Investissement immobilier : les bons plans à Bordeaux

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La cote, en voie de stabilisation, a sans doute atteint son maximum. A 3.000 euros le mètre carré en moyenne dans l’agglomération, et jusqu’à 6.000 euros en centre-ville, les bonnes affaires se font rares. Y compris en Airbnb, désormais très encadré par la mairie.
Dans l’ancien
Près de 4% : voilà le rendement maximal à attendre en centre-ville, en visant une petite surface. Ce qui implique, dès lors, de miser 120.000 euros pour un studio de 20 mètres carrés. Quant aux grandes surfaces, si elles se louent facilement, leur rendement est inférieur à 3%. Tel ce quatre-pièces de 150 mètres carrés, dans un immeuble bourgeois près du Jardin public, payé 700.000 euros et loué 1.700 euros.
« Mieux vaudra s’intéresser aux communes voisines, où la demande locative est tout aussi élevée », conseille Jean-Marie Duffoire, de l’agence Argus. Comme à Talence, où ce studio de 32 mètres carrés, avec parking et cellier, en très bon état, a été acheté 140.000 euros (4,3% de rendement). Même conseil pour les amateurs de biens à rénover. « Sortir de Bordeaux sera plus rentable », confirme Manuel Ravier, d’Investissement-Locatif. A Talence encore, ce 80 mètres carrés payé 175.000 euros rapportera 6,7% de rentabilité à son nouveau propriétaire, malgré les 64.000 euros de travaux à prévoir pour le transformer en colocation meublée de trois chambres.
Exemples de biens immobiliers

Dans le neuf
Le calcul est vite fait : alors que les loyers en Pinel sont ici plafonnés à 10,28 euros le mètre carré, le neuf, commercialisé aux environs de 7.000 euros le mètre carré, ne rapporte que 1,8%. Difficile de faire plus bas. Direction, là encore, la périphérie, où la facture ne varie que de 3.700 à 4.200 euros le mètre carré, pour une rentabilité presque doublée. Parmi les villes conseillées : Villenave-d’Ornon, desservie par les autoroutes vers la mer, le Pays basque ou Paris. Là, des trois-pièces de 60 mètres carrés coûtent un peu moins de 230.000 euros. Pour se louer ensuite au plafond autorisé, de 615 euros.
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Les règles en Airbnb
Certes, le taux d’occupation à l’année des biens en Airbnb dépasse les 80%. Et un 35 mètres carrés près des Quinconces se loue facilement de 90 à 120 euros la nuit. Mais il faudra pour cela obtenir une autorisation de changement d’usage, obligatoire depuis mars 2018. Et compenser les mètres carrés d’habitation ainsi transformés en activité commerciale. Comme cet investisseur, qui a acquis un 40 mètres carrés près de l’église Saint-Pierre pour 230.000 euros, avant 70.000 euros de travaux. « Pour ce type de biens, le rachat de la commercialité auprès d’une entreprise spécialisée coûtera 40.000 euros », explique Antoine Serrurier, de Cocoonr. Résultat : frais de gestion déduits, la rentabilité tombe à 4,4%.
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