La patience dévore le diable, ou l’immobilier face au coronavirus

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Nul ne sait pour combien de temps encore la crise sévira sur notre planète, ni dans quelles conditions et à quel rythme l’économie mondiale, le jour venu, repartira. Pas plus que les marchés boursiers, l’immobilier n’aime l’incertitude et les acteurs s’interrogent sur la conduite à tenir : certains s’affolent et envisagent de vendre leurs actifs au plus vite, au cas où le monde viendrait à s’écrouler, tandis que d’autres s’ingénient à trouver tous les moyens pour différer voire annuler leurs investissements, inquiets de la tenue du marché après la reprise.

Retour aux fondamentaux

Une approche rationnelle et déterministe des mécanismes économiques rappelle que les mêmes causes produisent les mêmes effets : avec des taux d’intérêt historiquement bas pour une période encore indéfinie, face à la volatilité extrême des Bourses mondiales, l’immobilier fait plus que jamais figure de valeur refuge.

Avec en France plus de 80% de chantiers à l’arrêt et un effondrement du nombre des transactions, le temps suspend son vol et l’immobilier se fige ; dans un marché qui n’a plus de direction puisqu’il a perdu son mouvement, mettre un actif en vente aujourd’hui revient à s’exposer à des acheteurs opportunistes aux aguets qui décoteront très fortement leurs offres flairant la bonne affaire. Inversement, faire échouer une transaction bien engagée sur un bien que l’on convoitait depuis longtemps, c’est oublier un peu vite tout le temps consacré à le trouver, et risquer de ne pas dénicher l’équivalent plus tard.

A quel jeu joue-t-on ?

Les trois règles du jeu majeures de l’immobilier sont finalement plus simples que celles des jeux de société auxquels nous occupons nos familles en période de confinement.

L’emplacement vaut le placement : les biens les mieux situés se valorisent plus chers que les autres, et s’avèrent plus liquides au cas où les aléas de la vie intimeraient au propriétaire l’ordre de les vendre rapidement.

La qualité intrinsèque du bien immobilier : elle complète celle de sa localisation, et les critères ne manquent pas : pour un appartement ou une maison par exemple, chaque détail compte, de l’âge du bâtiment jusqu’à l’exposition au soleil en passant par l’étage, la présence d’un balcon, d’une cave et d’un parking…

L’horizon de placement : il constitue pour tous les investisseurs la dernière variable clé à prendre en compte. Si l’on achète pour revendre le plus rapidement possible dans le seul espoir d’empocher une plus-value rondelette, on s’expose aux mêmes risques qu’un trader sur actions… pendant les cinq dernières années de hausse continue des valeurs immobilières, jouer au marchand de biens s’avérait lucratif, mais il faut désormais y réfléchir à deux fois, et bien définir à l’avance ce que l’on est prêt et capable de perdre.

Mais le plus souvent, l’investissement immobilier répond à une logique de constitution d’un patrimoine dans le but de se loger, de compléter sa retraite ou de transmettre aux générations futures. Dans ce cas, le temps est le meilleur allié de l’investisseur et les régimes fiscaux en France demeurent accommodants.

Alors, que fait-on ?

Il est urgent d’attendre d’en savoir plus sur la date du déconfinement progressif qu’annonce le Gouvernement, et d’ici là éviter – si l’on peut – de mettre en vente à n’importe quel prix. Et les investisseurs trouveront certainement intérêt à finaliser leurs opérations dès lors qu’elles ont passé l’étape de la promesse de vente, en s’appuyant sur la signature digitale que de nombreux notaires proposent.

Et dans tous les cas, chacun pourra méditer ce vers célèbre des Epîtres du poète latin Horace, écrit 17 ans avant JC : « La patience rend tolérable ce que l’on ne peut empêcher ».

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