Tous les signaux sont au vert. Les taux de détention de crédits immobiliers se maintiennent à un niveau très élevé en 2019, selon les données de L’Observatoire des crédits publiées ce 29 janvier. Près d’un Français sur trois (31,1%) rembourse actuellement un crédit à l’habitat, en léger recul par rapport à 2018. “Il s’établit cependant sur un de ses niveaux les plus élevés observés depuis le milieu des années 1990” précise le professeur d’économie Michel Mouillart, à l’origine de l’étude. A cela s’ajoute le moral des ménages, en nette amélioration. Près de 15% des particuliers détenant un crédit ressentent une amélioration de leur situation financière, un niveau comparable à celui enregistré en 2007. Le corollaire de cet optimisme se traduit directement dans les intentions de souscriptions. Environ 5% des ménages interrogés prévoient de s’engager dans un crédit immobilier lors du premier semestre 2020, en nette augmentation par rapport à 2018 (+4,2%). Des projets d’investissements qui pourraient cependant vite être freinés par les établissements bancaires.

Car les banques ont durci leurs conditions d’emprunt. Elles ont choisi d’appliquer les recommandations du Haut conseil de stabilité financière, une institution émanant de la Banque de France et présidée par le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire. Parmi ces grandes recommandations formulées en décembre 2019, on retrouve l’interdiction de prêter sur plus de 25 ans, mais surtout une restriction drastique de la part des ménages pouvant dépasser la règle d’endettement de 33%. Il s’agit de la part maximale des revenus nets pouvant être investie dans le remboursement du crédit. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a par ailleurs réitéré ces directives le 14 janvier lors de ses voeux à la presse : “Les consignes du HCSF s’appliquent à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier. Les dérives doivent s’arrêter, et des comportements doivent changer, vite”.

Un tiers des nouveaux souscripteurs dépassent la règle d’endettement

Les victimes directes de l’application stricte du taux d’endettement sont toutes trouvées, selon Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), un syndicat regroupant tous les métiers de l’immobilier. “Le risque est de brider l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes et notamment pour les primo-accédants, en obligeant à recourir à des apports de plus en plus élevés.” Une peur confirmée par Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. “Les banques ne sont déjà plus enclines à prêter à des profils risqués” constate-t-elle. Comprendre les primo-accedants à la limite du financement, situés hors des grandes zones urbaines.

Les chiffres sont parlants. Environ 20% des 1,33 million d’emprunteurs ayant souscrit un crédit en 2019 ont outrepassé le ratio d’endettement, prévient Michel Mouillart. Soit 250.000 ménages. Parmi eux, plus d’un tiers sera “durement mordu” par les recommandation du HCSF. “Nous parlons ici de 90.000 ménages modestes, détenant moins de deux Smic mensuels, vivant dans des zones rurales et même des zones urbaines moyennes assure l’économiste. C’est finalement la France des Gilets jaunes”

Un autre groupe pourrait pâtir du resserrement des conditions : les 60.000 foyers disposant de peu de moyens d’adaptation. “Environ les deux tiers d’entre eux pourront trouver des moyens de faire baisser leur taux d’effort en décalant leur travaux à plus tard ou en étalant leur crédit sur une plus longue durée. Pour le dernier tiers en revanche, les aménagements ne seront pas suffisants et 20.000 ménages pourraient être mis sur le carreau” poursuit Michel Mouillart.

Au total donc, si 2020 comptait autant de nouveaux emprunteurs qu’en 2019, à savoir 1,33 million, entre 8 et 12% des souscripteurs seraient écartés de l’accès à la propriété dès cette année, prévient Michel Mouillart. “Tout dépendra du zèle avec lequel les établissements appliquent les recommandations”. En prenant une moyenne de 10%, 130.000 foyers seraient exclus. “Disons qu’il y en aura 100.000 sans aucun doute, voire un peu plus” ajoute-t-il.

Tous les ménages dépassant la règle d’endettement ne seront pourtant pas victimes des recommandations du HSCF. Parmi eux, 40% ont par exemple la possibilité de modifier sans encombre leur plan de financement, “en augmentant leur apport personnel”, voire en “auto finançant l’opération”. Ces emprunteurs aisés, qui disposent parfois de “8.000 ou 9.000 euros de revenus mensuels”, n’auront donc aucune difficulté à diminuer leur taux d’effort et rentrer dans les clous.

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