gestion de patrimoine chez OSL, à Caen. A ce titre, elles sont surtout destinées à la retraite, et servent à arrondir une faible pension. Si vous en avez acheté dans cet objectif, vous pouvez donc les conserver en portefeuille, en gardant en tête que leur rendement risque de baisser un peu cette année.

« En 2020, il pourrait s’établir en moyenne à 3,98 % contre 4,40 % en 2019 », estime Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier de Linxea, courtier en ligne.

Une érosion assez notable, mais qui laisse les SCPI en tête du palmarès des placements les plus rentables. Seul bémol : il existera des disparités entre les différentes SCPI, car « la crise risque d’avoir un impact très différent selon les catégories de chacune », souligne Jérémy Schorr, directeur commercial chez Primaliance, portail de SCPI.

Les SCPI qui investissent dans la santé devraient maintenir sans souci leur rendement

En effet, les SCPI de rendement investissent dans différentes typologies d’actifs. Celles qui misent sur les bureaux, la grande majorité, devraient moins souffrir de la crise dans un proche avenir, car les locataires sont principalement des grandes sociétés, avec des baux de long terme.

En revanche, si le télétravail se généralise, certaines entreprises pourraient revoir leur stratégie immobilière et louer des bureaux de plus petite taille, ce qui pourrait peser à terme sur la rentabilité de certaines SCPI de bureaux. Celles qui achètent des murs de commerces devraient – temporairement – davantage pâtir de la crise actuelle. Car le confinement a entraîné la fermeture de nombreuses boutiques et beaucoup de locataires négocient le report de paiement des loyers.

Enfin, les SCPI spécialisées vont connaître une évolution très différente face à cette crise. Celles qui investissent dans la santé devraient maintenir sans souci leur rendement. Ce n’est pas le cas, en revanche, de celles spécialisées dans le tourisme, qui devraient connaître un net recul cette année, et sans doute la suivante.

Un conseil pour ceux qui comptent acheter des parts de SCPI, pour éviter les soubresauts que risque de traverser ce marché l’an prochain : diversifiez au maximum votre investissement. Préférez les SCPI au portefeuille de grande qualité (bureaux dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles, commerces alimentaires en centre-ville, entrepôts logistiques, cliniques…).

Privilégiez aussi la sûreté, en choisissant celles qui ont une ancienneté sur le marché (plus de dix ans) et qui ont affiché une rentabilité dans la moyenne ces dernières années. Cela signifie qu’elles ont pu mettre de côté une partie des loyers encaissés en réserves, au lieu de tous les distribuer pour booster leurs rendements. Elles pourront ainsi puiser dedans pour garantir à leurs porteurs de parts des loyers équivalents, ou en légère baisse, les douze mois qui viennent.

Un trésor de guerre bien utile dans ces temps difficiles.

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