Immobilier: la garantie décennale ne s’applique pas à tous les défauts

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La fameuse garantie décennale, qui garantit la bonne exécution d’une construction d’ouvrage durant dix ans, ne s’applique pas à tous les défauts qui pourraient apparaître, a rappelé la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 16.1.2020, Y 18-22.748). Certains
défauts, jugés peu graves, ne sont pas couverts par cette assurance automatique
mais ne sont indemnisés que s’ils sont la conséquence d’une faute prouvée de
l’entrepreneur.

En l’espèce, après la construction d’une extension de bâtiment, le propriétaire avait constaté des fuites dans la toiture. Selon lui, il s’agissait d’un défaut de l’ouvrage, le rendant impropre à l’usage, et donc couvert par l’assureur de l’entrepreneur au titre de la garantie obligatoire de dix ans.

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Le bâtiment pas impropre à sa destination

Il s’agit d’un « dommage intermédiaire », a rectifié la Cour. Un dommage intermédiaire est une malfaçon qui n’est pas jugée suffisamment grave pour déclencher la garantie décennale car elle ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination, n’affectant pas sa solidité. C’est un dommage qui n’est pas non plus couvert par la garantie de « parfait achèvement » puisqu’il n’était pas visible à la réception des travaux, ni par la garantie de « bon fonctionnement », puisque celle-ci, due par l’entrepreneur durant deux ans, ne concerne que les objets astreints à des mouvements.

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En l’espèce,
les fuites n’ont pas été jugées comme rendant le bâtiment impropre à l’usage et
ont donc été classées comme « dommage intermédiaire ». Le propriétaire
qui se plaignait devait alors apporter la preuve que l’entrepreneur avait
commis une faute, comme le non-respect d’une norme, par exemple. Pour ce
propriétaire des lieux, il n’était dès lors plus certain que ce dommage, qui
n’entre pas dans l’assurance obligatoire de l’entrepreneur, soit couvert par
une assurance, durant les dix ans au cours desquels il peut être invoqué.

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