A Paris et dans sa périphérie aisée, les prix des logements ont explosé (©Illustration/Pixabay)
Entre un appartement de 60 m² à Provins pour 90 000 € et un de la même superficie dans le 6ème arrondissement de Paris pour 780 000 €, le choix est vite fait pour un ménage voulant absolument devenir propriétaire.
Quitte à devoir ensuite faire de nombreux déplacements…
Comme l’indique une récente étude de l’Insee, Paris et l’ouest parisien sont aujourd’hui des territoires quasiment inaccessibles à l’achat pour la majorité des locataires franciliens.
En 2018, le prix médian au m² d’un appartement varie de 2 630 € dans l’Essonne à 9 370 € à Paris. Le prix médian d’une maison, toutes tailles confondues, est de 250 000 € en Seine-et-Marne et de 716 000 € dans les Hauts-de-Seine.
« À l’échelle des grands quartiers franciliens, les transactions immobilières conclues entre 2006 et 2018 révèlent des amplitudes de prix encore plus importantes », précise l’Insee.
Les prix ont fortement augmenté au cœur de l’agglomération et diminué aux marges de l’Île-de-France (©Insee)
En 2018, les appartements sont jusqu’à huit fois plus chers au m² dans certains quartiers parisiens (6ᵉ et 7ᵉ arrondissements) que dans certaines communes aux franges de l’Île-de-France (Provins, Montereau-Fault-Yonne). Le prix médian des maisons varie de un à sept, allant, pour une maison de trois pièces, de 100 000 € dans le sud de la Seine-et-Marne à 700 000 € dans certaines communes des Hauts-de-Seine (Sèvres, Rueil-Malmaison).
Une hausse des prix qui s’est propagée en petite couronne
L’attractivité de la métropole parisienne et le souhait de s’installer au plus près des pôles d’activité et des équipements conduisent à une tension immobilière particulièrement forte au centre de la région. Les prix sont aussi plus élevés à l’ouest de la capitale qu’à l’est, notamment dans les Hauts-de-Seine et l’est des Yvelines du fait de la présence de pôles d’emplois qualifiés et de nombreux cadres résidents. De 2006 à 2018, les prix ont par conséquent augmenté plus vite dans les territoires où ils étaient déjà les plus élevés, à Paris (+ 73 % pour les appartements et + 56 % pour les maisons) et dans les Hauts-de-Seine.
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Cette hausse s’est propagée en petite couronne (nord du Val-de-Marne, sud-ouest de la Seine-Saint-Denis), où des quartiers auparavant populaires se sont transformés depuis dix ans avec des arrivées massives de cadres : par exemple, dans des quartiers de Montreuil limitrophes de Paris ou Vincennes du fait de diverses opérations de rénovation urbaine et de reconversion du tissu d’activité en tissu résidentiel.
Plus loin, aux portes de l’unité urbaine de Paris, la hausse des prix est plus modérée. Dans ces territoires dynamiques démographiquement (nord de l’Essonne, ouest de la Seine-et-Marne), le parc de logements s’est étoffé depuis 2006 du fait d’une importante construction neuve, entraînant une moindre tension sur le marché de l’immobilier ancien.
Enfin, aux limites de l’Île-de-France, les prix ont stagné, voire légèrement baissé. Ces territoires, où le parc de logements est presque exclusivement composé de maisons, sont peu dynamiques démographiquement (sud des Yvelines et de l’Essonne, sud et est de la Seine-et-Marne) et sont moins prisés du fait de l’éloignement en transport de la capitale et des pôles d’emplois.
Paris inaccessible aux ménages locataires d’Île-de-France aux revenus médians (©Insee)
En conséquence, acquérir un logement pour un ménage francilien n’est pas toujours possible partout.
Des zones inaccessibles
Les marchés les plus tendus de type « parisien » (Paris, Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Vincennes…), ainsi que ceux des franges périurbaines aisées (ouest des Yvelines ou alentours de Fontainebleau) où se trouvent de grandes maisons à prix élevé, sont inaccessibles à l’acquisition pour les ménages aux revenus médians.
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Moins de 20 % des couples locataires avec un enfant, primo-accédants, pourraient acheter un appartement parisien de 63 m². Pour les personnes seules et les couples avec deux enfants, moins d’un ménage sur dix aurait les revenus nécessaires pour acheter un premier logement de taille adaptée. Un couple sans enfant, pour acheter un appartement de 42 m² à Paris, devrait ainsi disposer au minimum d’un revenu mensuel de 3 410 €, soit 90 € de plus que le niveau de vie médian des locataires de cette catégorie, de 45 ans ou moins.
Dans les autres territoires les plus valorisés de l’agglomération parisienne, seuls les couples sans enfant peuvent majoritairement acheter un logement. Avec un pouvoir d’achat immobilier de l’ordre de 242 000 €, ces ménages aux revenus médians peuvent, par exemple, acquérir un appartement de 42 m² à Nogent-sur-Marne, La Garenne-Colombes ou encore une petite maison de deux pièces au Blanc-Mesnil, pour des prix variant de 200 000 € à 220 000 €. Un couple avec deux enfants a cependant besoin d’une surface habitable double. Pour ces ménages, l’accès à la propriété est possible dans des communes telles que Jouy-le-Moutier (Val-d’Oise) pour l’achat d’un appartement de 82 m² (prix médian : 226 000 €), ou à Magnanville (Yvelines) pour une maison de quatre pièces (prix médian : 222 000 €).
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La majorité des couples avec un enfant et des personnes seules peuvent accéder à la propriété dans les territoires un peu moins chers, dans des d’appartements de petite ou moyenne taille (T1 à T3), plus abordables que la plupart des maisons. Par exemple, avec un revenu mensuel médian de 3 227 € et un pouvoir d’achat immobilier de 235 000 €, un couple avec un enfant peut acquérir un appartement de 63 m² à Bussy-Saint-Georges (Seine-et-Marne) ou une petite maison de trois pièces à Mézy-sur-Seine (Yvelines).
Dans les territoires plus isolés, seules les personnes seules n’ont pas en majorité la possibilité d’accéder à la propriété. Les biens proposés, principalement des maisons, sont inadaptés à leurs besoins, tant financièrement qu’au niveau de leur superficie.
Enfin, les territoires aux marges de la région sont accessibles à tous les types de ménages. Le prix des logements proposés à la vente y est en effet plus faible. Le parc y est diversifié, avec de petits logements pour les personnes seules, ainsi que de grands appartements et maisons pour les familles. Une personne seule, dont le revenu mensuel médian est de 1 665 € et le pouvoir d’achat immobilier estimé à 122 000 €, peut par exemple acquérir un appartement de 36 m² à Cergy ou Livry-Gargan.
