Paris: le marché immobilier menacé par la montée du chômage – Challenges

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La chambre des Notaires du Grand Paris, qui couvre la capitale et l’Ile-de-France, vient de dresser un bilan chiffré de l’activité du marché immobilier au premier trimestre 2020. Avec 31.010 ventes enregistrées dans les études entre le 1er janvier et le 21 mars 2020, le volume des transactions dans l’ancien a chuté de 22 % en moyenne par rapport à la même période de 2019 : – 26 % pour les maisons et – 20 % pour les appartements, qui ont représenté plus de 72 % des ventes.

Ces données ne reflètent que très partiellement l’impact de la crise sanitaire : “Les volumes de ventes de logements anciens du 1er trimestre 2020 portent déjà la marque de cet arrêt obligé de l’activité, mais de deux semaines sur les 13 qu’a duré le confinement”, indique Thierry Delesalle, notaire, porte-parole et président de la commission des statistiques de la Chambre.

Gilets jaunes, grèves

“Toutefois, le premier trimestre 2019 affichait une activité excellente, proche du record historique d’activité pour un premier trimestre”, ajoute le notaire. De fait, le début de l’année 2019 avait été marqué par un effet de rattrapage consécutif au ralentissement de l’activité fin 2018 induite par les manifestations des gilets jaunes, celui de 2020 par celui des grèves liées à la réforme des retraites. Si l’activité est restée inchangée en janvier, elle a chuté de 11 % en février et de moitié en mars. Par ailleurs, “les appartements en grande couronne ont mieux résisté (- 13 %) qu’à Paris (- 23 %), soulignent les Notaires, confirmant la tendance précédemment observée.

Certains observateurs établissent aussi une corrélation avec la faiblesse de l’offre disponible de biens à vendre, qui se traduit par des volumes en recul depuis plusieurs mois, en dessous des moyennes historiques. Mais seul le prochain bilan, attendu dans plusieurs mois, tiendra compte de la totalité de l’impact de la crise.

Des prix avant confinement en hausse

Concernant les prix, pour l’instant, pas de changement : le bilan reflète la poursuite de leur hausse. Au premier trimestre 2020, toujours par rapport au 1er trimestre 2019, les prix des appartements anciens ont augmenté sur un an de 8 % à Paris, atteignant 10.460 euros le mètre carré. Ils varient de 7.950 €/m² à Pont de Flandre (19e arrondissement) à 16.880 €/m² dans le quartier Odéon (6e arrondissement). Seuls 5 arrondissements (12e, 13e, 18e, 19e et 20e) affichaient des prix à moins de 10.000 €/m² et un seul (le 20e) à moins de 9.000 €/m².

En petite couronne, les prix des appartements ont progressé de + 6,5 % en moyenne, atteignant 6.190 €/m² dans les Hauts-de-Seine, 3.730 €/m² en Seine-Saint-Denis et 4.770 €/m² dans le Val-de-Marne. Les prix des maisons anciennes sur les trois départements n’ont augmenté que de 3,7 %. En grande couronne, les prix des appartements ont augmenté de + 6,5 % en moyenne, et ont atteint 3.930 €/m² dans les Yvelines, 2.700 €/m² en Seine-et-Marne, 2.710 €/m² dans l’Essonne et 2.790 €/m² dans le Val-d’Oise. En moyenne en grande couronne, le prix des maisons a lui augmenté de 3,2 %.

Les projections de prix pour le mois de juillet, calculées sur la base des avant-contrats de vente pour les appartements anciens signées avant le confinement, montrent donc encore une augmentation : 10.690 €/m² à Paris, 6.280 €/m² dans les Hauts-de-Seine, 3.790 €/m² en Seine-Saint-Denis et 4.860 €/m² dans le Val-de-Marne, 4.050 €/m² dans les Yvelines, 2.770 €/m² en Seine-et-Marne et dans l’Essonne. Idem pour les maisons : + 4,9 % en petite couronne et + 2,4 % en grande couronne. Mais ces projections ne tiennent toujours pas véritablement compte de l’impact de la crise sanitaire.

Une reprise de l’activité

Le déconfinement a notamment permis la réouverture des agences immobilières et donc la reprise, dans le respect des gestes barrière, des visites de logements. “Nous constatons effectivement le retour des candidats à la propriété, avec une réelle demande autour des jardins, balcons et terrasses, indique Michel Platero, président de la Fnaim du Grand Paris. Mais rien ne dit que ce phénomène va durer, car les acquéreurs doivent encore être en capacité d’achat, et obtenir un financement par les banques, et ne veulent généralement pas être à plus de 45 minutes de leur lieu de travail”. Encore faut-il donc que cette demande se pérennise.

Plusieurs écueils sont à redouter. “Les dossiers de demande de crédit sont bien de retour, constate Sandrine Allonier, porte-parole du courtier VousFinancer. Mais nous observons aussi une augmentation des refus de prêt, notamment en raison de l’application du taux d’usure”. En outre, les établissements bancaires appliquent désormais strictement les préconisations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), dont la nécessité de disposer d’un apport personnel et la règle des 33 % d’endettement, et ont augmenté en avril les taux des emprunts d’un demi-point en moyenne. Mobilisées sur l’octroi des prêts garantis par l’Etat (PGE, les banques sont également moins disponibles pour examiner les demandes de prêts immobiliers : “Les délais de traitement s’allongent”, confie un professionnel.

Chômage et accès au crédit

Ensuite, les Français sont inquiets sur les conséquences de la crise sur le front du chômage, ce qui va peser sur la demande, sans compter les transactions non réalisées pendant le confinement. “Au niveau national, les ventes vont au moins baisser de 15 % à 20 %”, évalue Thierry Delesalle. Soit a minima 150.000 à 200.000 transactions de moins, alors que le seuil du million de ventes avait été dépassé dans l’ancien l’an dernier. Acquéreurs (surtout) et vendeurs s’attendent enfin à des baisses de prix, de l’ordre de 5 % à 10 %, ainsi qu’à d’éventuelles hausses des impôts qui s’appliqueraient notamment à l’immobilier.

“Je ne pense pas que nous allons retrouver le même niveau d’activité avant mi-2021, estime Sébastien de Lafond, président de la plateforme d’estimation MeilleursAgents.com. Malgré l’ensemble des mesures de soutien à l’économie déployées, la crise va frapper durement des secteurs entiers, les commerçants, les professions libérales, les indépendants, les chefs d’entreprises, les travailleurs précaires…. Par conséquent, sauf pour la niche des biens de luxe, des ajustements de prix vont s’opérer et la baisse devrait atteindre 5 % à 10 % selon les zones géographiques”.

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