Investir dans des murs de boutique

Malgré l’essor du commerce en ligne, les magasins ont toujours la cote, comme l’a prouvé l’explosion de leur fréquentation à la fin du confinement. Alors pourquoi ne pas y investir ? Les rendements, de 6 à 8%, sont plus élevés que dans l’habitation, et les locataires très fidèles. Certes, la mise exigée excède souvent 300.000 euros, et choisir une boutique n’est pas simple. Mais si l’idée vous séduit, voici la marche à suivre pour réussir votre opération. Sélection Privilégiez les rues piétonnes ou les surfaces nichées au sein des centres commerciaux. C’est d’abord l’emplacement qui compte. Cibler une rue animée, piétonne de préférence, est un gage de rentabilité, car le loyer sera élevé et le taux de vacance faible. Les surfaces dans un centre commercial sont aussi un bon choix. A condition de toujours miser sur un type de magasin porteur : à l’inverse de l’habillement ou de la chaussure, en perte de vitesse, les commerces de bouche (boulangerie, produits bio…) ou les salles de loisirs (fitness, jeux…) ne désemplissent pas. Mais la qualité se paie : jusqu’à 5.000 euros le mètre carré en région, et le double ou le triple à Paris. Vous trouverez des offres auprès des agences et des sociétés spécialisées (CBRE, Cushman & Wakefield, EOL, Evolis, Isseo Immobilier, Nexim…). >> A lire aussi – Investissement immobilier : pensez aux commerces, c’est ultrarentableBail Vérifiez l’existence d’une clause résolutoire autorisant l’expulsion d’un mauvais payeur. Un bail commercial est en général signé pour neuf ans (reconductibles). C’est long. Autant dire qu’il vaut mieux ne pas le rédiger (si le local est vide) ni en accepter les conditions (s’il est occupé, ce qui est le cas dans 95% des offres de vente) à la légère. Parmi les clauses à négocier en priorité : celle qui limite l’activité exercée à une spécialité, par exemple l’épicerie. Si le locataire en place (ou son successeur) veut en changer, vous pourrez alors exiger un loyer supérieur ou facturer un droit d’entrée. Vérifiez aussi l’existence d’une clause résolutoire : elle permettra, en cas d’impayés, d’obtenir l’expulsion du locataire. A noter : au vu des nombreuses subtilités d’un bail commercial, se faire aider par un avocat ou un notaire pour en verrouiller le contenu ne sera pas un luxe. >> Notre service – Trouvez le crédit immobilier le moins cher grâce à notre comparateurLoyer Il est révisable tous les trois ans, selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Pour un local vide, la fixation du loyer est libre (tablez sur 10 à 12% du chiffre d’affaires du commerçant), ce qui n’est évidemment pas le cas pour un local déjà occupé. S’agissant des modalités de révision de ce loyer, elles sont strictement encadrées par la loi, la plupart des baux prévoyant une réévaluation tous les trois ans, indexée sur l’indice des loyers commerciaux (+ 1,84% au 1er trimestre 2020). Bon à savoir : depuis juin 2014, l’augmentation du loyer à l’échéance du bail de neuf ans ne peut jamais dépasser 10% du montant qui était appliqué l’année précédente. >> A lire aussi – Bailleurs, vous renoncez à un loyer commercial ? Vous aurez droit à un coup de pouce fiscalCharges Les gros travaux et les mises aux normes du local doivent être assumés par le propriétaire. La répartition des charges est aussi très encadrée depuis 2014. Les interventions sur la structure du bâtiment (ravalement, toiture…) et les gros travaux d’amélioration ou de mise aux normes (électricité, chauffage…) sont obligatoirement pour le bailleur, comme les frais de gestion de la copropriété et la contribution économique territoriale (CET). Le reste peut être refacturé au locataire (on parle de charges «récupérables»), et notamment la taxe foncière et celle relative à l’enlèvement des ordures ménagères. A condition toutefois que ces dispositions aient été insérées dans le contrat de bail. Sinon, le bailleur en sera encore de sa poche.Marché de bureau : une réglementation plus soupleAlternative à la boutique, la surface de bureau ne rapporte pas toujours autant (entre 5 et 6% l’an), mais n’est pas dénuée d’atouts : par dérogation, le bail n’est que de six ans, le loyer peut être révisé à la hausse chaque année, et la répartition des charges est librement déterminée entre le bailleur et son locataire. La mise de fonds n’est pas inférieure à celle des boutiques, mais en choisissant un bureau occupé par un professionnel libéral (dentiste, médecin, notaire…), vous aurez la certitude d’avoir un locataire qui paiera son loyer rubis sur l’ongle et restera en place de nombreuses années.>> Notre service – Faites des économies avec notre comparateur d’Assurances de Prêt Immobilier