« En 2019, plus d’un achat sur 4 (27,2%) est dédié à l’investissement locatif au sein de notre réseau. C’est du jamais vu ! », clame fièrement Laurent Vimont, le président de Century 21. A Paris, c’est un acheteur sur trois qui souhaite devenir propriétaire pour louer dans la foulée, d’après les données du réseau. « L’encadrement des loyers n’a eu aucun impact. Dans une ville où l’on construit moins de 400 logements par an, ils savent qu’in fine, ils repartiront avec une plus-value extrêmement importante. »
Un contexte propice à l’investissement
locatif
L’ensemble des professionnels partagent cette euphorie, qu’il s’agisse de L’Adresse ou encore d’Orpi : « Ce sont les taux d’intérêt qui font venir les investisseurs », analyse Christine Fumagalli, patronne du réseau Orpi. « Les légères remontées constatées en fin d’année vont probablement se poursuivre en 2020, mais elles n’auront aucun impact sur cette clientèle. Prenez une ville étudiante comme Lille. En achetant un 25 m², un investisseur avec un prêt sans apport à 1% sur 20 ans paie des mensualités de remboursement de 330 €. Or, il peut dans cette ville fixer le montant de son loyer à 430 €. Il gagne ainsi 100 €, tout en se constituant un patrimoine et sans mobiliser son épargne personnelle. »
C’est qu’en cette période de remise en question des modalités de départ à la retraite, l’immobilier rassure les Français qui souhaitent s’éviter des dépenses liées au logement pour leurs vieux jours. De plus, comme l’assure Jean Marc Torrollion, président de la Fédération nationale des agents immobiliers, « la pierre demeure, plus que jamais le meilleur investissement. Même dans les villes où les prix montent en flèche, les rendements locatifs demeurent attractifs avec des taux d’autant plus appréciables que, si l’on considère les placements préférés des Français, le livret A affiche un taux de rendement de 0,75% et les fonds en euros des contrats d’assurance vie affichaient 1,83% en 2018, chiffre qui devrait s’inscrire en baisse en 2019 ».
Nouvelle catégorie d’acheteurs
La situation profite tout particulièrement à une nouvelle catégorie d’acheteurs : les locataires situés en zone tendue. « Ce sont des trentenaires qui ne peuvent pas devenir propriétaire de leur bien dans des villes comme Paris ou Lyon car le prix d’achat y est trop élevé. Plutôt que de s’éloigner, ils préfèrent se tourner vers un investissement stratégique », observe Brice Cardi, président du réseau l’Adresse. Comprenez une petite surface, dans une ville où les prix sont encore bas, mais où le marché locatif est des plus dynamiques, comme Angers. « D’autres visent des communes qui seront bientôt traversées par le Grand Paris Express comme Vitry-sur-Seine, où les prix sont encore inférieurs à 4500 €/m². Nous voyons même des clients à la recherche de grandes surfaces pour faire de la colocation. Ils ont déjà vécu en coloc’ et en ont gardé un bon souvenir voire y vivent toujours. »
L’idéal pour ces acheteurs est encore de
se tourner… vers le neuf, notamment à travers la location meublée non
professionnelle (LMNP) en résidences services. « Les résidences étudiantes
ont le vent en poupe chez cette catégorie d’investisseurs. Les prix sont
inférieurs à 100 000 €, ce qui les arrangent. Car en investissant, non
seulement ils doivent payer leurs mensualités de remboursement, mais aussi leur
loyer », indique Paul Lassalle, directeur commercial France Bouygues
immobilier patrimoine. La chasse au meilleur placement est ouverte !
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