En 20 ans, le temps d’une génération, l’immobilier francilien a connu de profondes mutations. À l’occasion de ce changement de décennie, meilleursagents.com nous livre les chiffres des prix à l’aube de l’an 2000 (traduit en euros et sans tenir compte de l’inflation) ainsi que 20 ans après, dans les appartements anciens des principales villes d’Ile-de-France. Que s’est-il passé en 20 ans ? Où fallait-il investir ?
Pas moins de dix quartiers ont multiplié leur prix par cinq. Tous, ou presque, dépassent aujourd’hui les 10 000 euros du m2 quand, vingt ans plus tôt, cela tournait autour de 2 000 m2. Dans les cinq derniers du classement, on retrouve des quartiers dont les prix n’ont été multipliés «que» par trois, voire moins. Parmi eux, trois se trouvent dans le VIe arrondissement. Reste que ces logements affichent des prix d’exception allant jusqu’à près de 16 000 euros du m2.
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À l’inverse, l’Essonne et la Seine-et-Marne ont connu des évolutions beaucoup moins importantes. Ainsi, schématiquement, les augmentations des dix premières villes de chaque département correspondent à celle des dix dernières dans les départements de petite couronne, soit à peine le doublement des prix en 20 ans.
Thomas Lefebvre. Le Xe est sans doute le meilleur exemple de ces changements. L’arrondissement s’est profondément transformé en 20 ans, il est devenu très à la mode. Et comme on partait de loin au niveau prix, le coefficient multiplicateur a d’autant plus explosé. Le quartier de la porte Saint-Denis est ainsi passé de 1 846 euros le mètre carré à 10350 euros le mètre carré. Une nouvelle population, plus riche, s’est installée et a largement participé à la gentrification.
Dans une moindre mesure, on retrouve le même phénomène dans le IXe où beaucoup de start-up sont venues s’implanter et, dans son sillage, de nouveaux habitants. À l’inverse, le VIe ne s’est quasiment pas renouvelé comme le VIIe et le XVIe. Il y a eu très peu de ventes et donc pas de nouveaux propriétaires. Ajoutez à cela des prix déjà élevés il y a 20 ans, et vous obtenez une relative stabilité. On remarque aussi que les principales augmentations ont eu lieu entre 2000 et 2008 car c’est à ce moment-là que la génération du baby-boom a eu suffisamment d’argent pour investir à Paris. La débâcle financière de 2008 a ralenti les transactions. Elles sont reparties en 2009 car la pierre est devenue une valeur refuge suite à la crise des subprimes.
Clairement, le métro a fait exploser les tarifs. Prenez Asnières, Clichy ou Levallois dans les Hauts-de-Seine. Elles font partie de celles qui étaient les moins chères en 1999 et qui sont devenues parmi les plus onéreuses aujourd’hui. Pour d’autres c’est la proximité de centre d’affaires comme la Défense qui a bénéficié à Puteaux, Colombes ou encore Suresnes.
On retrouve le même schéma en Seine-Saint-Denis avec Bagnolet, Montreuil ou Saint-Ouen, toutes dotées d’un métro et qui, en plus, sont devenues à la mode. À l’inverse Clichy-sous-Bois, complètement enclavé, n’a quasiment pas bougé. Quant à Tremblay, les nuisances de Roissy ont joué sur les prix. Enfin dans le Val-de-Marne, les villes à proximité du Bois de Vincennes ont prospéré au niveau des prix.
Le RER, ce n’est pas le métro. Dès que l’on s’éloigne trop de Paris, cela se ressent malgré la présence d’un transport dit lourd. Ainsi la Seine-et-Marne comme l’Essonne sont les plus impactés même si certains pôles attractifs comme le plateau de Saclay bénéficient à Massy ou Palaiseau. Les Yvelines et le Val-d’Oise s’en sortent mieux grâce à la proximité de la Défense
