Le marché immobilier régional peut-il surmonter la crise du Covid-19 ?

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Le secteur immobilier est habitué aux variations de courbes. Le dernier choc encaissé s’est inscrit dans les années qui ont suivi 2008. Mais comme il se le répète à l’envi, la pierre reste une valeur-refuge et les marchés immobiliers conservent une robustesse et une résilience qui ont déjà fait leurs preuves.

Mais cette crise sanitaire générée par le déferlement du Covid-19 sur la planète, qui paralyse l’économie et confine les gens chez eux, confronte le secteur à des obstacles singuliers et inédits. Tous les acteurs sont à l’arrêt ou fonctionnent en mode dégradé.

« Les agences immobilières sont fermées depuis le 16 mars, témoigne Norbert Bachevalier, le président de la FNAIM Hérault. Les sites internet où sont référencés les biens immobiliers sont mis à jour et on maintient un lien avec les vendeurs. On ne veut pas se faire dénoncer les mandats. Pour les biens entrants, on fait un peu de prospection sur notre réseau… Notre inquiétude, ce sont les petites agences qui n’ont pas d’activité de syndic et ne font que de la transaction immobilière. Elles représentent 40 à 50 % des agences du département… »

Etudes notariales fermées

Chez les promoteurs immobiliers, le président de la FPI Occitanie Méditerranée, Laurent Villaret, souligne que « certains métiers peuvent s’exercer en télétravail mais c’est plus compliqué pour les métiers commerciaux. Les promoteurs ont recours au chômage partiel, mais ils sont inquiets, tout comme les entreprises qui travaillent sur nos chantiers… Le mot d’ordre est que les promoteurs puissent régler les factures. »

Les entreprises du BTP, quant à elles, attendaient la publication du guide des bonnes pratiques pour connaître les préconisations de gestes barrières afin de sécuriser les salariés et organiser la reprise des chantiers. Le guide est paru le 2 avril et la profession va pouvoir progressivement relancer l’activité.

Les études notariales, elles, sont fermées au public, « mais nous continuons à assurer continuité de nos services en télétravail, précise Valéry Flandin, notaire à Prades-le-Lez et secrétaire de la Chambre des notaires de l’Hérault, délégué aux statistiques immobilières. Il y a une grosse baisse d’activité, mais on organise des consultations et renseignements par téléphone et visio-conférence… Avec le ralentissement du traitement des offres de prêts par les banques, les visites des agents immobiliers qui sont stoppées, il y aura une chute des volumes de ventes en 2020, qui se verra surtout d’ici deux ou trois mois ».

Les services d’urbanisme au ralenti

« On va subir la perte d’un trimestre HT et un décalé de six mois, ce qui est énorme, tranche Laurent Villaret. Après une année 2019 charnière ou nous avons vécu de plein fouet la problématique du prix du logement, vient s’ajouter la crise sanitaire. Heureusement, on observe une bonne compréhension générale de la situation, et on n’a pas l’impression que les investisseurs fuient l’acte d’achat. Il y a mêmes quelques contrats de réservation qui se font online. »

Néanmoins, tous les chantiers sont encore à l’arrêt « quasiment depuis le début du confinement pour 80 à 90 % des chantiers, c’est notre responsabilité sociétale, ajoute Laurent Villaret. Avec le guide des bonnes pratiques du BTP, on va pouvoir se coordonner entre différentes fédérations professionnelles pour avoir une communication claire sur les chantiers, qui rouvriront au cas par cas ».

Dans les services d’urbanisme, l’activité tourne au ralenti mais tourne.

« Pour les documents d’urbanisme à fournir aux notaires, ça fonctionne, confirme Valéry Flandin. Les droits de préemptions continuent à être instruits, même si c’est au ralenti. Pour les nouvelles demandes, on ne sait pas. Et pour les autorisations d’urbanisme, ce sera plus compliqué car il faut organiser des réunions de commission. »

Dématérialisation des actes notariés

Le sujet qui a fâché les professionnels, c’est la question de la signature dématérialisée chez le notaire. Seuls les actes authentiques, dont les transactions dans l’immobilier ancien, peuvent être signés par procuration et de manière dématérialisée, tandis que les actes solennels « comme une donation, un contrat de mariage, ou une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, ndlr) dans le neuf requièrent que le client signe physiquement devant le notaire », explique Valéry Flandin.

« On a des ventes qui sont restées “tankées” en mars alors que toutes les pièces du dossier étaient arrivées, les financements accordés, et que les clients commençaient à payer les mensualités », regrette Norbert Bachevalier, deux jours avant que ne soit publié au JO le décret permettant la signature électronique pour tous les actes notariés.

Le législateur et le Conseil supérieur du notariat ont travaillé pour mettre en place temporairement une possibilité de déroger à la signature physique. Selon le décret, la signature électronique pour tous les actes notariés sera possible jusqu’à un mois après la fin de l’urgence sanitaire, permettant ainsi la continuité de l’activité notariale, notamment les achats immobiliers. Le notaire pourra recueillir le consentement des parties par voie dématérialisée, par un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu.

« Les ordonnances paralyseront la reprise »

Pour surmonter la crise sans trop de dommages, « on a besoin des collectivités et de l’État, il faut un plan Marshall, lance Laurent Villaret. Cette situation est suffisamment grave et nous ne pouvons faire l’économie d’un travail collaboratif. Nous devons tous être unis secteur privé, secteur public et toutes les parties prenantes de l’acte de bâtir pour protéger notre économie, nos emplois et l’attractivité du territoire ! Nous avons besoin de mesures exceptionnelles opérationnelles, pratiques, simples et urgentes, tournées vers la libération de l’offre localement. Nous avons besoin d’un choc de simplification administrative, notamment sur tout ce qui est urbanisme pour que les projets sortent ».

L’ordonnance gouvernementale du 25 mars 2020 permettant de « neutraliser » les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme suscite l’inquiétude des professionnels des filières de la construction, de la promotion et de l’aménagement. Le texte prévoit que l’instruction de tout nouveau permis de construire ou d’aménager soit reporté d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire.

« Le Covid a stoppé le système et les ordonnances paralyseront la reprise !, s’inquiète le président de la FPI Occitanie Méditerranée, qui préconise leur modification. En attendant, il faut aller chercher à l’extérieur tout ce qui peut nous aider à la reprise. Au-delà de l’aspect administratif, je crois que l’immobilier, dans une telle période, apparait comme une valeur refuge. Les investisseurs sont un moteur de l’économie française donc les dispositifs comme le Pinel doivent être maintenus, voire renforcés. Et il faut en profiter pour développer de nouveaux marchés comme les ventes en bloc de logements abordables aux institutionnels. »

Quel impact sur les prix ?

Alors que des flambées significatives avaient été constatées ces derniers mois, notamment à Montpellier, le Covid-19 pourrait-il faire éclater la bulle ?

« Je ne crois pas, mais c’est tellement inédit qu’on n’a pas de référence, observe Valéry Flandin. Peut-être que le marché de la résidence principale, contrairement à celui des investisseurs, sera moins affecté car il s’agit un projet de vie… Mais on ne mesure pas si cette crise entrainera une baisse des prix. On ne sait pas s’il y aura juste un décalage dans les actes d’achat. Ou si les acquéreurs changeront d’avis ou de stratégie patrimoniale. S’ils feront preuve de frilosité à s’endetter. Et donc au final, si cela entrainera une baisse des prix. Si c’est le cas, ce ne serait pas de suite. Comme la bourse s’est effondrée, l’immobilier pourrait rester une valeur refuge. »

« Il pourrait y avoir une baisse de 5 à 6 % des prix mais la demande sera toujours là et la relance devrait se faire rapidement », ajoute Norbert Bachevalier, optimiste.

Dans le neuf, Laurent Villaret livre une autre analyse : « Comme on était déjà sur une tension de l’offre, ça n’ira pas dans le sens d’une baisse des prix, ni sur une incitation à faire du logement abordable. Les taux sont bas, les valeurs boursières se sont effondrées, ce qui traverse le temps c’est l’immobilier donc je ne pense pas que les investisseurs fuiront ».

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