Immobilier : Virgil, la start-up qui vous permet d’acheter plus grand ou mieux placé – Capital.fr

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Avec des au mois de juin (1,29% en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement CSA), les candidats à l’accession à la propriété auraient tort de ne pas se lancer. Malheureusement, nombreux sont les emprunteurs à ne pas aller plus loin que l’examen de leur dossier par leur établissement de crédit. En cause, des conditions resserrées, avec un seuil d’endettement maximal de 33% des revenus ainsi qu’une demande d’apport conséquente dans bien des cas. Ces contraintes peuvent pousser les acquéreurs à reporter leur projet à plus tard ou, dans le meilleur des cas, à acheter une surface plus petite ou encore viser un quartier (ou une ville) moins demandé et donc moins cher pour rentrer dans les clous. Autant de pis-aller pour des primo-accédants privés du bien qu’ils convoitaient et contraints de revoir leurs ambitions à la baisse.

Forte de ce constat, la fintech Virgil permet aux candidats au premier achat de leur résidence principale de contourner ces obstacles à l’aide d’un moyen simple : le capital immobilier. La start-up fondée en 2019 par Saskia Fiszel et Keyvan Nilforoushan propose aux acquéreurs de compléter leur apport à hauteur de 100.000 euros maximum, et dans la limite de 20% du montant de l’opération. L’objectif est ici de constituer ou de renforcer l’apport personnel, déterminant pour l’obtention du prêt nécessaire à la finalisation de l’achat.

Cette solution est née de l’expérience des deux dirigeants. Ayant tous deux participé au développement de la start-up OneFineStay, sorte d’Airbnb de luxe, ils se sont rapidement aperçus d’un clivage fort : “Dans nos équipes, nous avons remarqué d’énormes fossés qui se creusaient entre ceux qui avaient de l’apport familial et les autres”, remarque Saskia Fiszel. Conséquence : les mieux lotis en capital peuvent réaliser leurs rêves d’achat tandis que ceux qui ne disposent pas d’un apport conséquent, même avec un bon dossier, doivent renoncer ou se montrer moins ambitieux. “Il ne s’agit pas d’un problème d’accès à l’emprunt mais d’accès au capital”, confirme Saskia Fiszel. Et la flambée des prix, à Paris notamment, n’arrange pas les choses : “Les prix sont tels que l’on doit se résoudre à acheter trop petit ou trop loin de son lieu de travail”, pointe-t-elle.

Un complément d’apport, pas un prêt

Virgil offre donc un complément d’apport pour l’emprunteur et en aucun cas un prêt puisqu’aucune mensualité n’est exigée de sa part sur le montant investi. Un coup de pouce qui n’est évidemment pas gratuit puisqu’en se lançant avec la start-up, l’acquéreur s’engage à lui céder un pourcentage du résultat de la revente du bien. Si Virgil co-investit à hauteur de 10%, elle récupèrera 15% du montant de la cession, taux qui culmine à 30% pour un apport de Virgil au plafond de 20%. A noter que si la cession du bien n’intervient pas dans les 10 années suivant l’achat, l’acquéreur doit racheter la quote-part détenue par la start-up ou procéder à la mise en vente de l’appartement.

“Co-propriétaire dormant” et intérêts alignés

Quel est, dans ces conditions, l’intérêt pour l’acheteur d’avoir recours aux services de Virgil ? “En achetant, il économise le montant des loyers et se constitue un capital en bénéficiant de l’effet de levier bancaire”, souligne Keyvan Nilforoushan.

Le rôle de Virgil ne s’arrête d’ailleurs pas là. La fintech prend par la main l’acquéreur dès le début de son projet. “Nous étudions sa capacité de financement, avec et sans Virgil”, détaille Saskia Fiszel. Une fois le projet défini avec un spécialiste de la fintech puis l’appartement choisi, Virgil épaule l’acheteur et peut, le cas échéant, le conseiller de procéder, par exemple en lui recommandant de procéder à une offre en-dessous du prix demandé. Les intérêts des deux parties sont alignés, comme le précise Saskia Fiszel : “Si vous êtes un jeune acquéreur, personne n’a votre intérêt à coeur. Nous avons au contraire tout intérêt à ce que les choses se passent bien”… et que l’opération se boucle au meilleur prix puisque moins le bien coûte cher à l’achat, plus belle est la plus-value potentielle, pour l’acheteur comme pour Virgil. La start-up aide enfin le primo-accédant à obtenir son crédit, grâce à son réseau de partenaires bancaires, puis l’accompagne jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette prestation est au total facturée 2.000 euros à la condition que le prêt soit obtenu. La fintech devient alors un “co-propriétaire dormant” jusqu’au remboursement de son investissement.

Autre avantage à passer par Virgil pour l’acheteur, il ne risque pas de mauvaise surprise. “Nous lui donnons les clés de lecture pour chacun des scénarios possibles, notamment en fonction des évolutions possibles des prix du marché”, assure Keyvan Nilforoushan. L’investisseur agit donc en totale connaissance de cause.

Un achat de transition pour une durée de 6 à 7 ans

Virgil finalise actuellement ses premiers co-investissements et vise 100 opérations par mois d’ici la fin de l’année 2021. Des transactions qui concernent jusqu’ici Paris et sa première couronne. “Mais l’idée est d’aller dans toutes les grosses zones tendues”, affirme Saskia Fiszel.

Les bien acquis sont quant à eux des “appartements de transition” dans lesquels les acquéreurs n’ont pas vocation à vivre le restant de leurs jours. “L’objectif est que les clients se lancent pour 6 ou 7 ans avant de vendre pour acheter plus grand, détaille Keyvan Nilforoushan. Nous espérons qu’ils achèteront le suivant sans nous”, conclut-il malicieusement.

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