Le bornage : tout savoir. – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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Bornage amiable ou judiciaire ?

Lorsque les deux voisins ne s’accordent pas sur un bornage amiable, c’est le juge judiciaire qui est saisi d’une action en bornage.

C’est le tribunal d’instance qui est compétent pour connaître de cette demande.

Il n’a rien été prévu dans le Code civil concernant le bornage amiable, ses modalités et la façon dont il peut être procédé à ce bornage.
Le plus souvent, le bornage amiable est effectuée contradictoirement par les voisins, en recourant à un géomètre expert. Il est établi un procès-verbal d’abornement qui comporte en particulier un plan et un tracé de la limite séparative des propriétés, et ce document est signé par chacun des voisins.

Les bornes sont alors posées.

Le procès-verbal peut mentionner précisément en quoi consistent les bornes (qui peuvent être des bornes normalisées, ou tout ouvrage dont le maintien dans le temps à l’emplacement choisi est certain, tels que par exemple une grosse pierre ou un piquet).

Il est rappelé que le procès-verbal de bornage et le bornage lui-même ne sont pas des actes constitutifs de propriété mais seulement un accord sur les limites séparatives des propriétés respectives.

Le procès-verbal de bornage peut comporter le cas échéant, cependant, un accord sur l’échange d’une partie des terrains respectifs.

Le procès-verbal de bornage est un contrat qui a autorité de chose jugée et qui s’impose à tous et s’oppose en particulier à une demande de bornage.

Le bornage judiciaire est une action en justice qui est engagée devant le tribunal d’instance, lequel désigne le plus souvent un expert pour établir un projet de bornage.

L’expert et le juge recherchent d’après les titres et les documents qui leur seront remis les limites de propriété.

Les juges apprécient souverainement les éléments qui leur sont soumis.

Les énonciations du cadastre ont valeur de simples présomptions en matière de bornage :

“Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que pour fixer la limite séparative au pied du talus, l’expert avait tenu compte de l’existence du talus datant d’avant 1948 selon les témoignages des anciens propriétaires, de l’implantation de la borne et du calage cadastral faisant apparaître que la ligne SZ coupait deux limites bornées par le géomètre expert, que l’auteur de M. Z…, M. Y… avait signé le procès-verbal de bornage amiable qui fixait au pied du talus la borne E dès lors insusceptible d’être remise en cause et que l’expert avait écarté la solution proposée par M. Z… à partir des surfaces cadastrales en estimant qu’elle ne respectait pas la configuration des lieux résultant de la présence d’un talus très ancien considéré par les usages locaux comme une dépendance du fonds supérieur et en démontrant, par superposition, à la même échelle, du cadastre et du plan produit par M. Z… que la parcelle 780 se trouvait amputée d’un morceau de terrain, la cour d’appel, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son appréciation, répondant aux conclusions, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.”

On notera qu’en cas de difficultés relatives à l’exécution du jugement ordonnant l’implantation des bornes, il est jugé que c’est le juge de l’exécution qui connaît du litige :

“Vu l’article L. 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire ;

Attendu que le juge de l’exécution connaît des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit, que tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 11 janvier 1999), que M. X… a fait assigner devant le juge des référés Mmes Z… et Lucienne Y…, propriétaires de fonds voisins, pour les faire condamner sous astreinte à rétablir les limites des propriétés telles qu’elles ont été décidées par un jugement définitif rendu le 4 juin 1980 et obtenir la désignation d’un expert pour matérialiser les bornes telles que fixées par ce jugement, ainsi qu’une provision sur dommages-intérêts pour résistance abusive et réparation du préjudice causé ; que Mmes Z… et Lucienne Y… ont soulevé l’incompétence de la juridiction saisie ;

Attendu que, pour accueillir ces demandes, l’arrêt retient que le litige est très ancien puisqu’un jugement avant-dire droit du 21 septembre 1966 ordonnait déjà le bornage des propriétés, qu’en raison des rapports conflictuels régnant entre les parties et de l’absence de contestation sérieuse sur le bien-fondé de la demande de M. X…, c’est à bon droit que le juge des référés, sur le fondement de l’article 848 du nouveau Code de procédure civile, a ordonné l’implantation des bornes ;

Qu’en statuant ainsi, alors que seul le juge de l’exécution est compétent pour connaître des difficultés relatives à l’exécution du jugement rendu entre les mêmes parties le 4 juin 1980, la cour d’appel a violé le texte susvisé.”

Le bornage est-il obligatoire ?

Par principe, le bornage n’est pas obligatoire et des voisins peuvent très bien s’en dispenser.

Cependant si l’un d’entre veut que ce bornage soit réalisé il peut l’imposer à l’autre : c’est la lettre de l’article 646 du code civil “Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.”

Si ce voisin ne l’accepte pas ou s’ils ne s’accordent pas sur les limites des terrains, le juge du tribunal d’instance sera saisi d’une action en bornage.

Il désignera classiquement un expert qui donnera son avis que le juge homologuera (le plus souvent) ensuite par un second jugement, puis cet expert sera chargé de poser les bornes.

Il existe un cas où le bornage est obligatoire, c’est celui de l’article L.111-5-3 du code de l’urbanisme qui est ainsi rédigé.

“Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention.”

Voici d’ailleurs la question d’un député et la réponse d’un ministre qui évoque la responsabilité du notaire qui oublierait de veiller à l’application de ce texte :

La question : M. Jacques Le Nay attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les difficultés liées dans un certain nombre d’affaires après la signature d’un acte de vente, difficultés dues au défaut de bornage de la propriété vendue. Aussi, il lui demande de lui faire connaître les mesures qu’elle envisage de prendre pour garantir aux acquéreurs l’exactitude des limites séparatives de la propriété acquise par eux par rapport aux propriétés voisines.

La réponse : La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l’honorable parlementaire que le bornage est une obligation de voisinage et qu’aux termes de l’article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Lorsque le bornage est réalisé à l’amiable, un procès-verbal d’abornement consigne la limite séparative des fonds. Lorsque le propriétaire se heurte au refus de son voisin, il peut exercer une action en bornage devant le juge judiciaire et une décision de justice détermine alors la limite séparative des fonds. Les procès-verbaux et les décisions judiciaires constatant un bornage étant obligatoirement publiés à la conservation des hypothèques, le futur acquéreur et son notaire, sont en mesure de savoir si un bornage a déjà été réalisé et publié. À cet égard, les prescriptions de l’article L. 111-5-3 du code de l’urbanisme, qui concernent toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain, indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, obligent le notaire à rechercher l’existence d’un bornage pour assurer la perfection formelle de son acte. En l’absence de prescription légale, le notaire, investi d’un devoir de conseil, apprécie les vérifications qu’il doit accomplir dans l’intérêt de son client et, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions, engage sa responsabilité professionnelle si un défaut d’investigation a causé un préjudice à son client. À défaut de bornage, déjà réalisé, il est toujours loisible au futur acquéreur de demander au vendeur de procéder à celui-ci avant la passation de la vente. Les différentes possibilités ainsi offertes aux acquéreurs apparaissent suffisantes pour leur permettre de connaître l’exactitude des limites séparatives de la propriété acquise.

Le bornage prouve-t-il la propriété ?

C’est un point qui est toujours difficile à concevoir (pourquoi poser des bornes comme limites de propriété si cela ne prouve que l’on est propriétaire ?) mais il est classiquement jugé que le bornage n’a pas pour effet de prouver la propriété.

“Attendu que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ;
Attendu que pour rejeter la demande en expulsion de M. Y… d’une parcelle dont les consorts X… se prétendaient propriétaires, l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 18 décembre 1989) retient que le jugement du 27 mars 1980 a entériné le rapport de l’expert qui a fixé les limites séparatives des deux fonds en tenant compte du titre de propriété de M. Y… et de son occupation trentenaire et que cette décision, devenue irrévocable, ayant relevé que la superficie de 15 680 m2, attribuée à la propriété de M. Y…, n’était pas contestée par les consorts X…, constitue, dès lors, pour chacune des parties concernées, un titre de propriété définitif ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le jugement du 27 mars 1980, passé en force de chose jugée, qui avait statué sur une demande en bornage tendant exclusivement à la fixation de la ligne divisoire entre les fonds, n’avait pas eu à trancher la question de propriété de la parcelle litigieuse et ne faisait pas obstacle à l’action en revendication, la cour d’appel a violé le texte susvisé.”

Voici d’ailleurs un autre arrêt qui juge que le procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété.

“Vu l’article 544 du Code civil, ensemble l’article 646 du même code ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2003), que M. X…, aux droits duquel viennent les consorts X…, a assigné M. Y… en revendication d’un chemin séparant la parcelle lui appartenant, anciennement cadastrée 1041, de la parcelle de M. Y… ;

Attendu que pour les débouter de leur demande, l’arrêt retient que M. Y… a acquis le 28 mai 1963 une parcelle de terrain provenant d’une propriété appartenant à M. Z…, ayant fait l’objet d’un procès-verbal de bornage amiable établi le 10 avril 1963, que l’acte de vente mentionnait que le nouveau numéro cadastral provenait aussi pour son surplus “de partie de la parcelle cadastrale voisine n° 1041 par suite d’une rectification de limite” de cette parcelle et que M. X… a signé ce procès-verbal de bornage décrivant précisément les limites, les points d’implantation des bornes, les fonds concernés, et attribuant l’assiette du chemin litigieux au fonds Z…, et qu’en signant cet acte et en acceptant l’implantation des bornes et marques sur son fonds, M. X… n’a pu qu’accepter la rectification des limites cadastrales et reconnaître les limites ainsi déterminées ;

Qu’en se fondant exclusivement sur un procès-verbal de bornage, lequel ne constitue pas un acte translatif de propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés.”

Un autre arrêt :

“Vu l’article 544 du Code civil, ensemble l’article 1134 de ce Code ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis La Réunion, 1er décembre 2000), que, par acte du 7 mars 1984, Mme X… a vendu à M. Y… une parcelle de terrain ; que, se prétendant propriétaire de cette parcelle, M. René Raoul Z… a assigné en revendication et en expulsion M. Y…, lequel a appelé en garantie Mme X… ;

Attendu que pour débouter M. René Raoul Z… de ses demandes, l’arrêt retient qu’un document d’arpentage établi le 12 février 1984, dont les données correspondent au terrain vendu, a été signé par M. Martial Z… agissant en qualité de mandataire apparent de son frère, M. René Raoul Z…, et que la “limite d’occupation” a été acceptée à ce moment-là ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’accord des parties sur la délimitation des fonds, n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, la cour d’appel a violé les textes susvisés.”

Les conditions du bornage

Ces conditions sont les suivantes : il faut tout d’abord que les propriétés qui doivent être bornées soient des propriétés privées, et qu’elles appartiennent à des propriétaires différents.

Il faut que les fonds soient attenants l’un à l’autre.

Il est par exemple exclu qu’un bornage soit opéré entre des propriétés qui sont séparées par un ruisseau qui forme entre elles une limite naturelle :

“Vu l’article 646 du Code civil ;

Attendu que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ;

Attendu que, pour accueillir l’action en bornage et fixer la limite est des fonds X… Y…, l’arrêt retient l’axe du ruisseau, limite naturelle reconnue comme telle par les parties sur le parcours amont ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque les fonds sont séparés par un ruisseau formant entre eux une limite naturelle, la cour d’appel a violé le texte susvisé.”

Un bornage ne peut pas non plus être établi lorsque les propriétés respectives comportent des bâtiments qui se touchent, puisque dans ce cas ce sont les murs qui permettent de déterminer la limites séparatives.

Un bornage ne peut pas non plus être envisagé dans le cadre d’une copropriété :

“Attendu que les consorts Y… font grief à l’arrêt de déclarer irrecevable leur action en bornage, alors, selon le moyen, que l’objet de l’action en bornage est de matérialiser la limite entre deux propriétés distinctes ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire et sont donc des propriétés distinctes puisqu’elles sont l’objet de droits de propriété distincts ; que, de plus, les copropriétaires peuvent agir individuellement dans le cadre d’une action pétitoire comme l’action en bornage ; que la matérialisation des limites de leurs parties privatives peut être tout autant nécessaire qu’entre deux fonds ne faisant pas l’objet d’une copropriété ; qu’en l’espèce, la cour d’appel, qui a déclaré irrecevable l’action en bornage de M. X… et Mme A… pour obtenir la matérialisation de la limite non contestée entre leur jardin privatif et celui de M. B… et Mme Z…, a alors violé les dispositions des articles 646 du Code civil et 4, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 646 du Code civil exigeait que les fonds à délimiter appartiennent à des propriétaires différents, la cour d’appel, qui a retenu que les consorts Y…, comme les consorts C… étaient tous deux copropriétaires de l’immeuble dont faisait partie le jardin, en a exactement déduit que l’action en bornage était irrecevable.”

On notera cependant que sur ce point une évolution peut être envisagée, puisque la Cour de Cassation a récemment admis qu’une servitude puisse exister dans le cadre d’une copropriété, comme cela est indiqué à notre site relatif aux servitudes.

Il ne faut pas non plus qu’un précédent bornage ait déjà été effectué :

“Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dijon, 18 mars 2003), que M. X… qui contestait un bornage amiable établi pour délimiter sa parcelle de celle de M. Y…, a assigné ce dernier en bornage ;

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de déclarer son action irrecevable, alors, selon le moyen :

1 / que la cour d’appel, qui déclare que les paraphes figurant sur le procès-verbal et le croquis sont identiques, a dénaturé ces pièces et violé l’article 1134 du Code civil.

2 / que les juges du fond doivent examiner toutes les pièces versées aux débats ; que la cour d’appel, qui considère que le procès-verbal de bornage et le plan annexé amiable sont opposables à M. X… pour avoir été signés par lui, sans prendre en considération l’acte de l’huissier Z… du 26 janvier 2000 constatant, sur sommation interpellative, que l’expert avait reconnu que le plan annexé n’avait pas été dressé le jour de la signature du procès-verbal, mais par lui à son bureau, a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / que la cour d’appel qui n’a pas examiné la lettre de M. A… du 15 mai 2000, par laquelle il reconnaissait que le croquis n’avait pas été signé par les parties et avait été établi par lui à son bureau, a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

4 / que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ;

que, pour rejeter les prétentions de M. X… faisant valoir que des mentions avaient été ajoutées après sa signature, la cour d’appel ne se fonde que sur les déclarations de l’expert auteur des actes contestés, de sorte qu’elle a violé, ensemble, l’article 1315 du Code civil et l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme ;

5 / que si le procès-verbal de bornage amiable fait la loi des parties, il peut être annulé pour erreur ou dol ; que M. X… faisait valoir qu’il s’était aperçu ultérieurement que les mesures de M. A… étaient erronées ; qu’en statuant comme elle l’a fait, bien qu’il soit démontré qu’il avait signé par erreur sur des éléments qu’il pensait vrais pour émaner de l’expert mais qui ne l’étaient pas, sans s’expliquer sur l’existence d’un vice du consentement de M. X…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1109 du Code civil ;

6 / que la cour d’appel, qui n’a pas répondu au moyen selon lequel le bornage amiable était de nul effet, dès lors qu’il n’avait pas été établi avec tous les riverains concernés, qui n’étaient pas tous convoqués, a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant constaté, sans dénaturation, qu’en apposant leurs signatures précédées de la mention “lu et approuvé” et leurs sept paraphes en pages 1, 2, 3 du procès-verbal ainsi que sur le croquis annexé, les parties énoncées au procès-verbal, y compris M. X…, avaient entendu approuver et accepter l’ensemble, y compris le croquis annexé, du procès-verbal litigieux, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a souverainement retenu que le procès-verbal de bornage faisait la loi des parties, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.”

Un autre arrêt :

“Attendu qu’ayant relevé, sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que les parcelles 396 et 397 appartenant aux époux B… jouxtaient pour partie le lot 4 et pour partie le lot 5 du lotissement des Antes, appartenant respectivement aux époux Y… et aux époux Z…, le bornage des lots étant intervenu, le 15 octobre 1970, et ayant souverainement retenu qu’il résultait des pièces produites, plans et photographies que le lot 5 de ce lotissement avait été entièrement délimité, le bornage étant matérialisé par la pose de cinq bornes, la limite nord de la parcelle demeurant par ailleurs bornée par le poteau de fer existant faisant partie intégrante du bornage, même s’il n’avait pas été implanté par le géomètre, la cour d’appel, répondant aux conclusions, a relevé, à bon droit, que la nouvelle demande en bornage était irrecevable.”

Les effets du bornage

Le bornage a pour objet de déterminer, et c’est là son effet essentiel, les limites des propriétés.

Il n’est pas un moyen de preuve de la propriété elle-même, comme il est indiqué ici.

On dit qu’il a un caractère déclaratif, en ce sens qu’il a pour objet la « constatation d’un tracé de frontières conformes à la contenance des propriétés, mais non remembrement, le bornage n’est pas un acte translatif de propriété» (Gérard CORNU).

Il a également une valeur définitive, ce qui signifie qu’il ne peut être remis en cause et il ne peut être fait un bornage nouveau si la preuve est apportée qu’un bornage a déjà été effectué.

Il n’empêche pas cependant la prescription acquisitive de s’exercer que si une possession contraire au bornage est exercée par l’un des propriétaires ou occupants.

Il permet cependant d’exercer l’action possessoire pour assurer le respect des bornes qui ont été posées.

Il était antérieurement d’ailleurs prévu une sanction pénale en cas de suppression des bornes.

Lorsque le bornage a été établi, et qu’un propriétaire a donné son accord sur le passage de la ligne divisoire entre les propriétés, ils ne peut agir en justice pour réclamer la démolition des ouvrages qui ont été construits dans le respect de cette limite.

Si le procès-verbal de bornage comporte un accord sur la cession d’une parcelle objet d’un empiètement, il fait obstacle à la demande en démolition de la construction qui est ainsi édifiée sur l’empiètement :

“Attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que selon l’expert, “à la suite de la reconstruction de l’hôtel en 1972 ou 1973 est résulté un empiètement d’une surface de 18 mètres carrés de la propriété Père sur la propriété Y…” qui était parfaitement connu de Mme Y… et de Mlle Z… depuis un bornage réalisé le 26 juin 1978 et que le procès-verbal de bornage incluait un accord aux termes duquel Mme Y… acceptait de céder à Mlle Z… les parcelles, objet de l’empiètement, les parties s’engageant à signer le document d’arpentage nécessaire à cette cession, et constaté que l’accord ne contenait aucune condition, que sa validité avait été confirmée par Mme Y… qui produisait le courrier adressé le 20 septembre 1979 par son notaire à Mlle Z…, en vue de la signature du document d’arpentage et que Mme Y… ne produisait aucune autre mise en demeure, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, appréciant souverainement la volonté des parties, a, sans dénaturation, répondant aux conclusions, exactement retenu que l’accord interdisait à Mme Y… de réclamer la démolition de l’ouvrage incriminé.”

Il peut être attaqué en cas de vice du consentement tel que l’erreur, le dol ou la violence.

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