Le KRACH IMMOBILIER est inévitable, sortez vos mouchoirs…. – AgoraVox le média citoyen

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Le constat est clair  : une bulle spéculative sur l’immobilier est sur le point d’éclater en France…..

L’économiste Marc TOUATI en novembre 2019 expliquait au journal LE PARISIEN que la bulle immobilière allait se dégonfler et les prix baisser de 20 à 25 %. Il expliquait que : “… l’écart entre la hausse des prix de l’immobilier ancien et l’évolution du revenu des Français n’a jamais été aussi élevé dans notre histoire, notamment dans les grandes villes et, en particulier à PARIS. Cet indicateur explose tous les compteurs. On a jamais vu ça ! Cette situation est anormale, elle s’explique par les taux d’intérêt historiquement bas qui ont abouti à un taux d’endettement des ménages historiquement ………. Si cette dette débouchait sur une croissance forte et une augmentation des revenus, il n’y aurait pas de problème. Ce n’est pas le cas. Si la croissance ralentit encore, que le chômage regrimpe ou qu’une crise mondiale éclate, les ménages surendettés auront du mal à rembourser. C’est là le danger.”

Cet article du PARISIEN date du 29 novembre 2019, et aujourd’hui avec la détérioration de l’économie que nous connaissons, un chômage qui explose et des banques qui resserrent les conditions de crédit, l’éclatement de la bulle immobilière ne fait pas de doute.

Les prix de l’immobilier ont atteint des sommets historiques, l’éclatement de la bulle aura des conséquences désastreuses.

Investir dans la pierre, cela signifie pour bon nombre de Français, se constituer un patrimoine familial, générer des compléments de revenus, voire spéculer, c’est à dire acheter pour revendre avec une plus-value.

Tant que les prix sont à la hausse, tout cela est possible, mais en cas de crise, les investisseurs ou les acheteurs peuvent se retrouver dans des situations cauchemardesques.

L’investissement dans la pierre est un investissement à risques

Le dynamiste de l’immobilier de 2000 à 2020

Depuis les années 2000, les prix de l’immobilier ont régulièrement augmenté d’après Alexandre MILICOURTOIS du cabinet XERFI de 122,3 %, soit de 4,3% par an en moyenne (LA TRIBUNE du 22/04/2020). Ce qui signifie que l’investissement immobilier a permis de générer des plus values jusqu’à ajourd’hui. A noter qu’il y a eu tout de même un accroc à cette évolution avec la crise financière de 2008 qui a impacté le marché de l’immobilier avec une baisse significative de 7% de 2008 à 2015 (sources magazine CAPITAL).

Ainsi acquérir un bien immobilier, même avec un crédit a été rentable, d’autant plus lorsqu’il s’agissait d’un bien mis en location, ce qui permettait de couvrir tout ou partie du remboursement du crédit. 

Les taux sont restés très bas pendant des années, et jusqu’à début 2020 on pouvait obtenir un prêt de 100 000 euros à un taux de 1,13 % sur 15 ans avec un coût de 8761 euros, alors qu’ en 1990 le taux était en moyenne de 9% avec un coût final de 82568 euros. Donc un mécanisme d’offre attractive pour appâter le chaland efficace ; sauf qu’ en parallèle, les prix ont tellement augmenté qu’ils sont devenus hors normes et qu’investir dans l’immobilier n’est plus une bonne affaire.

Les conditions d’octroi de prêts immobiliers se durcissent avec la crise actuelle : les conditions sont plus strictes, la durée des prêts ne dépasse pas les 25 ans, le taux d’effort est plafonné à 33% du revenu et les banques demandent davantage d’apport. De plus les taux sont orientés à la hausse.

Michel MOUILLART économise estime que 220 000 ménages risquent d’être exclus de l’accès aux crédits immobiliers avec ces mesures.

D’autres facteurs impactent le marché immobilier : la récession liée au COVID 19 et au confinementt, la fragilité des banques, le chômage qui augmente, les faillites…

Un brutal coup d’arrêt au marché immobilier

Fin 2019 déjà Marc TOUATI alertait sur la bulle immobilière, et prévoyait une chute de 20 à 25 % des prix, et cela avant la grave crise qui nous touche aujourd’hui.

Avec le confinement, les transactions immobilières n’ont pas pu se réaliser, le marché est à l’arrêt. Et la récession qui va toucher le pays, c’est le krach immobilier qui arrrive…..

La France devrait connaître la pire récession de son histoire depuis la dernière guerre mondiale selon le Gouvernement. On voit le nombre de chomeurs exploser et les faillites se multiplier dans l’hexagone.

Même les entreprises qui resisteront au choc du confinement devraient connaître une baisse de leur chiffre d’affaires du fait de cette récession.

Par conséquent, dans un tel contexte, les particuliers et les investisseurs, ne prendront surement pas de risques avant plusieurs mois ; ce qui va bloquer le marché de l’immobilier et entraîner les prix dans une spirale baissière.

De plus, les difficultés financières résultant du confinement et de la perte de revenus des français se manifestent par des loyers impayés ou des retards de paiement : “Face à la crise économique provoquée par le coronavirus, l’association Droit au logement estime que plus de 2,5 millions de ménages peuvent être en difficulté pour payer leur loyer ou leur prêt immobilier. Elle demande un moratoire des loyers”. (journal LA CROIX 17/04/2020)

Dans une récession, les emprunteurs seront pour une partie d’entre eux dans l’impossibilité de régler leurs échéances de prêts, ce qui va les contraindre à vendre leur bien immobilier, souvent à perte, et qui contribuera à la baisse des prix. 

D’autre part, les banques et les établissements prêteurs vont se trouver en difficulté si les prêts accordés ne sont pas remboursés ; ce qui aggravera le resserrement du crédit. D’ailleurs selon plusieurs économistes comme Charles GAVE, Olivier DELAMARCHE ou Pierre JOVANOVIC, la situation des banques françaises (et européennes) n’est pas rassurante car elles ne disposent pas de fonds propres suffisant par rapport à leurs engagements.

Les conséquences du Krach immobilier seront multiples.

L’éclatement de la bulle immobilière et ses conséquences

Il est probable que les prix de l’immobilier entament leur chute dès cette année, les acheteurs attentistes, un resserrement du crédit, et une récession avec des répercussions multiples sur l’économie (chômage, conflits sociaux, baisse de l’activité des entreprises, etc…) provoqueront cette chute.

Ainsi après des années de hausse pratiquement ininterrompue, la courbe des prix va s’inverser.

Les conséquences d’un éclatement de la bulle immobilière seront multiples ; les banques verront leur activité baisser, de nombreux propriétaires endettés se retrouveront en difficulté, les entreprises du bâtiment, les agences immobilières, et autres agents économiques liés au marché de l’immobilier seront atteint par la crise.

Lors de la crise immobilière de 1990-96, consécutive à la guerre du Golfe de 1990, les prix ont baissé entre 1991 et 1996 de 40% à PARIS. On risque de connaître une situation similaire.

Dans une récession, les emprunteurs seront pour une partie d’entre eux dans l’impossibilité de régler leurs échéances de prêts, ce qui va les contraindre à vendre leur bien immobilier, souvent à perte, et qui contribuera à la baisse des prix. 

Le seul point positif d’un éclatement de la bulle immobilière sera à terme un assainissement du marché et des prix à la vente et des loyers plus raisonnables, mais en attendant, les jours à venir ne sont pas glorieux. 

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