Autrement dit, un appartement acheté fin 1999 à cet endroit alors peu prisé, vaut aujourd’hui cinq fois plus cher ! Les chiffres de Meilleurs Agents en attestent : le prix moyen d’un logement est passé de 1846 euros le mètre carré au 1er décembre 1999 (francs convertis en euros sans tenir compte de l’inflation) à 10350 euros le mètre carré au 1er décembre 2019.
Cette inflation vertigineuse n’étonne pas François Bacquet, président de l’agence Martel immobilier (7, rue Martel) qu’il a fondée en 2003. « Le Xe a longtemps été le moins cher de Paris, après les XIXe et XXe. Ce qui a changé par rapport aux années 1990 où les abords de la porte Saint-Denis n’étaient pas très recherchés (beaucoup d’ateliers de confection travaillaient encore, NDLR), c’est qu’aujourd’hui, il y a une réelle demande pour venir habiter ici. Qu’il s’agisse de jeunes cadres ou de familles établies, les biens partent très vite. » Et de citer l’exemple de ce couple qui a quitté la place Saint-Sulpice (VIe) pour le sud du Xe afin de se rapprocher de son petit-fils.
« Les prix sont de l’ordre de 10 000-12 000 euros le mètre carré », estime un négociateur de l’agence Laforêt (50, rue du faubourg Saint-Denis) qui a vendu en fin d’année un appartement d’angle de 70 m2 au 3e étage avec ascenseur, parquet ancien et moulures pour 800 000 euros, soit 11 428 euros le mètre carré. Rue du Paradis, un studio de 16,90 m2 au 6e et dernier étage sans ascenseur est en train de changer de mains pour 217 500 euros, soit… 12 869 euros le m2 ! « C’est une trentenaire qui l’achète pour investir, sachant qu’il est loué 650 euros par mois à une étudiante », précise-t-on chez Laforêt.
Attention néanmoins à ne pas surestimer la valeur d’un bien présentant certains défauts rédhibitoires (manque de luminosité par exemple). Ainsi rue Martel, un deux-pièces de 37,11 m2, affiché à 449 350 euros, a finalement été cédé 390 000 € (10 509 euros le m2), soit une décote de près de 60 000 euros. « L’appartement à rénover entièrement, au 4e sans ascenseur, souffrait d’un vis-à-vis important », justifie François Bacquet.
Au-delà des qualités intrinsèques du logement, « les prix varient aussi d’une rue, voire d’un numéro à l’autre. Un appartement rue du Château-d’Eau par exemple, n’aura pas la même valeur s’il est situé entre les rues du Faubourg-Saint-Denis et du Faubourg-Saint-Martin, secteur connu pour ses salons de coiffure afro, ou s’il se trouve sur la portion au-delà : jusqu’à République, la gentrification est en marche, avec ses espaces de travail partagé, ses boutiques de jouets en bois… », constate-t-on chez Laforêt.
Globalement, François Bacquet estime que « si le sud du Xe est si convoité, c’est parce qu’il est très central ». Même observation chez Laforêt : « A la lisière des IXe, IIe et IIIe où les prix sont bien plus élevés, le secteur de la porte Saint-Denis, avec sa mixité sociale et ses commerces de bouche de qualité, est au cœur de Paris. »
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N’est-il pas trop tard pour y investir ? François Bacquet fait valoir que c’est le moins cher des quartiers centraux : « Aujourd’hui, le Xe figure au 4e rang des arrondissements les moins chers, après les XIXe, XXe et XVIIIe, qui eux, sont des arrondissements périphériques. »
