Immobilier. Baisse des prix, hausse des taux… voici à quoi il faut s’attendre à Toulouse

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Des taux qui augmentent, des conditions d’emprunt qui se durcissent, des acheteurs très prudents… Dans l’immobilier aussi, il y aura un avant et un après le coronavirus. Dès lors, toutes les prévisions de flambée des prix à Toulouse et dans les grandes villes françaises sont nulles et non avenues. 

Début janvier 2020, pour rappel, le Baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents tablait sur une hausse des prix de 9 % dans la Ville rose. « La situation économique a changé », reconnaît Laurent Colombel, pour le Cabinet Bedin Immobilier. Ce professionnel de l’immobilier cite l’exemple d’un acheteur, « qui avait pourtant formulé une offre écrite avant le confinement », ayant tenté de renégocier le prix de vente. « Le propriétaire a refusé, la transaction n’a pas eu lieu ».

Le marché pourrait se gripper

Avant la crise, Laurent Colombel observait un rapport de force en faveur des vendeurs, « avec environ 13 acquéreurs pour 10 vendeurs », d’où des prix à la hausse sur Toulouse. « Il y a donc une réserve d’acquéreurs », souligne-t-il. Toutefois, « le nombre de transactions devrait diminuer, avec des prix, mécaniquement, à la baisse ».

Les acheteurs sont-ils en position de force ? Tentent-ils de faire baisser les prix ? « Le marché pourrait se gripper avec des propriétaires ne désirant plus vendre, de peur de brader leur bien », souligne Laurent Colombel, qui s’inquiète, au passage, des conditions de financement pour les acquéreurs. Avec la crise du Covid-19, les banques et les assurances sont en effet plus prudentes.

« Un jeu dangereux »

Contacté par Actu ToulouseMaître Philippe Pailhès, président de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse, partage la même analyse :

Il y a eu des tentatives de renégociation sur les dossiers en cours, mais sans succès. Je ne pense pas qu’il y aura beaucoup de transactions entre juin et septembre, acheteurs et vendeurs auront du mal à se mettre d’accord. Ceux qui n’ont pas besoin de vendre attendront des jours meilleurs ! Il n’y aura donc pas de baisse généralisée des prix. Pour l’instant, les prix se stabilisent. 

Selon lui, les acquéreurs ont peut-être tort d’attendre une baisse des prix. « Je crains pour eux une remontée des taux, pour le moment elle est légère », estime Maître Pailhès. « L’État s’est endetté pour renflouer l’économie, cela va générer de l’inflation. Il y aura automatiquement une remontée des taux d’intérêt, pour financer le remboursement de cette masse d’argent injectée. Avec cette remontée des taux, les acquéreurs pourront-ils acheter ? En rendant la mensualité du prêt plus élevée, des dossiers de prêt risquent d’être refusés. Sans compter qu’avec des taux qui augmentent d’1,5 point, ce que l’acheteur aura gagné sur le prix de vente, il le payera sur la durée du prêt. C’est donc un jeu dangereux, les acheteurs pourraient être pris à leur propre piège. Les acheteurs pensent au prix de vente, mais pas forcément à la variation des taux d’intérêt ». 

« Il n’y aura pas un effondrement des prix »

D’ailleurs, le président de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse ne croit pas à une baisse spectaculaire des prix de l’immobilier :

Toulouse n’est pas une ville chère comme Paris, nous sommes au huitième rang des villes françaises. En revanche, Bordeaux, après quatre années de folie, souffrira beaucoup plus de la situation que Toulouse, que ce soit dans ses volumes d’échange que dans ses prix. À Toulouse, nous allons souffrir dans les volumes d’échange, cela aura forcément une répercussion sur les prix, mais ces derniers ne vont pas chuter de 20 ou 30 %. Je ne le pense pas. Il n’y aura pas un effondrement des prix.  

Jusqu’à moins 15 % ?

En revanche, Maître Philippe Pailhès table sur « un réglage progressif » de l’ordre de 10 %, voire 15 %. « Par rapport à début 2020, nous pouvons redouter une baisse de 10 à 15 % dans certains quartiers d’ici fin 2021 », estime-t-il. « Mais ce n’est pas comme à Paris où les prix de départ sont très élevés ! À Toulouse, sur un budget de 200 000 euros, cela représenterait quelque 20 000 euros ».

En attendant, les acheteurs sont au rendez-vous, effectuent des visites. « L’immobilier demeure une valeur refuge, par rapport à la bourse », souligne Maître Philippe Pailhès. Par ailleurs, la période de confinement a pu renforcer la pression sur les biens rares, notamment les maisons en ville avec jardin. « Des critères objectifs, comme la proximité des écoles ou des transports en commun, demeurent pertinents », relève Laurent Colombel, pour le Cabinet Bedin Immobilier.

L’envie d’un extérieur

« L’envie d’avoir un extérieur se fait ressentir pour 85 % des appels clients, et cette envie est encore plus présente après le confinement », relève, pour Actu Toulouse, le réseau BSK Immobilier. « Ce phénomène ne sera pas suffisant pour maintenir les prix », prévient le président de la Chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse. « Des vendeurs seront obligés de faire des efforts, je pense aux biens qui dépendent d’une succession, aux personnes qui divorcent ou qui sont mutées. Ce sont eux qui baissent les premiers les prix ».

De son côté, Laurent Colombel s’inquiète pour les biens de petites surfaces. « Si les taux d’intérêt remontent, les investisseurs risquent de se désengager, faute de rentabilité », explique-t-il. « Tout dépend de l’emplacement », nuance Maître Philippe Pailhès. « Le petit appartement des Carmes continuera de se vendre rapidement ». 

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