C’est une société réglementée, encadrée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), dont l’objet est d’acquérir et de gérer un parc immobilier résidentiel ou commercial (encaissement des loyers, sélection, achat, revente, gestion des baux, des travaux, etc.) et de reverser des loyers aux investisseurs au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCPI. Le prix de la part varie selon les fonds mais peut être bas. BNP Paribas Real Estate vient de lancer une nouvelle offre en ligne où la part est commercialisée 203 €.
Chaque investisseur, aussi appelé « associé » a droit à des loyers, le plus souvent trimestriels, et récupère ses parts à sa sortie. Attention, le capital investi n’est jamais garanti, ce qui signifie que la valorisation des parts investies suit l’ évolution du marché immobilier, à la hausse (comme en ce moment) ou à la baisse. En 2019, le rendement moyen des SCPI s’est élevé à 4,4 % net (4,34 % en 2018) avant impôts et prélèvements sociaux. En 2018, on comptait en France 177 SCPI pour un encours de 55 milliards d’euros.
A tout investisseur qui n’a pas forcément les moyens de devenir propriétaire mais souhaite investir dans la pierre sans se préoccuper de la gestion d’un bien. « Au lieu d’acheter un appartement ou une maison et de détenir des millièmes, l’investisseur acquiert des parts dans plusieurs immeubles que la société de gestion s’occupe de louer, gérer et entretenir », résume Fabrice Violot, directeur commercial de la société de gestion immobilière de BNP Paribas. La SCPI permet d’obtenir des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite.
Les parts peuvent s’acheter au comptant ou à crédit et leur revente se faire à tout moment. Mais il est tout de même recommandé d’investir au moins 20 000 € pendant huit à dix ans pour rentabiliser son placement, compte tenu des frais.
L’achat de parts entraîne deux types de frais : les frais d’entrée et les frais de gestion. Les frais d’entrée varient en moyenne entre 8 % et 10 % du montant investi. Ils rémunèrent la société de gestion, le réseau de commercialisation et la sélection du bien. Contrairement aux idées reçues, ces frais n’ont rien à voir avec le règlement des frais de notaire liés à votre achat. Et contrairement à son nom, cette somme est généralement prélevée au moment de votre sortie, lors de la vente de vos parts. « Ce qui permet à votre épargne de travailler en totalité pendant la durée de détention de vos parts, ce qui n’est pas le cas lors d’un achat où les frais de notaires sont dus immédiatement », souligne Karl Toussaint du Wast, cofondateur de la plateforme Netinvestissement.
Vous devrez aussi vous acquitter de frais de gestion (exploitation de l’immeuble, son entretien, ses assemblées générales et audits annuels), d’environ 13 %, automatiquement déduits de vos revenus. C’est pour amortir ces frais que les professionnels conseillent de garder les parts de SCPI au moins huit ans.
Depuis janvier 2018, les SCPI sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 12,8 % d’imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux. Quant aux revenus, ils sont soumis aux barèmes de l’impôt sur le revenu comme pour tout investissement immobilier. Mais si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime microfoncier, plus avantageux, qui permet de bénéficier d’un abattement de 30 % avant imposition.
