Crowdfunding immobilier et Covid-19 : quelles répercussions pour les investisseurs ? – Capital.fr

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S’il apparaît difficile de prédire avec précision les conséquences économiques des tensions sanitaires que nous rencontrons, d’aucuns s’accordent à dire que les fondamentaux économiques étaient robustes au début de la crise – exogène – et qu’ainsi, contrairement au krach financier mondial de 2008, cet “épisode Covid-19” pourrait être temporaire et se traduire par une reprise en forme de V. Sans savoir exactement combien de temps durera cette épidémie, tentons d’évaluer les répercussions sur .

Le secteur de la promotion immobilière n’est pas soutenu par la Banque publique d’investissement et ne le sera pas, malgré le contexte actuel. Or le besoin de trésorerie est prégnant : les promoteurs et marchands de biens, porteurs de projets en immobilier, doivent pouvoir faire face à 6 à 12 mois sans rentrer de chiffre d’affaires. La sélection initiale des porteurs est donc très significative pour la pérennité de l’investissement. Par exemple, un projet “dédié” (l’investissement concerne un projet précis, portant en général sur une seule opération immobilière), contrairement à un financement corporate (financement du holding promoteur soit pour ses besoins de développement, soit pour un ou plusieurs projets immobiliers à venir), est isolé par nature et, remis en perspective, de moindre envergure. De plus, il semble comporter une meilleure flexibilité dans la réduction des coûts fixes : un arrêt de production ne signifiera pas nécessairement un déficit de trésorerie.

Des retards dans les livraisons

Les projets en cours ne devraient pas être impactés par la “paralysie” des autorisations de permis de construire. En effet, pour être finançables, il est communément admis que les projets doivent avoir purgé le recours des tiers, avoir 50% de pré-commercialisation… En revanche, on voit bien là saillir des marqueurs de risques pour des opérations qui ne seraient pas dans ce cadre (aménagement foncier, marchands de biens, …).

En revanche, il est fort probable que les chantiers prennent tout de même du retard, que ce soit du fait du chômage partiel ou par manque de matières premières (sans compter le risque de défaillance des sous-traitants)… donc cela générera nécessairement à court terme des retards de livraison. Ces retards ont toujours fait partie du risque en immobilier. De plus, l’horizon de placement en crowdfunding immobilier étant en moyenne d’environ 2 ans, donc plutôt “long”, cela laisse une marge de manœuvre, un “espace tampon” pour se rattraper. D’ailleurs, historiquement, de nombreux contrats prévoient des reports contractuels de 6 à 12 mois : durant cette période de prolongation, les investissements devraient continuer à produire des intérêts au taux initial (sauf exceptions qui existent déjà hors période de coronavirus !)

L’actif immobilier ne devrait pas être boudé

Les difficultés actuelles ne sont pas endogènes à l’immobilier : le secteur n’est pas de lui-même en déséquilibre. Cela envoie un marqueur positif aux investisseurs, même si les préoccupations des Français sont davantage d’ordre sanitaires et peu portées sur l’investissement à long terme. Les liquidités – qui ne devraient pas être amoindries par les politiques des Banques centrales – devraient au final se maintenir, après que le système bancaire soit sorti de cet épisode de fragilité et de restriction temporaire d’accès au crédit… Ainsi, le secteur devrait marquer le pas et subir probablement un ralentissement des ventes sur les 6 prochains mois. Le risque peut se situer, comme le prédisent les Cassandre, dans une éventuelle baisse des prix de l’immobilier – et donc là encore fragiliser les porteurs de projets et solliciter leur trésorerie.

Une baisse de l’offre

Si la sclérose des mises en chantier ne devrait pas porter atteinte aux projets immobiliers rondement ficelés en amont de la collecte (autorisations administratives, pré-commercialisation…), cela impactera a priori l’affluence des recherches de financement futures. En effet, il semblerait logique que les porteurs de projets décalent leurs initiatives de quelques mois ; et il n’en faudra pas moins aux partenaires notaires et bancaires pour absorber leurs retards inéluctables malgré les efforts de télétravail mis en place mais ne constituant pas un viatique. L’activité est en effet quasiment à l’arrêt suite à un très grand nombre de rétractations sur des promesses de vente, dont il serait souhaitable qu’elles ne soient que reportées. Par ailleurs, et avant de pouvoir sortir de cette léthargie, le marché pourrait ainsi devoir faire face à une pénurie de l’offre, qui viendrait contrebalancer le risque au niveau des prix… et les maintenir au niveau actuel. Lors de la “reprise”, il faudra à nouveau être vigilant quant aux sollicitations de financement et aux porteurs concernés.

Un révélateur de bonnes pratiques

Une chose semble certaine : cet épisode va marquer une fois encore les bonnes pratiques et stigmatiser les plus incertaines…

– Si les projets sont franco-français, ils semblent moins sensibles aux risques d’approvisionnement en matières premières ;
– Si les contrats de financements / investissements sont établis initialement sur une période assez longue (2 à 3 ans) ou prorogeables dans les conditions initiales, les intérêts devraient être “normalement” payés ;
– Si les projets sont financés après les études nécessaires et la mise en place des autorisations d’urbanisme et recours des tiers, les investissements ne sont que peu concernés par ces risques et les délais de latence qu’ils induisent ;
– Si les projets sont financés avec un état de pré-commercialisation avancé (au moins de 50%), ils ne devraient pas être trop impactés par les retards liés aux partenaires notaires et banques, et devraient être pérennes.
– Si le projet est financé de façon individuelle et non pas corporate, le projet financé sera isolé de fait et sera moins susceptible qu’un financement corporate d’être impacté par la situation financière globale du porteur.

Pour finir : n’investissez que dans ce que vous comprenez ; prenez le temps d’analyser le montage d’investissement et les parties prenantes ; identifiez le risque et obtenez la promesse de rendement associée à cette prime de risque.

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