Immobilier: 3 villes où investir pour miser sur les opportunités du Grand Paris

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Pour trouver du rendement en 2020, les investisseurs immobiliers feraient bien de cibler l’Ile-de- France. Le dynamisme économique de la région, les nombreux projets d’infrastructures déployés pour améliorer les transports, l’attractivité mondiale de Paris – renforcée par les jeux Olympiques de 2024 – et le contexte de taux bas dopent un marché immobilier francilien qui a vu ses prix progresser fortement en 2019.

Une hausse de + 4,5 % au 1er novembre, selon MeilleursAgents ! Cette tendance positive devrait perdurer en 2020. La demande des primo et secundo-accédants reste en effet très soutenue, et les transactions très fluides. Voilà pour le panorama général. Car l’Ile-de-France est tout sauf un marché homogène et figé. Les disparités y sont très élevées  : si les prix au mètre carré ont franchi l’an dernier à Paris la barre symbolique des 10 000 euros, les appartements des confi ns de la région se négocient encore autour de 2 000 euros le mètre carré.

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Conséquence des prix himalayens qui s’installent dans la plupart des arrondissements, investir dans la capitale n’est plus vraiment rémunérateur : la rentabilité d’un logement y stagne à 3,3 %, et bien moins dans les quartiers huppés. Heureusement, l’Ile-de-France ne se résume pas à Paris et il est encore possible de dénicher des secteurs attractifs en première et deuxième couronne. La rentabilité brute locative peut y atteindre et même dépasser 4 %, voire 5 %. Attention toutefois, dans bien des cas, une rentabilité faciale alléchante peut occulter un marché locatif insuffisamment dynamique. Le taux de vacance y sera élevé, tout comme les risques d’impayés. Quant aux perspectives de revente, elles seront difficiles.

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L’extension des transports en commun rebat les cartes

Quelles communes cibler pour un
investissement réussi ? Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement est
primordial. En Ile-de-France, la proximité et la densité des réseaux de
transport constituent le critère numéro un à prendre en compte. Les Franciliens
sont très attachés à ne pas dépasser un certain temps de trajet jusqu’à leur
lieu de travail. La tolérance n’excède pas une heure porte à porte. Dans ce
contexte, les multiples chantiers du Grand Paris rebattent les cartes.
Certaines communes vont être désenclavées tandis que d’autres vont perdre de
leur attrait. Conséquence, de nombreuses localités, notamment à l’est de Paris,
connaissent un rattrapage fulgurant, à l’image d’Aubervilliers, Bondy, Créteil,
Montreuil ou Neuilly-Plaisance, villes dont les prix progressent de près de 10
% ou plus sur un an, soit davantage qu’à Paris.

Dans ces communes en plein boom, les acquéreurs misent sur les bienfaits des nouvelles infrastructures de transport, notamment les futures lignes du Grand Paris Express qui entreront progressivement en service entre 2024 et 2030 (lignes 15, 16, 17 et 18). Sans oublier les extensions de plusieurs lignes de métro existantes ou le projet Eole qui prolonge le RER E sur 55 kilomètres à l’ouest, jusqu’à Mantes-la-Jolie.

Le seul critère des transports ne suffit
pas à réaliser un investissement optimal. La commune ciblée doit être choisie
scrupuleusement pour ses caractéristiques ainsi que pour ses projets
urbanistiques. Il en va de même pour le quartier sélectionné. Idéalement,
celui-ci doit être commerçant, avec les principaux services accessibles à pied.
Au chapitre financier, le niveau des impôts locaux sera à surveiller de près,
tout comme le montant des charges. L’état de la résidence et la performance
énergétique du logement seront aussi scrutés.

Plusieurs aspects à surveiller pour
investir dans le neuf

Dans le cas d’une acquisition dans le
neuf, il est conseillé de veiller à ne pas miser sur des programmes destinés
uniquement aux investisseurs, potentiellement sources d’embouteillage à la
revente et souvent synonymes de copropriétés mal entretenues. Attention aussi à
bien prendre en compte, dans les calculs de rentabilité, outre la réduction
d’impôt permise par la loi, une hypothèse de revente avec moins-value si jamais
l’horizon de placement est court – il est plutôt conseillé de conserver le bien
pendant au moins douze ans pour maximiser les retombées fiscales dans le Pinel.
Car les biens dans le neuf sont généralement 20 % plus chers que les logements
anciens comparables. Une différence de prix qui aura tendance à diminuer dans
le temps, en particulier grâce à la revalorisation du parc ancien.

Dernier point et non des moindres, la
surface du bien acquis devra être sélectionnée en fonction du profil des
locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, familles…). Et le montant de
l’achat dans le neuf ne devra pas dépasser 300 000 euros (et 5 500 euros par
mètre carré) pour profiter à plein de la défiscalisation. Au regard des prix au
mètre carré en Ile-de-France, les studios et les deux-pièces constituent sans
surprise les biens les plus prisés par les investisseurs.

Trois villes où investir en région
parisienne

Combiner perspectives patrimoniales attractives et rentabilité locative supérieure à la moyenne régionale… Tel est le cahier des charges de notre sélection de trois communes franciliennes destinée à vous permettre de réaliser un placement immobilier rentable, en particulier dans le neuf ! A terme, ces villes (Aubervilliers, Gif-sur-Yvette et Poissy) devraient bénéficier à plein des futures lignes du Grand Paris, tout en capitalisant sur leur propre dynamisme. Passage en revue des atouts et caractéristiques de ces trois communes.

Aubervilliers, en pleine métamorphose

Population 86 061 hab.Prix au m2 3 469 €. Loyer au m2 17,20 €.Rentabilité brute 5,95 %.

Autrefois mal desservie par les
transports, la troisième ville de Seine-Saint-Denis comble son retard à grand
pas. L’ultime étape de ce rattrapage verra l’arrivée en 2030 de la ligne 15 du
Grand Paris Express. Ce métro automatisé desservira les gares de Mairie
d’Aubervilliers et Fort-d’Aubervilliers, en interconnexion avec les lignes 7 et
12 existantes. L’aéroport Roissy-CDG ne sera plus distant que de vingt-cinq
minutes. Au-delà des transports, la commune est en plein renouveau urbanistique
et économique. Symbole de cette métamorphose, les abords de la
Porte-d’Aubervilliers ont vu jaillir ces dix dernières années le centre
commercial Le Millénaire ainsi que 500 000 mètres carrés de bureaux, dont le
siège de Veolia. De son côté, Chanel inaugurera prochainement un important
atelier high-tech dans ce même secteur.

Une vitrine supplémentaire pour
Aubervilliers, dont l’image a déjà été boostée par le tout nouveau campus
universitaire Condorcet, le « Harvard français » des sciences sociales et
humaines. Sans oublier le nouveau centre de recherche de Saint-Gobain, avec
lequel l’industriel confirme son attachement à la ville, où il est implanté
depuis 1870. Bon à savoir : malgré ce nouvel attrait, Aubervilliers offre les
prix au mètre carré les plus doux de la petite couronne. Constatés en moyenne à
4 558 euros dans le neuf en novembre dernier, selon le Laboratoire de
l’Immobilier, ils sont parfaitement adaptés à un investissement Pinel. Les
programmes y sont nombreux, y compris dans le centre-ville.

Gif-sur-Yvette, au coeur du projet
Paris-Saclay

Population 20 927 hab. Prix au m2 4 283 €. Loyer au m2 14,50 €. Rentabilité brute 4,06 %.

En lisière du plateau de Saclay,
territoire appelé à devenir le plus grand centre scientifi que d’Europe en
concentrant 265 000 emplois et 65 000 étudiants, cet ancien village celte se
développe rapidement. La cité essonnienne est appréciée pour sa qualité de vie
ainsi que pour sa situation privilégiée, son lycée, son centre-ville
commerçant, ses deux gares RER.

L’expansion de Gif-sur-Yvette passe par
l’aménagement du plateau du Moulon, où se situe le tout nouveau campus de
CentraleSupélec. A proximité, plusieurs programmes neufs sont en cours de
commercialisation. Ils viendront compléter le parc de logements de
l’écoquartier O’Rizon. Les prix au mètre carré y sont relativement abordables,
autour de 5 000 euros. A proximité, la future gare Orsay-Gif (ligne 18 du Grand
Paris Express) contribuera à renforcer l’attractivité de ce quartier en
devenir.

Poissy, de nouveaux quartiers sortent de
terre

Population 37 146 hab. Prix au m2 3 957 €. Loyer au m2 14,90 €. Rentabilité brute 4,52 %.

Prisé pour son calme, ses commerces et son
bassin d’emploi, Poissy offre un écrin idéal pour un investissement fructueux
dans les Yvelines. 60 % des Pisciacais louent leur logement, selon l’Insee.
Dans cette ancienne cité royale, choisie récemment par le Paris-Saint-Germain pour
y construire son centre d’entrainement, la demande locative est soutenue.
Malgré le riche patrimoine historique de la ville, l’essentiel des logements
date d’après-guerre. Cela résulte notamment de l’importante opération
d’urbanisme qui a profondément modifié Poissy dans les années 1960-1970.

Quant aux programmes neufs, ils ne manquent pas, grâce à l’attractivité de la commune. Ils se concentrent aujourd’hui dans deux nouveaux quartiers : Maurice-Clerc où la résidence Instants Nature va voir prochainement le jour, et Rouget-de-l’Isle, non loin de la gare, qui bénéficie de la commercialisation du programme Bel Isle. Avantage non négligeable, la gare de Poissy accueillera en 2024 le nouveau RER Eole. Cette ligne rapide raccourcira le temps de trajet pour La Défense à quatorze minutes seulement. En 2026, la ligne de tramway 13 viendra compléter l’offre de transports en commun de Poissy, déjà très dense.

Sources : données INSEE 2016 pour le nombre d’habitants, MeilleursAgents au 01-12-2019 pour les prix de vente et les loyers mensuels moyens.

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