Immobilier commercial : Comment créer des poches de valeurs dans un marché en pleine mutation

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Cet article est sponsorisé par le site Unemplacement.com

Bien que fragilisé par quatre années de crise, l’immobilier commercial semble reprendre des couleurs auprès de la communauté des investisseurs spécialisés. Découvrons ensemble les dernières tendances de ce marché de niche de l’immobilier d’entreprise pour sécuriser et pérenniser votre investissement dans un local commercial.

Un marché qui renait de ses cendres 

2019 serait-elle l’année du renouveau de l’immobilier commercial pour le marché français ? Quel que soit votre point de vue, les chiffres le confirment avec un niveau des volumes investis dépassant la barre symbolique des 6 Mds € en 2019, talonnant de près le record historique de 2014 avec ses 6,5 Mds € investis.

(Source: Cabinet up real estate).

Ce signal positif envoyé au marché traduit un regain d’appétit des investisseurs pour cette classe d’actif qui fut délaissée depuis 2015 au profit de l’immobilier logistique et de bureaux, qui enregistrent eux aussi un nouveau record en 2019 avec 36,5 Mds € investis en immobilier d’entreprise (bureaux, logistique, commerce, hôtels) dans lequel 80% du volume est représenté par les bureaux et la logistique.

(Source: Cabinet up real estate).

Malgré ces bonnes nouvelles, il ne faut tirer de conclusions hâtives en pensant que la crise profonde que traverse le secteur de l’immobilier de commerce depuis 2015, le fameux « retail bashing », est bel est bien terminée. En effet, les experts de l’immobilier commercial se partagent sur les raisons de ce retournement entre soit un effet spéculatif alimenté par des investisseurs opportunistes cherchant à acquérir des actifs sous-évalués par 5 années de crise, soit un véritable regain de confiance des investisseurs dans la capacité des enseignes à adopter une stratégie omnicanale (présence web et physique) au cœur de leur stratégie commerciale. L’analyse des volumes d’investis en immobilier commercial des deux prochaines années sera donc décisif pour départager ces deux points de vue entre une spéculation foncière ou bien une croissance structurelle permettant à l’immobilier commercial et au commerce en France de renaitre de ses cendres.

Les tendances à connaître pour sécuriser son investissement dans un local commercial

Investir dans un local commercial est un placement de « rentier », sécurisé et de long terme. Néanmoins, la qualité de l’emplacement reste le critère n°1 du succès d’un commerce, car en découle le flux client que le commerçant-locataire aura à charge de transformer en chiffres d’affaires, qui en retour lui permettra d’honorer ses loyers en fin de mois. Ainsi, lorsqu’un investisseur cherche à acheter des murs commerciaux il est important qu’il concentre ses recherches en priorité dans des zones qui sont soient assurées de conserver leur flux (les secteurs historiques) ou soit dans de nouveaux quartiers à fort potentiel et bénéficiant de gros générateurs de traffic (cinéma, gare, métro, tram…)

Lors de notre enquête nous avons rencontré les fondateurs du site spécialisé en immobilier commercial unemplacement.com qui ont analysé leur base de données composée de plus de 120 000 recherches confidentielles de locaux commerciaux envoyées par des acquéreurs dont le profil a été vérifié « Les 4 régions phares dans lesquelles nous enregistrons le plus de demandes de locaux commerciaux sont l’île de France avec 40% du volume, puis l’Auvergne Rhône alpes (11%), et finalement la région PACA et la nouvelle Aquitaine exæquo avec respectivement 8% du volume des recherches qualifiées. En regardant un peu plus en profondeur il n’y aucunes surprises avec 25% du volume des recherches concentrées dans le top 10 des villes les plus peuplées de France, avec plus de 200K habitants : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Lille, Rennes, Nice. Une nouvelle fois sans surprise, Paris fait figure de leader en regroupant à elle seule 50% des recherches qualifiées de ce hit-parade. Paris est définitivement the place-to-be du commerce à l’échelle nationale et un investissement sûr pour toute investisseur en recherche d’un placement sécurisé et de long terme ».

Concernant le phénomène grandissant de désertification des commerces de centre-ville, les jeunes cofondateurs ont leur point de vue « malgré les 5 milliards d’euros débloqués par le gouvernement avec le plan action cœur de ville, il ne faut pas espérer de miracles dans des territoires où le tissu économique se meure à petit feu. La règle est simple : aucun commerce ne peut survivre sans flux client et les clients ont besoin d’une source de revenu à travers l’exercice d’une activité économique ». Ils conseillent aux investisseurs de se concentrer dans des zones à fort taux d’urbanisation en s’appuyant sur les dernières prévisions de l’ONU « leur dernier rapport est en accord avec les tendances sur notre plateforme, nous allons vers plus d’urbanisation et les services de l’ONU prévoient que 68% de la population mondiale vivra dans des zones urbaines d’ici à 2050 vs. 55% en 2018, ce qui représente un surplus de 2,5 milliards de personne, une mine d’or pour les investisseurs qui seront anticiper ce phénomène dès aujourd’hui ».

En termes de budget, la majorité des acquéreurs qualifiés sur la plateforme recherchent à louer un local commercial d’une surface moyenne de 200 m² pour un loyer de 300 € par m² / an.  Au plan national, 30% des recherches mentionnent qu’aucun rachat de fonds de commerce ou droit au bail est envisageable (location pure), quitte à payer un loyer mensuel plus important. Ce phénomène inexistant il y a encore quelques années, prend de plus en plus d’ampleur avec la nouvelle génération de commerçants, et grimpe jusqu’à 45% du volume des recherches dans les grandes métropoles citées plus haut.

Pourquoi est-ce une tendance intéressante pour un investisseur ? tout simplement car des emplacements n°1 d’hier qui s’arrachaient à prix d’or avec des droits d’entrée important, ne sont plus aussi prisés. En effet, la nouvelle génération de commerçants ne voit plus l’intérêt non seulement de racheter une clientèle (i.e. fonds de commerce) sachant qu’aujourd’hui une partie de leur chiffre d’affaires sera réalisée en ligne avec des consommateurs de moins en moins fidèles, mais également qu’ils ne souhaitent plus s’endetter sur des gros montants, n’étant pas sûr que trois ans après leur lancement leur commerce soit toujours en vie. Trois ans correspondent à l’engagement minimum d’un locataire signataire d’un bail commercial classique « 3-6-9 ».

Les nouvelles solutions pour augmenter la rentabilité de son local commercial

La montée en puissance du phénomène sociétal de flexibilité et liberté demandé par les jeunes générations n’a pas seulement impacté le marché de l’immobilier de bureaux avec le concept de « coworking » ou « flex-office », mais également l’immobilier commercial avec le concept des boutiques éphémères : les « pop-up » store.

(Source : parisbouge.com)

Créer comme une réponse à la frustration des commerçants à s’engager sur plusieurs années, le phénomène des pop-up stores prend de plus en plus d’ampleur au cœur des grandes métropoles non seulement auprès des jeunes générations de commerçants mais également auprès des enseignes nationales et même des marques de distribution qui fuient progressivement le modèle d’hypermarché de moins en moins adapté aux nouveaux modes de consommation local et en circuit fermé (exemple de Magnum avec son bar à glace dans le  quartier du Maris à Paris pendant la période estivale). L’avantage principal de ce nouveau modèle économique pour le propriétaire d’un local commercial et d’augmenter sa rentabilité au m² en sacrifiant la durée d’engagement. Extrêmement rentable (le loyer par m² par mois peut être multiplié par 3 voir par 5 en fonction des périodes et des emplacements). Le bailleur se retrouve à endosser le costume d’un hôtelier en mettant en place une stratégie de revenue management pour capter le maximum de valeur de l’équation suivante : une demande flexible avec une capacité fixe. Le risque principal pour le bailleur est simple pour les cofondateurs d’unemplacement.com « si le mois n’est pas loué, comme avec une nuitée d’hôtel, il est perdu et irrécupérable. Le bailleur doit donc être grassement compensé pour ce risque et cette flexibilité ». Cette solution demande également beaucoup plus de gestion et souvent de faire appel à des agences spécialisés en commerce éphémère. Cette solution est à considérer comme une piste intéressante pour des propriétaires qui se retrouvent en mal de locataires depuis plusieurs mois et face à des prospects qui multiplient les conditions suspensives sur leur proposition de bail commercial classique.

L’autre piste « outsite the box » et la montée en puissance des locations touristiques saisonnières (de type airbnb) dans des locaux commerciaux en centre-ville dans le but de contourner les récentes restrictions imposées par les mairies des grandes métropoles tel qu’à Paris qui fixe aujourd’hui la limite à 120 nuitées maximum par an. Cette méthode est extrêmement rentable et permet de tripler le loyer au m² dans certains cas.  Même si cette solution parait intéressante sur le papier, elle est de court terme. En effet, si le phénomène prend de l’ampleur tel qu’il a été dans l’immobilier résidentiel, il pourrait fragiliser le tissu commercial existant et les mairies pourraient alors en interdire purement et simplement l’activité. On parle déjà à Paris de mesures restrictives à l’encontre de tels pratiques pour protéger l’âme commercial des quartiers Parisiens, et ne pas reproduire ce qui s’est passé dans certaines capitales européennes ou des quartiers entiers ce sont vidés de leurs habitants tels qu’à Vienne, ou à l’île saint louis à Paris.

(Source : Linkedin)

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