Les associés d’une SCI sont-ils toujours redevables du prêt souscrit ?

Le cas : Trois amis ont décidé de constituer une société civile immobilière (SCI) pour construire un immeuble de rapport. Alors que leur banque propose de financer à 100% l’opération, doivent-ils s’inquiéter des montants empruntés ?
La réponse de l’avocat : Oui, car tout associé d’une SCI est solidairement et indéfiniment tenu de rembourser les dettes sociales, même si le montant prêté, élevé par rapport à ses capacités de remboursement, pourrait signaler un manquement de la banque à son devoir de mise en garde. Ce devoir ne joue en effet qu’à l’égard de l’emprunteur, la SCI en l’occurrence, et donc pas des associés. Un emprunteur qui doit par ailleurs être profane, ce qu’est rarement une SCI, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation à quatre associés cherchant à se dédire d’un prêt de 9 millions d’euros, contracté pour un montage en crédit-bail qui avait capoté (3e chambre civile, arrêt n°18-15.398 du 19 septembre 2019).
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A ces associés qui invoquaient leur qualité de débiteurs non avertis, les juges ont répondu que “lorsque l’emprunteur est une société civile immobilière, seule celle-ci est créancière de l’obligation de mise en garde (…), et que le caractère averti de cet emprunteur s’apprécie en la seule personne de son représentant légal”. Manque de chance pour ces investisseurs, le gérant choisi était loin d’être profane, puisqu’il avait dirigé des sociétés et monté des opérations à effet de levier. De la même manière, les trois amis ne devraient bénéficier d’aucune mise en garde, et ne pouvoir s’exonérer de leurs responsabilités que s’ils choisissent un gérant profane pour leur SCI.
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Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy