[DECODE] PropTech : comment l’immobilier se réinvente – FrenchWeb.fr

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A l’été 2008, Airbnb voyait le jour de l’autre côté de l’Atlantique pour digitaliser la location de logements entre particuliers. Depuis, la plateforme américaine a permis d’accueillir plus d’un demi-milliard de voyageurs et ambitionne d’en héberger un milliard par an d’ici 2028. Au-delà de révolutionner l’immobilier par le prisme du voyage, la licorne américaine a surtout démontré qu’il était possible de dépoussiérer un secteur réputé pour sa complexité et son opacité. Derrière Airbnb, de nombreuses start-up se sont ainsi données pour mission de simplifier les différents pans de l’immobilier, ce qui a donné naissance au secteur de la PropTech (Property Technology).

Qu’il s’agisse de louer, d’acheter, de vendre ou de gérer un bien immobilier, les jeunes pousses de la PropTech se sont mises en ordre de bataille pour faire en sorte que le secteur ne soit plus un parcours du combattant pour des particuliers souvent dépités à cause d’un circuit long et fastidieux, avec une facture très élevée à l’arrivée. Dans ce contexte, le digital constitue un levier pour améliorer l’expérience client dans l’immobilier.

Un marché en danger à cause du coronavirus ?

A la manière des FinTech, avec notamment les néobanques qui ont dépoussiéré le secteur bancaire, les PropTech apparaissent comme des vecteurs pour accélérer la digitalisation du secteur immobilier. Une digitalisation qui pourrait être dopée par la situation actuelle. Et pour cause, le marché de l’immobilier devrait lourdement pâtir des effets de la crise du coronavirus. Avec cette pandémie, ce sont l’ensemble des transactions du secteur qui sont au point mort, tout comme les différents maillons de la chaîne immobilière qui n’ont eu d’autre choix que de stopper leur activité face au confinement imposé aux Français. Les agences sont fermées et il est impossible de faire des visites.

Dans ce contexte, la PropTech apparaît comme une solution pour assurer la poursuite de l’activité dans le secteur. Avec les visites virtuelles et les visioconférences, il est en effet possible de réaliser les étapes inhérentes à la vente d’un bien à distance. Une pratique qui pourrait être amenée à perdurer à l’issue de la crise sanitaire. En effet, selon un sondage réalisé par OpinionWay pour Hosman, un Français sur trois pense qu’une transaction immobilière peut s’effectuer 100% en ligne et sans intervention humaine. Autre indicateur intéressant, un Français sur quatre de moins de 50 ans pourrait aller jusqu’à acheter un bien après une visite virtuelle.

Bien que l’impact de la crise du coronavirus sur l’immobilier est encore inconnu, des lignes directives commencent à se dessiner. Dans un climat d’incertitudes économiques, la demande devrait chuter, tout comme le prix des logements. «Pour le moment, le marché est à l’arrêt, il n’y a quasiment plus aucune vente. Il est donc trop tôt pour déterminer l’impact du confinement sur les prix du marché à la sortie de cette période. Cependant, on peut s’attendre à une baisse du volumes de transactions», explique Thomas Venturini, CEO de l’agence en ligne Liberkeys, qui a levé 4 millions d’euros l’an passé.

La gravité de l’impact variera en fonction de la durée du confinement, pour l’instant imposé jusqu’au 15 avril minimum. Dans ce cadre, plusieurs scénarios sont possibles, comme le report de projets de vente qui pourrait engendrer en sortie de crise une forte hausse de l’offre, couplée à une baisse des prix. En parallèle, des acheteurs potentiels, actuellement bloqués chez eux, pourraient se précipiter sur les offres disponibles après la période de confinement, entraînant de facto une hausse des prix. «La seule certitude est qu’en l’absence de perspective globale de sortie crise ou de remède contre le Covid-19, le marché de l’immobilier va être à l’image des Français, confiné et attentiste», estime Taha Benabdelaziz, Data Scientist chez Liberkeys. Et dans ce climat général incertain, la PropTech a une belle carte à jouer pour dessiner les contours de l’immobilier du futur.

Redonner du pouvoir aux locataires dans la recherche d’un logement

Pour une grande partie de la population, et plus encore pour ceux qui démarrent dans la vie active ou qui ont des revenus modestes, trouver un logement peut rapidement devenir un casse-tête. Acheter un appartement étant hors de portée pour des millions de personnes, ces dernières n’ont d’autre choix que de se tourner vers la location. Mais bien souvent, entre une demande beaucoup plus forte que l’offre et des propriétaires qui préfèrent sélectionner des locataires aux revenus très largement supérieurs au loyer pour être rassurés, sans compter les agences immobilières aux coûts exorbitants, le chemin est bien souvent semé d’embûches.

Pour changer la donne, Pinql a par exemple repris les codes de l’application de rencontre Tinder pour rendre la recherche d’une location plus ludique et moins angoissante pour les futurs locataires. Et si les planètes s’alignent entre un propriétaire et un utilisateur, tout se fait sur l’application, de la signature du bail à l’état des lieux, en passant par la gestion des travaux ou d’éventuels dégâts. Avec cette solution, les locataires n’ont pas à s’acquitter de frais d’agence et les propriétaires peuvent déléguer la gestion de la location de leur bien en échange d’un abonnement mensuel.

Cependant, pour être en mesure de louer un logement, il faut avoir dans sa botte des garants suffisamment solides pour gagner la confiance des propriétaires. Et quand ce n’est pas le cas, la quête d’un logement peut carrément devenir impossible dans les grandes villes, où il y a parfois des dizaines de personnes qui patientent pour la visite d’un appartement. Un problème qu’a souhaité adresser la start-up Unkle en se portant garant des locataires.

Pour rassurer les propriétaires, la société a créé un système de scoring pour garantir la fiabilité d’un locataire. A partir d’éléments, comme l’épargne ou les pensions alimentaires par exemple au lieu de critères habituels à l’image d’un salaire trois fois supérieur au loyer, et de documents justifiant sa solvabilité, l’idée est de prendre en compte sa capacité réelle à payer le loyer chaque mois pour définir un indice lui permettant de trouver un logement ou d’obtenir un prêt bancaire pour un achat immobilier à des conditions plus avantageuses (taux plus bas, montant plus important emprunté).

Car à l’heure actuelle, ceux qui ont toujours payé leur loyer dans les temps ne bénéficient d’aucun avantage lorsqu’ils sont à la recherche d’un nouveau logement ou d’un prêt bancaire immobilier. «Les critères de sélection d’un locataire ne sont plus adaptés à l’évolution du monde du travail. Il n’existe pas de catégorie pour les statuts d’indépendants – qui connaissent pourtant une croissance de 126% ces dix dernières années – ou d’expatriés par exemple, or ces derniers sont tout aussi solvables que les CDI. Aujourd’hui, ce sont 6 millions de personnes en France qui sont concernées par cette situation», expliquait Matthieu Luneau, co-fondateur d’Unkle, lors de la levée d’amorçage d’un million d’euros en mai 2019.

Une nouvelle ère pour les propriétaires

Dans la même veine, Virgil veut même faire endosser le costume de propriétaire aux locataires. Un défi d’envergure car lorsqu’un jeune débarque aujourd’hui dans la vie active dans une grande ville, notamment à Paris, devenir propriétaire lui effleure rarement l’esprit, tant les prix de l’immobilier ne cessent de flamber. Dans ce contexte, Virgil, société fondée en 2018 par des anciens de Onefinestay, le «Airbnb du luxe» racheté près de 150 millions d’euros par AccorHotels en 2016, a développé une plateforme qui permet de fournir l’apport nécessaire à l’achat d’un bien en fonction des besoins de l’utilisateur. Concrètement, Virgil se base sur les revenus de la personne désirant devenir propriétaire pour calculer l’apport que la jeune pousse peut apporter au projet, à raison d’une participation qui peut atteindre jusqu’à 100 000 euros par opération.

Cependant, il ne s’agit pas d’un prêt classique auprès d’une banque, mais d’un capital alloué à un projet immobilier, de la même manière qu’un fonds d’investissement débloque une enveloppe pour soutenir un projet entrepreneurial. En effet, pour 10% d’apport, Virgil détient 15% du bien immobilier. Par exemple, pour un bien à 400 000 euros à Paris, soit 430 000 euros en incluant les frais, un acquéreur qui a une capacité d’emprunt de 390 000 euros verra Virgil abonder à hauteur de 40 000 euros, soit 10% d’apport, pour boucler le plan de financement. A la revente du bien, la jeune pousse récupère 15% du prix de vente en échange de son apport initial. Et si au bout de dix ans, le bien n’a toujours pas été revendu, le propriétaire peut racheter les parts détenues par la start-up. Un montage qui permet de devenir progressivement propriétaire en s’affranchissant des contraintes du circuit traditionnel.

HABX pour avoir un logement sur-mesure

Et quitte à devenir propriétaire, pourquoi pas personnaliser son logement avant même d’y mettre les pieds ? Cela peut ressembler à de la science-fiction mais c’est pourtant ce que propose l’entreprise HABX, qui a conçu une plateforme pour développer le logement sur-mesure. Dans ce cadre, la société se charge de prendre en compte les capacités de production des promoteurs immobiliers pour y greffer les besoins des futurs propriétaires (lieu de travail, transports, espaces verts, loisirs, surface, budget…). Une fois les données des promoteurs et des acheteurs pris en compte, la plateforme étudie des milliards de combinaisons d’intermodalité des transports et des milliers de points d’intérêt urbains (loisirs, espaces verts…), de manière à trouver l’endroit idéal.

Dès que le meilleur emplacement possible est déterminé, HABX permet aux ménages de définir eux-mêmes les caractéristiques et l’agencement de leur futur logement (nombre de pièces et leur surface, l’étage, espace extérieur…). Plutôt que d’imposer des critères qui ne conviennent pas à leurs besoins du quotidien, la start-up permet aux acheteurs de s’affranchir de ces contraintes pour concevoir un logement sur-mesure.

«Jusqu’ici, presque tout était personnalisable, des baskets aux voitures, à l’exception des logements. Désormais, nous pouvons le faire grâce à la technologie de HABX», relevait Benjamin Delaux, fondateur et président de la start-up, lors de son tour de table de 10 millions d’euros en février 2018. Aux yeux du patron de HABX, l’approche de son entreprise peut être bénéfique bien au-delà de l’immobilier : «100 000 nouveaux logements représentent un point de PIB en France. De plus, le secteur de l’immobilier et de la construction représente 18% de l’activité économique. Dans ce contexte, le choc de la demande peut relancer la production de logements en France.»

MeilleursAgents, nouvel atout d’Axel Springer après SeLoger

Après l’achat d’un bien immobilier, plusieurs années plus tard se pose parfois la question de la vente. Et quand ce stade arrive, la défiance est souvent de mise chez les propriétaires qui ont peur d’y perdre au change avec les agences immobilières. «Assez universellement, les marchés immobiliers sont perçus comme étant complexes et relativement opaques. La défiance envers les agents immobiliers est un sentiment assez général», nous expliquait en début d’année Sébastien de Lafond, co-fondateur de MeilleursAgents. Et d’ajouter : «C’est à cause de la nature même du bien immobilier, c’est quelque chose de singulier, il n’y en a pas deux identiques au monde. Il y a très peu de marchés dans lesquels on a une telle unicité du bien. Cela introduit de la complexité. Il y a des problématiques hyper locales, avec beaucoup d’acteurs, notamment l’État, les banques, les notaires, les agents immobiliers… C’est complexe de par les enjeux financiers et ces acteurs qui mettent leur grain de sel.»

Dans ce contexte, Sébastien de Lafond a cherché dès 2008 avec MeilleursAgents à rendre le parcours de vente moins opaque et stressant pour les propriétaires. Pour y parvenir, la société a développé une plateforme permettant de mettre en relation les particuliers qui préparent la vente de leur bien avec des agences immobilières.

Pour guider les particuliers dans leur parcours de vente, la start-up leur propose plusieurs services, tels qu’un outil d’estimation en ligne, des cartes des loyers ou encore des cartes des prix par stations de métro. Ce pionnier de la PropTech a été racheté l’an passé pour 200 millions d’euros par le groupe de médias allemand Axel Springer, qui avait déjà déboursé 633 millions d’euros pour s’offrir SeLoger.

Les néoagences de plus en plus proches des agences traditionnelles ? 

Dans la lignée de MeilleursAgents, des néoagences immobilières ont fleuri dans l’Hexagone ces dernières années. Car entre manque de transparence et frais d’agence exorbitants, les agents immobiliers n’ont pas la cote auprès des acheteurs et des vendeurs, qui ont peur d’y perdre des plumes malgré l’expertise des professionnels du secteur nécessaire pour assurer la transaction dans les meilleures conditions.

Selon une étude menée par OpinionWay pour MeilleursAgents l’an passé, à peine un Français sur deux assure ainsi faire confiance aux agents immobiliers. Pire encore, 72% des Français estiment que leurs honoraires sont excessifs. En moyenne, la commission prélevée par les agences s’élève à 5% du prix de vente du bien immobilier. Par conséquent, 83% des Français veulent plus de transparence dans leur relation avec les agents immobiliers.

Dans ce contexte, des agences immobilières en ligne comme Hosman, Welmo, Himko, Proprioo, Liberkeys ou encore Equinimo veulent redorer le blason de cette profession. Pour cela, elles misent sur des tarifs réduits et une dématérialisation des étapes dans les transactions et la gestion immobilière. En effet, ces acteurs de la PropTech s’appuient sur le numérique pour automatiser les tâches à faible valeur ajoutée et ainsi accélérer le processus de vente, de manière à ringardiser des agences physiques qui souffrent déjà d’un cruel déficit d’image auprès des vendeurs et des acheteurs.

Outre le gain de temps qu’elles apportent, ces agences immobilières nouvelle génération pratiquent dans leur grande majorité des commissions fixes, au lieu d’indexer des honoraires au prix du bien immobilier comme le font habituellement les agences traditionnelles. Toutefois, Proprioo a par exemple décidé d’abandonner les commissions fixes pour prélever un pourcentage, compris entre 3% et 4% du prix de vente final, ce qui fait craindre une standardisation des néoagences immobilières les rapprochant des agences traditionnelles. S’émanciper ou rentrer dans le rang, tel est l’enjeu qui se présente aux acteurs de la PropTech dans les prochaines années.

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