Elles sont ordonnées par un juge à la suite d’un contentieux (par exemple entre un propriétaire et sa banque ou son syndic). Il s’agit donc de ventes forcées et, de ce fait, les biens vendus sont souvent des maisons ou des appartements occupés. « Cela peut faire peur aux particuliers, explique un habitué. Mais si on l’envisage de manière cartésienne, sans affect, ce n’est pas rédhibitoire. » Et de poursuivre : « Imaginez un bien mis à prix 150 000 euros qui se vend 300 000 euros. La mise à prix correspond globalement au montant de la dette à recouvrer. La banque va donc récupérer ses 150 000 euros et le vendeur, également, 150 000 euros.
Si l’aventure vous tente, sachez que les ventes judiciaires se déroulent dans les tribunaux de grande instance (TGI) du lieu où réside le vendeur. Ainsi, « je me souviens avoir fait une très bonne affaire en allant au tribunal à Nantes acheter un studio parisien. J’avais fait la visite préalable à Paris et le jour de la vente, à Nantes, personne n’avait eu le courage de déplacer ! », relate ce bon connaisseur.
Au tribunal, seul un avocat est habilité à porter les enchères en votre nom. Vous devrez lui remettre un mandat signé sur lequel figure votre enchère limite, ainsi qu’un chèque de banque pour la consignation de 20 % du montant de la mise à prix. Et, point important, si vous remportez l’adjudication, vous êtes alors contraint d’acheter le bien. Attention, il n’existe pas de clause suspensive en cas de non-obtention d’un prêt auprès de votre banque ! Mieux vaut donc pouvoir acheter « cash » ou être certain que votre banquier vous soutiendra.
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Enfin, gardez en tête que la mise à prix n’a aucun lien avec la valeur réelle du bien sur le marché. Elle reflète plutôt le montant de la dette qui a entraîné la vente. C’est pourquoi les marchands de biens, qui sont les principaux participants à ces ventes aux enchères, y réalisent souvent de très bonnes affaires. Pour connaître la liste des enchères dans tous les tribunaux, consultez le site Licitor.
Avant la vente, le notaire fixe, en accord avec le vendeur le montant de la mise à prix, estimé la plupart du temps à 75 % de la valeur du bien. Il procède ensuite à une publicité du bien par voie de presse, d’affichage public, sur Internet, etc., ses caractéristiques ainsi que les jours et horaires des visites. Car, comme pour les enchères judiciaires, les visites sont programmées à l’avance. Il vous faudra donc faire preuve de souplesse…
La vente se déroule chez le notaire. Pour y participer, vous devez être muni d’un chèque de banque pour la consignation, équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Ce chèque est immédiatement encaissé. Celui qui propose l’enchère la plus haute devient acquéreur : il dispose ensuite de 45 jours pour payer l’intégralité du prix (si aucune surenchère n’a été faite dans les 10 jours qui suivent la séance).
« Dans les faits, ce dispositif relativement lourd est aujourd’hui peu utilisé », relève Me Frédéric Violeau, notaire à Caen (Calvados) et président de l’Institut notarial de droit immobilier, qui lui préfère le recours à la plateforme Immo Interactif. Dans ce cas, les particuliers ont le temps de faire leurs offres en ligne, durant une période donnée, et les meilleurs dossiers — pas nécessairement l’enchère la plus forte — sont étudiés et l’un d’entre eux retenu pour la vente. C’est une forme de semi-enchère.
