Les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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Les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée : c’est ce que cet arrêt rappelle.

“Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 9 mai 2018), M. et Mme I… sont propriétaires d’une maison constituant la partie privative d’un lot dans un ensemble d’immeubles soumis au statut de la copropriété. Les copropriétaires réunis en assemblée générale ayant décidé, le 9 décembre 2006, que tout nouveau portail devrait être identique au modèle des portails déjà installés et, le 23 juin 2012, que la fenêtre de toit, dont l’installation était projetée par M. et Mme I…, devrait être tournée vers l’extérieur de la copropriété afin de ne pas créer de vis-à-vis ou de vues supplémentaires entre les pavillons, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble d’immeubles (le syndicat) a assigné M. et Mme I… en suppression des fenêtres de toit installées sur la toiture de leur maison, en dépose et remise en l’état d’origine d’un portail et de deux portillons. Ceux-ci ont reconventionnellement demandé l’indemnisation d’une perte de valeur vénale et d’un préjudice pour procédure abusive.

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, et sur le troisième moyen, ci-après annexés

2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen

3. M. et Mme I… font grief à l’arrêt de déclarer recevable et d’accueillir la demande du syndicat en dépose des fenêtres de toit installées en toiture de leur maison, alors « que le syndicat des copropriétaires n’a qualité et intérêt pour agir en justice qu’aux fins de défendre l’intérêt collectif des copropriétaires ; qu’en jugeant que le syndicat des copropriétaires de la […] avait intérêt et qualité pour agir en justice afin de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires et ainsi afin de demander la dépose des velux installés par les époux I…, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’ouverture de ces velux qu’avaient fait pratiquer les époux I… dans leur toiture, laquelle relevait des parties privatives, avait porté atteinte à l’ensemble de la collectivité des copropriétaires ou affectait les parties communes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

4. La cour d’appel a relevé que l’action du syndicat avait pour objet de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires et que la décision de l’assemblée générale du 23 juin 2012 n’avait pas fait l’objet de contestation par M. et Mme I….

5. Sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, elle en a souverainement déduit que le syndicat était recevable à agir afin de veiller à l’exécution de la décision du 23 juin 2012.

6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen, pris en ses première, troisième et quatrième branches

Enoncé du moyen

7. M. et Mme I… font grief à l’arrêt d’accueillir la demande du syndicat en dépose fenêtres de toit installées en toiture de leur maison, alors :

«1°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en l’espèce, la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2012 prévoyait que « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que dans le cas d’ouverture d’un velux, qui relève obligatoirement d’un accord de l’assemblée générale, il sera impératif que le projet d’ouverture soit tourné vers l’extérieur de la copropriété afin de ne pas créer de vis à vis ou de vues supplémentaires entre pavillons. Cependant, il est rappelé que toute ouverture d’un velux devra faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale sur la base d’un projet précis » ; qu’en retenant qu’en édifiant sur leur maison deux velux tournés vers l’intérieur de la copropriété, les époux I… avaient violé la résolution n° 19 du 23 juin 2012 quand elle constatait, dans le même temps, que la pose de ces velux n’avait pas à être soumise à une autorisation préalable de l’assemblée générale et écartait ainsi ladite résolution, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ subsidiairement, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que toute décision d’une assemblée générale dérogeant aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1, à 42 et 46 et à celles du décret prises pour leur application est réputée non écrite ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a condamné les époux I… à déposer les velux qu’ils avaient installés sur leur toiture, qui était comprise dans les parties privatives de leur lot, car ceux-ci étaient orientés vers l’intérieur de la copropriété en violation de la résolution n° 19 adoptée lors de l’assemblée du 23 juin 2012 ; qu’en faisant ainsi application de cette résolution, dont elle avait relevé qu’elle restreignait les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans caractériser en quoi la pose de velux orientés vers l’intérieur de la copropriété aurait porté atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8, 9, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ en toute hypothèse, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en l’espèce, pour condamner les époux I… à déposer leurs velux, la cour d’appel a retenu que l’installation de ces derniers, si elle n’avait pas à être soumise à une autorisation de l’assemblée générale, ne devait pas avoir pour conséquence, en application de l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de porter atteinte aux modalités de jouissance de leur lot par les autres copropriétaires et que la pose des velux, orientés vers l’intérieur de la copropriété, avait créé une vue sur la maison de M. M… et contrevenait ainsi à la résolution n° 19 du 23 juin 2012 ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il résultait de l’installation des velux une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de M. M… alors que la pose de velux n’était pas contraire au règlement de copropriété, qu’existaient déjà des vues plongeantes entre sa maison et celle des époux I…, que les velux étaient situés à plus de vingt mètres de son habitation dans le respect des termes de l’article 678 du code civil et que M. M… ne disposait d’aucun droit pour s’opposer à l’établissement d’une vue, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

8. Les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

9. La cour d’appel a constaté que la décision d’assemblée générale du 23 juin 2012 n’avait pas fait l’objet de contestation par M. et Mme I… et que les fenêtres de toit édifiées dans leur pavillon étaient tournées vers l’intérieur de la copropriété, en violation de cette résolution.

10. Il en résulte que M. et Mme I… devaient être condamnés à déposer les fenêtres de toit installées en toiture.

11. Par ce motif de pur droit suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués dans les conditions prévue par l’article 620, alinéa 1er du code de procédure civile, la décision déférée se trouve légalement justifiée de ce chef.

Sur le quatrième moyen

Enoncé du moyen

12. M. et Mme I… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, alors « que la cassation à intervenir sur l’un des moyens susvisés entraînera par voie de conséquence, en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation de l’arrêt en ce qu’il a rejeté cette demande.»

Réponse de la Cour

13. La cassation n’étant pas prononcée sur les premier et deuxième moyens, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident
Enoncé du moyen

14. Le syndicat fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en enlèvement du portail et des portillons et en remplacement par des éléments identiques à ceux d’origine, alors « que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n‘en a pas été prononcée ; qu’en retenant, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les époux I… à retirer le portail et les portillons installés en violation des prescriptions de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 9 décembre 2006, que cette résolution avait restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans avoir été transcrite dans le règlement de copropriété, tout en constatant que les décisions prises lors de cette assemblée n’avaient pas été contestées et étaient devenues définitives, ce dont il résultait qu’elles s’imposaient aux copropriétaires, alors même qu’elles porteraient atteinte à leurs parties privatives, la cour d’appel a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :

15. Aux termes de ce texte, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

16. Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 9 décembre 2006 restreignait les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives sans pour autant modifier le règlement de copropriété qui ne comportait aucune clause relative à l’harmonie de la copropriété, qu’il n’en demeurait pas moins que la pose du portail et des deux portillons ne devait pas avoir pour effet de porter atteinte à l’esthétique globale de la copropriété et que le syndicat ne démontrait pas que l’installation par M. et Mme I… d’un portail et de portillons d’une forme différente des autres porterait atteinte à l’esthétique globale de la copropriété, créant ainsi une dysharmonie justifiant d’ordonner leur dépose.

17. En statuant ainsi, alors que les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée, la cour d’appel, qui a constaté que la décision du 9 décembre 2006 n’avait pas fait l’objet de contestation par M. et Mme I…, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence […] en enlèvement du portail et des portillons et en remplacement par des éléments identiques à ceux d’origine, l’arrêt rendu le 9 mai 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne M. et Mme I… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme I… et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la […] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I… (demandeurs au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du 1 à […] ) recevable à agir et condamné M. et Mme I… à déposer les deux velux installés en toiture de leur maison individuelle (lot n° D), et à remettre en état d’origine leur toiture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires ; que selon l’article 15, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 : “Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble” ; que l’assemblée générale du 23 juin 2012 (pièce n° 4 du syndicat ; p. 8 du procès-verbal) a voté la résolution n° 19 ainsi libellée : “L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que dans le cas d’ouverture d’un velux, qui relève obligatoirement d’un accord de l’assemblée générale, il sera impératif que le projet d’ouverture soit tourné vers l’extérieur de la copropriété afin de ne pas créer de vis-à-vis ou de vues supplémentaires entre les pavillons. Cependant il est rappelé que toute ouverture de velux devra faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale sur la base d’un projet précis. Cette décision est adoptée à la majorité des voix de toutes les copropriétaires” ; que l’assemblée générale du 9 décembre 2006 (pièce n° 18 du syndicat ; p. 2, du procès-verbal) a adopté la résolution n° 19 suivante : “L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que le remplacement ou l’installation de tout nouveau portail devra être identique au modèle des portails déjà installés” ; qu’il est acquis aux débats que M. et Mme I…, qui sont propriétaires dans l’ensemble immobilier en copropriété d’un pavillon individuel (lot n° D), ont réalisé courant 2013, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux de pose de deux velux sur la toiture de leur pavillon et d’un portail et de deux portillons ; que selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, “les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale” ; qu’il est établi que les décisions des 9 décembre 2006 et du 23 juin 2012, dont M. et Mme I… ne contestent pas avoir reçu notification des procès verbaux de ces assemblées et qui n’ont pas fait l’objet de contestation par ces derniers dans le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, sont définitives ; qu’il résulte de la combinaison des articles 15, alinéa 1er, et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat a intérêt et qualité pour agir en justice en vue de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires ; qu’en conséquence, il convient de déclarer en l’espèce le syndicat recevable à agir en justice pour veiller à l’exécution des résolutions querellées des assemblées générales des 9 décembre 2006 et du 23 juin 2012 » (arrêt p. 4) ; sur la dépose des deux velux « (
) le syndicat des copropriétaires soutient que ces velux ont créé une vue sur la maison de M. M…, l’un des copropriétaires ; il est constant que le syndicat des copropriétaires est en droit de faire ordonner en justice la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte, lorsqu’un copropriétaire prolonge sa toiture, ou crée une ouverture dans celle-ci, en créant un surplomb sur le lot voisin d’un autre copropriétaire » ; que l’expert a constaté (p. 8 et 14)) : “- Deux velux de 100 cm x 105 cm environ sont installés dans la pan de couverture, côté copropriété, avec une allège de 1, 42 m. Ces fenêtres de toit procurent des vues directes plongeantes sur la maison de Mr M… (lot A) située à plus de 20 mètres” ; qu’il ressort de ce même rapport (p. 11) que les deux velux édifiés dans le pavillon de M. et Mme I… sont tournés vers l’intérieur de la copropriété, en violation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2012, et non vers l’intérieur comme celles édifiées par M. et Mme I…, sur la toiture de leur maison individuelle constituant le lot n° D ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a dit irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires relative à la dépose des deux velux et de condamner M. et Mme I… à déposer les deux velux installés en toiture et à remettre en état d’origine la toiture de leur maison (lot n° D), sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt » (arrêt p. 6)

ALORS QUE le syndicat des copropriétaires n’a qualité et intérêt pour agir en justice qu’aux fins de défendre l’intérêt collectif des copropriétaires ; qu’en jugeant que le syndicat des copropriétaires de la […] avait intérêt et qualité pour agir en justice afin de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires et ainsi afin de demander la dépose des velux installés par les époux I…, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’ouverture de ces velux qu’avaient fait pratiquer les époux I… dans leur toiture, laquelle relevait des parties privatives, avait porté atteinte à l’ensemble de la collectivité des copropriétaires ou affectait les parties communes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné M. et Mme I… à déposer les deux velux installés en toiture de leur maison individuelle (lot n° D), et à remettre en état d’origine leur toiture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires ; [
] que l’assemblée générale du 23 juin 2012 (pièce n° 4 du syndicat ; p. 8 du procès-verbal) a voté la résolution n° 19 ainsi libellée : “L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que dans le cas d’ouverture d’un velux, qui relève obligatoirement d’un accord de l’assemblée générale, il sera impératif que le projet d’ouverture soit tourné vers l’extérieur de la copropriété afin de ne pas créer de vis-à-vis ou de vues supplémentaires entre les pavillons. Cependant il est rappelé que toute ouverture de velux devra faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale sur la base d’un projet précis. Cette décision est adoptée à la majorité des voix de toutes les copropriétaires” ; que l’assemblée générale du 9 décembre 2006 (pièce n° 18 du syndicat ; p. 2, du procès-verbal) a adopté la résolution n° 19 suivante : “L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que le remplacement ou l’installation de tout nouveau portail devra être identique au modèle des portails déjà installés” ; qu’il est acquis aux débats que M. et Mme I…, qui sont propriétaires dans l’ensemble immobilier en copropriété d’un pavillon individuel (lot n° D), ont réalisé courant 2013, dans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux de pose de deux velux sur la toiture de leur pavillon et d’un portail et de deux portillons ; que selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, “les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale” ; qu’il est établi que les décisions des 9 décembre 2006 et du 23 juin 2012, dont M. et Mme I… ne contestent pas avoir reçu notification des procès verbaux de ces assemblées et qui n’ont pas fait l’objet de contestation par ces derniers dans le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, sont définitives ; [
] Sur le fond ; •Sur la dépose des deux vélux ; que selon l’article 9, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble” ; qu’il convient de préciser que l’ensemble immobilier litigieux, soumis au statut de la copropriété, est constitué de 5 lots (A, B, C, D et un jardin), lesquels comprennent 4 pavillons individuels, dont celui de M. et Mme I… (lot n° D), et un jardin ; qu’il s’agit d’une copropriété horizontale dans laquelle la maison individuelle de chaque copropriétaire constitue son lot privatif ; qu’à ce titre, dans son rapport du 15 juillet 2014 (pièce n° 3 de M. et Mme I…), l’expert judiciaire, M. Y…, mentionne (p. 9), que : “l’ensemble immobilier sous le statut de la copropriété est proche de l’aspect d’un lotissement où chaque pavillon est un peu différent de celui du voisin” ; que le règlement de copropriété du 4 novembre 2003 (pièce n° 2 de M. et Mme I…) définit les parties communes comme étant la totalité du sol, le mur mitoyen ou grillage entre chaque lot qui sera éventuellement édifié par l’ensemble des copropriétaires et les clôtures des jardins éventuellement créées ainsi qu’il a été dit ci-dessus ; qu’il en résulte que la toiture de la maison individuelle appartenant à chaque copropriétaire, dont celle de la maison appartenant à M. et Mme I…, (lot n° D), n’est pas une partie commune ; que reprenant les dispositions de l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété (pièce n° 2 de M. et Mme I…) stipule que chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination ; qu’ainsi, dans la limite du respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires, chaque copropriétaire est libre de tous les travaux dans ses parties privatives sans autorisation de l’assemblée générale ; que concernant la pose des deux vélux, il est établi qu’ils ont été installés en contrevenant à la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2012 (pièce n° 4 du syndicat), selon laquelle : “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que dans le cas d’ouverture d’un velux, qui relève obligatoirement d’un accord de l’assemblée générale, il sera impératif que le projet d’ouverture soit tourné vers l’extérieur de la copropriété afin de ne pas créer de vis-à-vis ou de vues supplémentaires entre les pavillons. Cependant, il est rappelé que toute ouverture de velux devra faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale sur la base d’un projet précis” ; que s’agissant d’installations édifiées sur la partie privative de M. et Mme I…, à savoir la toiture de leur maison individuelle, cette résolution a restreint les droits de copropriétaires sur leurs parties privatives sans pour autant modifier le règlement de copropriété en ce sens comme le souligne l’expert judiciaire dans son rapport (p.9,) : “[
] aucun article du règlement de copropriété ne mentionne un principe d’harmonie des constructions entre elles, ni la moindre règle d’urbanisme ou d’architecture. Les résolutions votées par l’assemblée n’ont pas été transcrites dans le règlement de copropriété” ; qu’il n’en demeure pas moins que la pose des deux velux par M. et Mme I…, si elle n’a pas à être soumise à une autorisation préalable de l’assemblée générale, ne doit pas avoir pour conséquence, en application de l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de porter atteinte aux modalités de jouissance de leur lot par les autres copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires soutient que ces deux velux ont créé une vue sur la maison de M. M…, l’un des copropriétaires ; qu’il est constant que le syndicat des copropriétaires est en droit de faire ordonner en justice la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte, lorsqu’un copropriétaire prolonge sa toiture, ou crée une ouverture dans celle-ci, en créant un surplomb sur le lot voisin de l’autre copropriétaire ; que l’expert a constaté (p. 8 et 14)) : “- Deux velux de 100 cm x 105 cm environ sont installés dans la pan de couverture, côté copropriété, avec une allège de 1, 42 m. Ces fenêtres de toit procurent des vues directes plongeantes sur la maison de Mr M… (lot A) située à plus de 20 mètres” ; qu’il ressort de ce même rapport (p. 11) que les deux velux édifiés dans le pavillon de M. et Mme I… sont tournés vers l’intérieur de la copropriété, en violation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2012, et non vers l’intérieur comme celles édifiées par M. et Mme I…, sur la toiture de leur maison individuelle constituant le lot n° D ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a dit irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires relative à la dépose des deux velux et de condamner M. et Mme I… à déposer les deux velux installés en toiture et à remettre en état d’origine la toiture de leur maison (lot n° D), sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt » ;

1°/ ALORS QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ; qu’en l’espèce, la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2012 prévoyait que « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que dans le cas d’ouverture d’un velux, qui relève obligatoirement d’un accord de l’assemblée générale, il sera impératif que le projet d’ouverture soit tourné vers l’extérieur de la copropriété afin de ne pas créer de vis à vis ou de vues supplémentaires entre pavillons. Cependant, il est rappelé que toute ouverture d’un velux devra faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale sur la base d’un projet précis » ; qu’en retenant qu’en édifiant sur leur maison deux velux tournés vers l’intérieur de la copropriété, les époux I… avaient violé la résolution n° 19 du 23 juin 2012 quand elle constatait, dans le même temps, que la pose de ces velux n’avait pas à être soumise à une autorisation préalable de l’assemblée générale et écartait ainsi ladite résolution, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, les époux I… faisaient expressément valoir dans leurs conclusions d’appel que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve que le syndic leur aurait notifié le procès-verbal de l’assemblée générale s’étant tenue le 23 juin 2012 ; qu’en jugeant cependant que la délibération n° 19 était devenue définitive dès lors que les époux I… ne contestaient pas avoir reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2012 et qu’elle n’avait pas fait l’objet de contestation dans le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a dénaturé les conclusions des époux I… et ainsi violé le principe selon lequel le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

3°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que toute décision d’une assemblée générale dérogeant aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1, à 42 et 46 et à celles du décret prises pour leur application est réputée non écrite ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a condamné les époux I… à déposer les velux qu’ils avaient installés sur leur toiture, qui était comprise dans les parties privatives de leur lot, car ceux-ci étaient orientés vers l’intérieur de la copropriété en violation de la résolution n° 19 adoptée lors de l’assemblée du 23 juin 2012 ; qu’en faisant ainsi application de cette résolution, dont elle avait relevé qu’elle restreignait les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans caractériser en quoi la pose de velux orientés vers l’intérieur de la copropriété aurait porté atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8, 9, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en l’espèce, pour condamner les époux I… à déposer leurs velux, la cour d’appel a retenu que l’installation de ces derniers, si elle n’avait pas à être soumise à une autorisation de l’assemblée générale, ne devait pas avoir pour conséquence, en application de l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de porter atteinte aux modalités de jouissance de leur lot par les autres copropriétaires et que la pose des velux, orientés vers l’intérieur de la copropriété, avait créé une vue sur la maison de M. M… et contrevenait ainsi à la résolution n° 19 du 23 juin 2012 ; qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, s’il résultait de l’installation des velux une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de M. M… alors que la pose de velux n’était pas contraire au règlement de copropriété, qu’existaient déjà des vues plongeantes entre sa maison et celle des époux I…, que les velux étaient situés à plus de vingt mètres de son habitation dans le respect des termes de l’article 678 du code civil et que M. M… ne disposait d’aucun droit pour s’opposer à l’établissement d’une vue, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté la demande de M. et Mme I… présentée en appel tendant à voir le syndicat des copropriétaires du 1 à […] ) condamner à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes de dommages-intérêts présentées par M. et Mme I… à l’encontre du syndicat des copropriétaires ; [
] qu’en outre M. et Mme I… demandent à la cour de les dire et juger recevables et bien fondés en leur demande d’indemnisation, à concurrence de 50 000 euros, de leur préjudice, comme victimes du harcèlement du syndicat, ainsi que de la moins-value subie par leur bien et d’une impossibilité d’évolution de carrière du fait de la procédure engagée et maintenue par le syndicat ; qu’en appel, le syndicat ne sollicite pas, dans le dispositif de ses écritures, l’irrecevabilité de cette demande indemnitaire de 50 000 euros en application de l’article 564 du code de procédure civile ; que M. et Mme I… versent aux débats en appel trois attestations émanant d’un marchand de bien et de deux agents immobiliers des 20 février 2016 (pièce n° 16 de M. et Mme I…), 8 avril 2016 (pièce n° 17 de M. et Mme I…) et 30 août 2016 (pièce n° 22 de M. et Mme I…) faisant état d’un préjudice potentiel en cas de revente éventuelle de leur maison du fait du présent contentieux existant depuis 2014 avec la copropriété ; que cependant, ces derniers ne justifient pas, d’une part, avoir effectivement mis leur bien immobilier en vente depuis cette date ou avoir dû le retirer de la vente en raison du présent litige, et, d’autre part, ils ne versent aucun élément justifiant d’un lien direct entre le présent litige et l’évolution de leur carrière respective en 2014 ; que faute de justifier de l’existence de ces préjudices, il convient de rejeter la demande de M. et Mme I… présentée en appel tendant à voir le syndicat des copropriétaires condamner à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts » ;

ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que pour rejeter la demande de M. et Mme I… en paiement d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, la cour d’appel a jugé que ceux-ci versaient aux débats en appel trois attestations émanant d’un marchand de bien et de deux agents immobiliers des 20 février 2016 (pièce n° 16 de M. et Mme I…), 8 avril 2016 (pièce n° 17 de M. et Mme I…) et 30 août 2016 (pièce n° 22 de M. et Mme I…) faisant état d’un préjudice potentiel en cas de revente éventuelle de leur maison du fait du présent contentieux existant depuis 2014 avec la copropriété, mais ne justifiaient pas avoir effectivement mis leur bien immobilier en vente depuis cette date ou avoir dû le retirer de la vente en raison du présent litige ; qu’en statuant ainsi alors que, dans l’une des attestations versées aux débats, l’un des agents immobiliers indiquait que les époux I… lui avaient confié la vente de leur bien immobilier et qu’en raison de la moins-value découlant du litige les opposant à la copropriété, ils avaient été amenés « à refuser les offres d’achat faites dans de telles conditions », la cour d’appel a dénaturé cet écrit par omission et ainsi violé le principe selon lequel le juge a l’obligation de ne pas dénaturé l’écrit qui lui est soumis.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement en ce qu’il avait rejeté la demande de dommages et intérêt de 5 000 euros de M. et Mme I… dirigée à l’encontre de ce syndicat pour procédure abusive ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les demandes de dommages-intérêts présentées par M. et Mme I… à l’encontre du syndicat des copropriétaires ; que M. et Mme I… demandent à la cour de dire que l’action intentée par le syndicat à l’issue du dépôt du rapport apparaît comme abusive et, au vu de l’absence totale de fondement de ses prétentions (déjà débattues en référé), destinée à leur porter préjudice, justifie l’allocation à ces derniers de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et réformer le jugement déféré sur ce point ; qu’en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; que l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ; qu’en l’espèce, M. et Mme I… ne justifient pas en quoi l’action diligentée par le syndicat à leur encontre devant le tribunal présenterait un caractère abusif ; qu’aussi le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages-intérêts de 5 000 euros pour procédure abusive » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Monsieur et Madame I… ; que Monsieur et Madame I… échouent à démontrer avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par une indemnité au titre de ses frais irrépétibles, qui aurait résulté de la présente procédure, et leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée » ;

ALORS QUE la cassation à intervenir sur l’un des moyens susvisés entraînera par voie de conséquence, en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation de l’arrêt en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme I… tendant au paiement d’une somme de 5.000 euros pour procédure abusive.

Moyen produit par Me Isabelle Galy, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence […] (demandeur au pourvoi incident).

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du 1 à […] ) tendant à voir condamner M. et Mme I… à enlever le portail et les deux portillons afférents à leur maison individuelle (lot n° D), en les remplaçant par des éléments identiques à ceux d’origine,

AUX MOTIFS QUE « selon le règlement de copropriété (pièce no 2 de M. et Mme I…), le portail et les portillons donnant accès aux jardins de chacune des maisons individuelles ne sont pas des parties communes ;
Or, dans la limite du respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires, chaque copropriétaire est libre de tous les travaux dans ses parties privatives sans autorisation de l’assemblée générale ;
Le règlement de copropriété (pièce n° 2 de M. et Mme I…) ne comporte aucune clause relative à l’harmonie de la copropriété ;
La résolution no 17 de l’assemblée générale du 9 décembre 2006 (pièce n° 18 du syndicat) dispose que : “L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que le remplacement ou l’installation de tout nouveau portail devra être identique au modèle des portails déjà installés” ,
S’agissant d’installations édifiées sur la partie privative de M. et Mme I…, à savoir un portail et deux portillons, cette résolution, a restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives sans pour autant modifier le règlement de copropriété en ce sens comme le souligne l’expert judiciaire dans son rapport (p. 9,) : ” [ …] aucun article du règlement de copropriété ne mentionne un principe d’harmonie des constructions entre elles, ni la moindre règle d’urbanisme ou d’architecture. Les résolutions votées par l’assemblée n’ont pas été transcrites dans le règlement de copropriété » ;
Il n’en demeure pas moins que la pose du portail et des deux portillons, si elle n’a pas à être soumise à une autorisation préalable de l’assemblée générale, ne doit pas avoir pour conséquence, de porter atteinte à l’esthétique globale de la copropriété ;
Il n’est pas contesté que le portail et les portillons installés par M. et Mme I… présentent un aspect différent de celui des portails des autres pavillons, tout en étant peint de la même couleur blanche ;
Cependant, il s’agit d’une copropriété horizontale composée de quatre pavillons distincts dont il est établi qu’ils ne sont pas identiques quant à l’aspect de leurs façades, quant à la couleur de leurs volets, rambardes et garde-corps et quant à la dimension de leurs portails respectifs ;
Il résulte de ces éléments que le syndicat ne démontre pas que I ‘installation du portail et des portillons d’une forme différente des autres, porteraient atteinte à l’esthétique globale de la copropriété créant ainsi une dysharmonie telle justifiant d’ordonner leur dépose ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat tendant voir condamner M. et Mme I… à enlever le portail et les deux portillons en les remplaçant par des éléments identiques à ceux d’origine » (arrêt p. 6-7),

ALORS QUE les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n‘en a pas été prononcée ; qu’en retenant, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les époux I… à retirer le portail et les portillons installés en violation des prescriptions de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 9 décembre 2006, que cette résolution avait restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans avoir été transcrite dans le règlement de copropriété, tout en constatant que les décisions prises lors de cette assemblée n’avaient pas été contestées et étaient devenues définitives, ce dont il résultait qu’elles s’imposaient aux copropriétaires, alors même qu’elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, la cour d’appel a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.”

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