Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location peut faire payer au locataire, en plus du loyer, une partie des qu’il doit lui-même acquitter. Ce sont les charges locatives ou « récupérables ». Mais le bailleur doit pouvoir les justifier.
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1 – Définition et liste des charges
La loi du 6 juillet 1989 n’impose au locataire que les « charges récupérables » (article 7). Elle en distingue trois catégories (article 23).
Les dépenses dans les
parties privatives et communes
Selon la loi, sont dues par le locataire les charges engagées en contrepartie « des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée » ; autrement dit, relatives à la jouissance du local d’habitation (eau, électricité…). Seconde catégorie : les « dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée », notamment les sommes payées dans le cadre d’un contrat d’entretien des ascenseurs (vérifications périodiques, petites réparations, dépannage et remise en fonctionnement…).
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Troisième catégorie, enfin, celles qui correspondent à des « impositions de services dont le locataire profite directement » (taxe de ramassage des ordures ménagères). La loi prévoit également, sous conditions (article 23-1), la possibilité de demander au locataire de participer au financement de travaux de maîtrise de la dépense énergétique dans les parties privatives ou communes, dès lors qu’ils ont vocation à faire baisser les charges (isolation, installation d’un chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable…).
L’annexe du décret no 87713 du 26 août 1987 donne un contenu aux trois catégories de charges définies par la loi. Elle en dresse une liste quasi exhaustive en distinguant huit types de dépenses : ascenseurs et monte-charge ; eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ; installations individuelles ; parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation ; espaces extérieurs aux bâtiments ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ; hygiène (fournitures, entretien courant, élimination des rejets) ; équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation ; impositions et redevances (notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Le texte vise aussi (article 2) certaines dépenses de personnel (, gardien, employé d’immeuble), notamment la rémunération, les charges sociales et fiscales. Ne sont en revanche pas récupérables les salaires en nature (logement de fonction), les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle.
L’interdiction d’ajouter d’autres charges
Le propriétaire ne peut pas
faire payer à son locataire des charges qui ne seraient pas mentionnées dans
ces textes (Cour de cassation, 2 mars 2017, no 15-19418), par exemple l’élagage
des arbres (Cour de cassation, 23 mars 2004, no 02-20933) ou un ravalement
(Réponse ministérielle no 1493, JOAN du 12 décembre 1988, p.
3659). Il n’est donc pas en droit de prévoir des charges supplémentaires dans
son bail.
2 – Les modalités de paiement
Lorsque le bien loué est une maison, les charges que le propriétaire paye se résument généralement à la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères dont il demande le remboursement au locataire, les autres étant acquittées directement par ce dernier (jardin, chauffage, eau). C’est essentiellement en copropriété que la question de la récupération se pose.
Un décompte des dépenses établi par le syndic
Chaque année, le syndic effectue un décompte des charges, qu’il attribue entre les copropriétaires selon la répartition fixée par le règlement de copropriété. Tous les postes sont détaillés (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts, eau, personnel…). Chaque copropriétaire peut donc connaître les dépenses lui incombant et leur nature, lui permettant de répercuter sur son locataire celles qui sont récupérables au sens des textes de loi. Les syndics précisent généralement leur montant pour chaque lot, ce qui facilite la tâche des bailleurs.
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Les provisions mensuelles et la régularisation annuelle
Sur la base du décompte établi par le syndic, le bailleur peut prévoir dans le bail le paiement des charges locatives par provisions. La loi l’y autorise (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Il y est contraint si le locataire le lui demande (article 7). Ce dernier devra donc payer cette provision en plus du loyer. Mais le bailleur doit alors faire une régularisation annuelle sur la base des charges réellement payées. Il ne peut pas – sauf en cas de location meublée ou de colocation – , prévoir une provision forfaitaire non régularisable (Cour de cassation, 20 décembre 1995, no 93-20123) ou un loyer « charges comprises », le bail devant impérativement distinguer les deux (cour d’appel de Paris, 25 mars 1999, no 1997/25926).
Dès qu’un nouveau décompte aura été fourni, le bailleur doit procéder à la régularisation. Si les provisions qu’il a perçues sont inférieures au total des charges récupérables, il en demande le paiement complémentaire au locataire. Si elles sont supérieures, soit il rembourse le trop-perçu, soit il le déduit de l’échéance suivante. En outre, à chaque nouveau décompte annuel, il doit ajuster le montant des provisions.
3 – Un contrôle par le locataire
Le locataire peut demander
au propriétaire de justifier les charges qu’il lui fait payer et réclamer la
régularisation des provisions s’il ne l’a pas.
La transmission des justificatifs à sa demande
En principe, un mois avant de procéder à la régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges : ascenseur, chauffage, frais de personnel, entretien des espaces verts, etc. (article 23 de la loi de 1989). Le décompte fourni par le syndic suffit. Le bailleur doit, en outre, pendant les six mois qui suivent, tenir à disposition du locataire les pièces justificatives (par exemple, factures de réparations dans les parties communes, contrats des prestataires, indication de la quantité consommée et du prix unitaire de chacune des catégories de charges d’eau, d’électricité et de gaz).
Ces documents sont, en copropriété, détenus par le syndic auquel le propriétaire devra alors s’adresser. Par conséquent, le bailleur n’a pas à les envoyer spontanément au locataire. C’est ce dernier qui doit les solliciter.
Le non-respect des délais par le bailleur sanctionné
Très souvent, les bailleurs, ou les agences chargées de gérer la location, oublient de régulariser les charges chaque année. Le bailleur qui n’y a pas procédé n’y renonce pas pour autant et peut agir en ce sens en respectant certains délais. Par ailleurs, le locataire est en droit d’exiger cette régularisation annuelle.
Toutefois, afin de lui éviter d’être pénalisé par le paiement de grosses sommes en une seule fois, l’article 23 de la loi de 1989 prévoit que lorsqu’elle n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant celle de son exigibilité, le locataire peut s’en acquitter par douzième, s’il en fait la demande. Des décisions de justice ont rejeté la réclamation tardive de régularisation par des bailleurs et les ont même condamnés à verser des dommages et intérêts aux locataires qui se trouvaient ainsi redevables d’importants arriérés (Cour de cassation, 21 mars 2012, no 11-14174).
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