Investissement immobilier : les bons plans à Lille

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Dans l’ancien
Dans les secteurs recherchés, comme le Vieux-Lille ou les abords de l’Université catholique, les investisseurs n’hésitent pas à débourser 5.000 euros le mètre carré. Les rentabilités obtenues, proches de 6% dans le cas de studios loués 500 euros par mois, devraient cependant être rabotées, avec le retour de l’encadrement des loyers. L’arrêté préfectoral nécessaire à la mesure pourrait être publié après les élections municipales. En se référant à la grille en vigueur lors du dernier plafonnement, la rentabilité des studios étudiants pourrait fondre à 5%, pour 420 euros de loyer plafond. Les grandes surfaces devraient être moins pénalisées, mais leur rendement est déjà faible. Moins de 4%, par exemple, pour un trois-pièces de 65 mètres carrés d’un immeuble du XVIIIe siècle.
Dès lors, mieux vaudra s’orienter vers les quartiers en devenir. «Les locataires y sont souvent plus fidèles», assure Nicolas De Rycker, directeur de De Rycker Transactions. Ainsi, à Moulins, la rentabilité dépasse 6,5% dans les maisons de ville des années 1930 découpées. Comme pour ce 40 mètres carrés en bon état, payé 90.000 euros, qui rapporte 500 euros par mois.
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Dans le neuf
Principal avantage de la métropole : elle est classée en zone A, et bénéficie donc d’un plafond de loyer à respecter en Pinel de 12,75 euros le mètre carré, proche des prix de marché. Si bien que la rentabilité du neuf varie de 3 à 3,5%, malgré des prix d’achat compris entre 4.000 et 5.000 euros le mètre carré. Ce qui correspond à un budget d’environ 200.000 euros pour un deux-pièces de 40 mètres carrés. Si la demande locative reste forte dans Lille, il peut être judicieux de s’éloigner vers des quartiers à potentiel tels Hellemmes, Lomme ou Lille-Sud. Le mètre carré neuf s’y affiche entre 3.700 et 3.800 euros, ce qui porte la rentabilité à 4%.

Les règles en Airbnb
Mieux vaut éviter les biens de plus de 60 mètres carrés, car il est quasi impossible d’obtenir l’autorisation de changement d’usage de telles surfaces, désormais obligatoire. Sous cette limite, en revanche, une déclaration préalable à la mairie suffit. Sans oublier l’accord de la copropriété, qu’il sera difficile d’obtenir si le règlement impose une «utilisation exclusivement bourgeoise». Les démarches effectuées, l’opération est très rentable, le taux d’occupation flirtant avec les 80%. Exemple avec ce deux-pièces de 48 mètres carrés, près de Notre-Dame de la Treille, payé 230.000 euros et qui rapporte, frais déduits, 21.000 euros de revenu annuel (9% de rentabilité). Pensez à prévoir plusieurs milliers d’euros pour l’équipement. «Les voyageurs recherchent l’authenticité», explique Antoine Serrurier, de Cocoonr.
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : De Rycker Transactions, Investissement-Locatif, Cocoonr, Tagerim Promotion.

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