Notion d’impropriété à destination et garantie décennale (cave) – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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“Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2018), que, par acte du 1er septembre 2011, M. et Mme X… ont vendu à M. et Mme M… une maison d’habitation comprenant un sous-sol habitable aménagé par les vendeurs ; que, constatant la présence d’infiltrations dans ce local, les acquéreurs ont, après expertise, assigné M. et Mme X… et le constructeur, la société HOME AZUR, en indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande fondée sur la garantie décennale à l’encontre des vendeurs, l’arrêt retient que le dommage trouve son origine dans l’étanchéité de la terrasse, ouvrage sur lequel M. et Mme X… ne sont pas intervenus, et que le débarras, siège des désordres, est une cave au sens du permis de construire, destination toujours d’actualité, en l’absence d’autorisation administrative, et étant compatible avec l’humidité et les infiltrations présentes dans cet espace ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’est réputée constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et que l’impropriété de cet ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X… et les condamne à payer à M. et Mme M… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme M…

Le pourvoi fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR écarté l’action en responsabilité que M. et Mme M… ont formée contre M. et Mme X… et la société HOME AZUR ;

AUX MOTIFS QUE l’expert judiciaire a constaté que le “débarras” ainsi désigné au compromis et à l’acte authentique, correspondant à l’espace appelé “cave” au stade du permis de construire était le siège d’importants désordres, en nature d’infiltrations et de moisissures ; que le plafond en placoplâtre situé près du mur sud est noirci par des moisissures et qu’il présente un taux d’humidité supérieur à 35 % ; qu’il précise que derrière ce mur se trouve le matériel de traitement et le bassin de stockage de la piscine à débordement ; que dans cette partie, l’atmosphère est saturée d’eau et que des gouttelettes ruissellent sur les poutrelles apparentes ; que l’expert observe par ailleurs que la terrasse de la piscine présente des zones imbibées d’eau suite aux dernières pluies et des joints gardant un taux d’humidité élevé ; qu’il en conclut que des eaux provenant de la terrasse de la piscine dont l’étanchéité n’a pas été réalisée complètement s’infiltrent dans le débarras ; que l’étanchéité de la terrasse mise en oeuvre consistant dans un revêtement fluide passé sur la dalle mais sans que les relevés et la jonction avec la piscine ne soient traités dans les règles de l’art aurait pu être acceptable sur une cave mais qu’elle devient notablement insuffisante dès lors que la partie considérée est transformée ultérieurement en partie habitable (sol carrelé, murs et plafonds revêtus de placoplâtre, équipement électrique, hauteur sous plafond d’environ 2,20 m) ; que les époux M… fondent leur action en appel, au principal, sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil et, subsidiairement sur celles des articles 1641 et suivants du même code ; que le premier juge a justement écarté la responsabilité de plein droit du constructeur de la maison, de la terrasse et de la piscine, dans la mesure où, d’une part, il ignorait que le sous-sol serait ultérieurement transformé en zone partiellement habitable et où, d’autre part, les pièces produites et les débats n’ont pas permis de déterminer avec précision la date de réception de la terrasse de la piscine ainsi que la date de survenance des désordres ; que l’action en garantie décennale ne peut davantage prospérer à l’encontre des époux X… qui ont expressément déclaré en pages 10 et 12 de l’acte authentique de vente, qu’ils ont aménagé eux-mêmes l’appartement se trouvant au sous-sol sans demander une quelconque autorisation, que les travaux ont été achevés en 2003 et qu’en sa qualité de maître d’ouvrage, le vendeur reste personnellement tenu à l’égard de l’acquéreur, des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du code civil jusqu’en 2013 ; que c’est en effet par de justes motifs approuvés par la cour que le premier juge a considéré que la présomption de responsabilité obligeant le vendeur jusqu’en 2013, au titre de l’appartement aménagé en sous-sol était utilement combattue par le fait que l’origine des désordres se trouvait dans l’étanchéité de la terrasse, ouvrage sur lequel les époux X… ne sont pas intervenus et par le fait que le débarras, siège des désordres était une cave au sens du permis de construire, cette destination toujours d’actualité, en l’absence d’autorisation administrative, étant compatible avec l’humidité et les infiltrations présentes dans cet espace ; qu’il ne peut par ailleurs être utilement soutenu par les époux M… au soutien de leur action fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil qu’ils ignoraient, lorsqu’ils se sont engagés, l’existence des vices affectant l’ouvrage ; que la promesse synallagmatique du 10 mai 2011 contient un paragraphe intitulé « travaux de réparation » informant l’acquéreur qu’il existe un dégât des eaux et que des travaux doivent être effectués pour procéder à la réparation des origines des infiltrations lesquelles occasionnent des problèmes d’humidité sur le mur du débarras se trouvant au sous-sol ; que la prétendue révélation de l’ampleur des désordres n’est pas davantage constitutive d’un vice caché ; que la condition posée par le texte précité fait manifestement défaut ; que la cour observe enfin surabondamment, l’application des articles 1134 et 1147 du code civil n’étant plus invoquée devant elle que le premier juge, après avoir comparé le compromis et l’acte authentique, a considéré que le second emportait novation du premier et qu’il manifestait l’intention des parties d’abandonner tout recours de l’acquéreur à rencontre des vendeurs sur le fondement contractuel, s’agissant de désordres n’entrant pas dans le champ de l’article 1792 du code civil ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE vu les articles 1792 et s. du code civil, l’expert judiciaire a constaté l’existence de désordres situés “dans la partie intitulée débarras” (p.7 du rapport) ; que cet espace est décrit comme étant une cave dans les pièces constituées pour l’obtention du permis de construire ; que l’expert conclut qu’il lui est impossible “d’imputer la cause des désordres” (p. 13 du rapport) ; que les infiltrations proviennent toutefois de la terrasse de la piscine (p. 18 du rapport) ; qu’il précise que le fait de l’avoir rendu la cave habitable, contrairement à ce qu’indique le permis de construire, obligeait à avoir une étanchéité de terrasse exécutée dans les règles de l’art”
(p. 13 du rapport) ; que les demandeurs acquiescent aux conclusions de l’expert judiciaire ; que la responsabilité de constructeur HOME AZUR ne peut dès lors être engagée, son éventuelle défaillance ne pouvant être relevée qu’à la conditions de sa connaissance d’une destination du sous-sol différente de celle annoncée au permis de construire, ce qui n’est pas établi ; qu’il convient en outre de constater que les débats ne permettent ni de déterminer une date précise de réception de la terrasse de la piscine, ni de connaître d’éventuelles réserves lors de la réception ; que la date précise de survenance des désordres est en outre inconnue ; que, dans ces conditions, que les demandes ne peuvent prospérer qu’à la condition pour les demandeurs de démontrer que les désordres ont pour origine les travaux réalisés par leurs auteurs, et soit rendent l’ouvrage impropre à sa destination, soit menacent sa solidité ; qu’en effet, les parties ont pris le soin de préciser que “le vendeur demeurait personnellement tenu à l’égard de l’acquéreur des garanties prévues par les articles 1792 et s. du code civil jusqu’en 2013” (p. 12 de l’acte de vente) s’agissant notamment de l’appartement aménagé en sous-sol par le vendeur lui-même ; que si le sous-sol a été aménagé par l’auteur des demandeurs, la présomption de responsabilité qui l’oblige est toutefois utilement combattue par, d’abord, le fait que l’expert conclut que l’origine des désordres est à trouver dans l’étanchéité de la terrasse, ouvrage sur lequel il n’est pas intervenu, ensuite par le fait que l’espace affecté par les désordres est une cave au sens du permis de construire, et dont la destination n’est pas menacée par les désordres de l’espèce ; que les demandeurs n’ignoraient pas que l’espace litigieux n’avait pas changé de destination, reconnaissant dans l’acte de vente que les travaux ont été réalisés sans autorisation (p. 12 de l’acte de vente) ; que, sur les demandes fondées sur la responsabilité contractuelle des vendeurs, vu les articles 1134 et 1147 du code civil, qu’il ressort du compromis de vente que le vendeur s’est engagé à procéder à toute réparation utile afin de faire disparaître les désordres affectant le mur du débarras, et à procéder à toute réparation des origines des infiltrations ; que l’expert conclut que deux factures lui ont été communiquées au titre des dits travaux, pour des montants de 375 EUR et 158, 25 EUR (p. 13 du rapport) ; que l’expert conclut que “ces travaux ne pouvaient en aucun cas régler les désordres que nous avons constatés a posteriori, ils n’ont pu que réduire la cause des désordres si l’évacuation n’était pas étanche et enlever les traces d’infiltration sur le plafond” (p. 13 du rapport) ; que toutefois l’acte de vente intervenu le 01/09/2011 entre les mêmes parties et portant sur le même bien, stipule que l’acquéreur “déclare connaître parfaitement ledit bien pour l’avoir visité en vue des présentes ; être parfaitement informé de la situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque” (p. 12 de l’acte) ; que le contrat précise que “l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu de l’article 1792 du code civil” (p. 11 de l’acte) ; que ces stipulations emportent novation de la convention du 10/05/2011 ; que l’intention des parties a dès lors été d’abandonner tout recours de l’acquéreur à rencontre des vendeurs sur un fondement contractuel, s’agissant de désordres affectant éventuellement le bien et n’entrant pas dans le champ de l’article 1792 du code civil ; que la volonté des parties fait loi en l’espèce ;

1. ALORS QU’est réputée constructeur, toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, de sorte qu’elle est tenue de la garantie bienno-décennale ; qu’en déboutant M. et Mme M… de l’action en responsabilité qu’ils avaient formées contre leur vendeur, en raison des désordres d’étanchéité affectant les travaux d’aménagement qu’ils avaient eux-mêmes réalisés dans le sous-sol de leur immeuble, au motif que ces désordres provenaient de l’étanchéité de la terrasse sur laquelle ils n’étaient pas intervenus, quand M. et Mme X… étaient responsables de plein droit des désordres provenant de la terrasse qu’ils avaient fait construire, peu important qu’ils n’aient pas réalisés cet ouvrage eux-mêmes, la cour d’appel a violé les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

2. ALORS QUE l’impropriété de l’édifice ou de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties ; qu’il ressort de la décision attaquée que les vendeurs avaient transformé la cave en un appartement habitable ; qu’en se déterminant en considération de l’absence de modification du permis de conduire pour en déduire que les désordres consistant en un défaut d’étanchéité affectaient un débarras qui serait resté une cave, « en l’absence d’autorisation administrative » et qui « serait compatible avec l’humidité et les infiltrations présentes dans cet espace », la cour d’appel qui a refusé de tenir compte de la configuration des lieux résultant de la transformation du sous-sol en un appartement habitable, au prétexte qu’elle n’avait pas été autorisée, a violé les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

3. ALORS QUE l’impropriété de l’édifice ou de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties ; qu’en se déterminant en considération de l’absence de modification du permis de conduire pour en déduire que les désordres consistant en un défaut d’étanchéité affectaient un débarras qui serait resté une cave, « en l’absence d’autorisation administrative » et qui « serait compatible avec l’humidité et les infiltrations présentes dans cet espace », la cour d’appel qui s’est abstenue de prendre en considération la mention dans l’acte de vente que le sous-sol a été aménagé par le vendeur lui-même en un appartement, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

4. ALORS QUE le vendeur après achèvement est garant des défauts cachés à la réception, même s’ils deviennent apparents lors de la vente ; qu’en relevant que les désordres étaient apparents au jour de la vente, la cour d’appel a déduit un motif inopérant, en violation des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

5. ALORS QUE sont considérés comme cachés, les vices qui, bien que signalés lors de la vente, ne se sont révélés que postérieurement dans leur ampleur et leurs conséquences ; qu’en affirmant que les vices étaient apparents lors de la vente, peu important qu’ils ne se soient manifestés dans toute leur ampleur que postérieurement, la cour d’appel a violé l’article 1642 du code civil ;

6. ALORS QU’est assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l’immeuble vendu, le propriétaire vendeur qui, en aménageant lui-même le sous-sol de l’immeuble en un appartement habitable, s’est comporté en maître d’oeuvre, de sorte qu’il ne peut bénéficier de l’application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente ; qu’en tenant pour établi que M. et Mme M… avaient renoncé à tout recours contre leurs vendeurs dans l’acte de vente, sans rechercher si ces derniers n’étaient pas assimilés à des vendeurs professionnels pour avoir transformé eux-mêmes les sous-sols en un appartement habitable, ce qui était exclusif de l’application de la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1643 du code civil.”

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