Il faut rédiger correctement le congé pour vendre ! – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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Cet arrêt rappelle que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Tel n’est pas le cas du congé qui oublie de mentionner le parking et la cave.

“Mme C… K…, domiciliée […] , a formé le pourvoi n° W 18-14.765 contre l’arrêt rendu le 30 novembre 2017 par la cour d’appel de Nîmes (chambre civile – 2e chambre, section A), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme O… M…, épouse V…, domiciliée […] ,

2°/ à Mme Q… M…, épouse X…, domiciliée […] ,

3°/ à Mme N… G…, domiciliée […] ,

4°/ à Mme F… G…, épouse T…, domiciliée […] ,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme K…, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de Mmes O… et Q… M… et Mmes N… et F… G…, après débats en l’audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique :

Attendu que, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 30 novembre 2017), que Y… M… a donné à bail à Mme K… un appartement et deux dépendances constituées d’une place de parking et d’une cave ; qu’après son décès, Mmes O… et Q… M… et Mmes N… et F… G… (les consorts M…), ses ayants droit, ont délivré à la locataire un congé avec offre de vente ; qu’arguant de ce que l’offre ne visait pas le parking et la cave loués, Mme K… a contesté la validité du congé ;

Attendu que, pour déclarer ce congé valable, l’arrêt retient que la mention selon laquelle le congé pour vendre porte sur le logement donné en location suivant bail sous seing privé du 1er février 1993 implique que l’objet du congé et donc de l’offre de vente qu’il contient soit identique à celui du bail, en l’absence de toute précision contraire ou contradictoire ; qu’en outre, les consorts M… produisent le mandat de vente confié le 24 juillet 2016 à l’agence immobilière Foncia transaction Languedoc Vaucluse, lequel désigne le bien vendu comme composé d’un appartement de type 1 de 30 m² comprenant : entrée rangements cuisine équipée séjour salle de bains WC (lot n° 9), une cave n° 7 (lot n° 4) et un emplacement de parking numéro 63 (lot 563), et qu’il en résulte que, si l’offre de vente ne contient pas la description détaillée figurant au mandat de vente, la référence qui est faite au logement objet du bail est suffisante pour informer la locataire du contenu de l’offre et lui permettre de se déterminer en connaissance de cause ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait aux bailleurs de faire connaître à la locataire les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail, la cour d’appel, qui a constaté que le congé visait le logement donné à bail mais ne faisait pas mention du parking et de la cave donnés en location, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 novembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Condamne Mmes O… et Q… M… et Mmes N… et F… G… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes O… et Q… M… et Mmes N… et F… G… et les condamne à payer à Mme K… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme K…

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR dit que le congé délivré le 29 juillet 2016 à Mme K… était valable, d’AVOIR constaté la résiliation du bail à compter du 29 janvier 2017, d’AVOIR dit que Mme K… était tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant à compter du 29 juillet 2017, payable en deniers ou quittances et de l’AVOIR condamnée à payer à l’indivision M… la somme de 1.000 au titre de l’article 700, ainsi qu’aux dépens ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la nullité du congé pour vendre : L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 accorde au bailleur le droit de donner congé à son locataire à l’échéance du bail ou de son renouvellement, notamment lorsque ledit congé est justifié par sa décision de vendre le logement, ledit congé valant offre de vente au profit du locataire. Le congé pour vendre délivré en application de ce texte doit être précis et l’offre de vente comprise dans ce congé ne peut porter que sur les locaux loués, sans en ajouter ni en omettre. En outre le congé doit reprendre la description parfaite des biens, telle qu’elle est faite dans le contrat de location. En l’espèce, la désignation des locaux loués dans le contrat de location porte sur un appartement de type PI de 30 m2 et sur des dépendances constituées d’une place de stationnement n°63 et d’une cave n°7. Le congé délivré le 29 juillet 2016 à la requête de l’indivision M… indique que le prix de vente est fixé à la somme de 75 000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, mais ne reprend pas la description détaillée des locaux loués. La question se pose de savoir si, par la référence qui est faite au contrat de bail dans le congé, ce congé met le locataire en mesure d’identifier le bien objet de la vente ou non. La mention selon laquelle le congé pour vendre porte sur le logement donné en location suivant bail sous seing privé du 1er février 1993, implique que l’objet du congé et donc de l’offre de vente qu’il contient est identique à celui du bail, en l’absence de toute précision contraire ou contradictoire. En outre, Mme O… M… épouse V…, Mme Q… M… épouse X…, Mme N… G… et Mme F… G… épouse T… produisent le mandat de vente confié le 24 juillet 2016 à l’agence immobilière Foncia Transaction Languedoc Vaucluse, lequel désigne le bien vendu comme composé d’un appartement de type 1 de 30 m2 comprenant : entrée rangements cuisine équipée séjour salle de bains WC (lot n°9), une cave n°7 (lot n°4) et un emplacement de parking numéro 63 (lot 563). Il en résulte que si l’offre de vente ne contient pas la description détaillée figurant au mandat de vente, la référence qui est faite au logement objet du bail est suffisante pour informer la locataire du contenu de l’offre et lui permettre de se déterminer en connaissance de cause. L’ordonnance déférée sera donc réformée en ce qu’elle a prononcé la nullité du congé pour vendre signifié le 29 juillet 2016 au motif de son imprécision. – Sur la résiliation du bail et ses conséquences : Dès lors, Mme O… M… épouse V…, Mme Q… M… épouse X…, Mme N… G… et Mme F… G… épouse T… sont fondées à solliciter le prononcer de la résiliation du bail à la date du 29 janvier 2017, soit à l’expiration du délai de préavis de six mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à exiger une indemnité d’occupation à compter du 29 janvier 2017, la locataire étant déchue de tout titre d’occupation à l’expiration de ce délai de préavis, ainsi que l’expulsion de Mme K… et de tous occupants de son chef. Mme C… K… qui s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, est donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, payable en deniers ou quittances. – Sur l’article 700 du code de procédure civile : L’équité commande de débouter Mme C… K… de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner, sur ce même fondement, à payer à Mme O… M… épouse V…, Mme Q… M… épouse X…, Mme N… G… et Mme F… G… épouse T… la somme de 1 000 euros ».

1°) ALORS, de première part, QUE le congé pour vendre doit comporter précisément la désignation du bien proposé à la vente et l’offre de vente comprise dans ce congé ne peut porter que sur les locaux, sans en ajouter ou en omettre ; que l’acte doit reprendre la description parfaite des biens, telle qu’elle est faite dans le contrat de bail ; qu’en écartant la demande en nullité du congé pour vendre pour imprécision de son objet, tandis qu’elle constatait que l’offre de vente signifiée au locataire ne contenait pas la description détaillée imposée par la loi, la cour d’appel a violé l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS, de deuxième part, QUE lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, qui vaut aussi offre de vente, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée avec précisionet concordance au regard du contrat de bail ; que le congé pour vendre s’analyse en une offre de vente à l’égard du locataire que s’il est régulier et conforme au bien décrit dans le contrat de bail ; qu’à défaut, il est nul et inopposable au locataire ; qu’en retenant que le congé délivré le 29 juillet 2016 à la requête de l’indivision M… « ne reprend pas la description détaillée des locaux loué » (arrêt, p. 4 § 3) et que l’offre de vente ne « contient pas la description détaillée figurant au mandat de vente » (arrêt, p. 4 § 7) mais en jugeant cependant que la référence qui est faite du logement objet du bail était « suffisante » pour informer la locataire du contenu de l’offre et lui permettre de se déterminer en connaissance de cause, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°) ALORS, de troisième part et en tout état de cause, QUE seul le congé vaut offre de vente dans le délai deux mois ; que seul cet acte peut produire un effet juridique à l’égard du locataire ; qu’en affirmant que l’indivision M… produisait un mandat de vente confié antérieurement au congé du locataire à une agence immobilière, le 24 juillet 2016 contenant une description détaillée du bien vendu de sorte que le congé signifié le 29 juillet 2016 à Mme K… était valable, la cour d’appel a statué par un motif inopérant, et violé l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

4°) ALORS, enfin et en tout état de cause, QUE la contradiction de motifs vaut défaut de motifs ; qu’en admettant d’un côté que la description des lieux objet du congé devait être « parfaite », « précise »et « ne porter que sur les locaux loués sans en ajouter ni en omettre » (arrêt, p. 4 § 1) tout en retenant que « la référence qui est faite au logement objet du bail est suffisante pour informer la locataire du contenu de l’offre et lui permettre de se déterminer en connaissance de cause » (arrêt, p. 4 § 7), la cour d’appel s’est contredite, violant ainsi l’article 455 du code de procédure civile.”

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