Crédit immobilier : ces emprunteurs recalés… à cause des taux bas – Capital.fr

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Des taux toujours aussi canons. En ce début d’année, les crédits immobiliers sur 20 ans – la durée d’emprunt la plus courante – se négocient entre 1% et 1,3%, selon les différents courtiers interrogés par Capital. Des taux d’intérêt, en légère hausse, qui devraient néanmoins continuer à réjouir bon nombre de ménages rêvant de devenir propriétaire. Quelques profils d’investisseurs peuvent toutefois déchanter, car ils se retrouvent désormais mécaniquement exclus du marché. En cause : le système dit des taux d’usure.

Derrière ce terme un peu technique, un système louable. Pour protéger les emprunteurs de contrats aux intérêts trop élevés, la Banque de France instaure un taux plafond, au-dessus duquel les banques ont interdiction de prêter. Pour chaque durée d’emprunt, son calcul est le suivant : la moyenne des taux obtenus sur les trois derniers mois, majorée d’un tiers. Au 1er janvier 2020, les prêts à taux fixes doivent ainsi tous être compris entre 2,51% et 2,61% d’intérêt. Des plafonds en baisse par rapport au dernier trimestre, de 0,15 % en moyenne. Et le problème, c’est que ces plafonds baissent… plus certains dossiers ont aussi du mal à passer auprès des banques.

Les ménages modestes, principales victimes

Parmi les victimes collatérales de ce système supposé protéger les emprunteurs, on retrouve au premier rang les ménages modestes, qui sont à la limite du financement. En effet, ces derniers n’obtiennent généralement pas les meilleurs taux auprès des banques et la légère remontée des barèmes en janvier comliquent encore la donne. De ce fait, les niveaux actuellement très bas des taux d’usure peuvent conduire les banques à retoquer leurs dossiers. D’autres profils bien plus aisés peuvent paradoxalement en subir les conséquences, comme en témoignent ces exemples d’emprunteurs recalés fournis par le courtier Vousfinancer.

Ainsi, une femme de 65 ans, disposant de 1.700 euros par mois, a récemment souhaité acquérir sa résidence principale de 167.000 euros à Lyon. Avec un très bel apport de 85.000 euros, il lui restait à emprunter 97.000 euros. Elle a obtenu un taux de 1,5% sur 20 ans. Avec une caution crédit logement d’environ 1.600 euros, des frais de dossier de 300 euros, des frais de courtage de 1.000 euros, son dossier semblait bien engagé. Sauf qu’à cause son âge, elle a décroché une assurance de prêt qui frôlait les 1%, soit un taux très élevé. Résultat : son taux annuel effectif global – le TAEG inclut tous les frais de dossier, de courtage, d’assurance, de garantie et même de tenue compte – a atteint 2,76%… soit un taux supérieur à l’usure. Ce dossier serait pourtant passé début 2019, où l’usure pour les prêt de 20 ans dépassait la barre des 3%.

Autre exemple parlant, mais qui touche cette fois ci des hauts revenus. Un couple de 45 ans disposant de 30.000 euros de revenus mensuels a voulu contracter un prêt de 2,5 millions d’euros sur 25 ans, au taux attractif de 1,15%. Ils assuraient tous deux leur prêt à 100%, au taux de 0,5% chacun. Avec un tel montant d’emprunt, les frais de dossier facturés par la banque atteignaient 6.000 euros, les frais de courtage 2.000 euros et la garantie près de 23.000 euros. Au final, le TAEG obtenu a dépassé les 3%, un taux bien supérieur aux 2,61% autorisés. Pour faire passer leur dossier, la couple aurait donc dû diviser la couverture de ses assurances par deux, et ainsi décrocher un TAEG de 2,14%.

Enfin, c’est parfois l’impact des frais de dossier qui peut être fatal à certains emprunteurs, comme l’analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. “Dans certaines banques les frais de dossier peuvent atteindre désormais 1 % du montant emprunté, contre 300 euros en moyenne auparavant”. Pour un prêt de 300.000 euros à 1,5 % sur 25 ans et une assurance à 0,35 %, le montant des frais peuvent faire varier le TAEG de 10 points, passant de 2,24% à 2,32%. Dans le cas présent, le taux d’usure n’est pas dépassé car les taux obtenus sont correctes, mais des dossiers plus fragiles peuvent en pâtir.

“Effet ciseau”

Si les taux d’usure posent un problème à certains emprunteurs modestes, c’est en partie à cause de leur mode de calcul. En les fixant sur la base des taux constatés sur les trois derniers mois, et non pas les taux actuels, une tenaille s’opère sur l’emprunteur. Car les taux actuels remontent, tout comme les frais de dossier, mais les taux d’usure poursuivent leur baisse. Les professionnels du secteur nomme ce phénomène “l’effet ciseau.”

“En période de remontée des taux, il y a un risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit de certains emprunteurs qui se voient refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l’usure regrette Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. Les emprunteurs les plus risqués en termes de santé – sénior, risques aggravés – sont ainsi les plus pénalisés, leurs taux dépassant fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG.”

Quelles solutions s’offrent donc à ces emprunteurs exclus, mais pourtant solvables ? L’Association Professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), préconise que cette marge d’un tiers soit d’au minimum 150 à 200 points de base, contre 65 points seulement actuellement. “Ainsi, pour des taux sur 20 ans calculés à 1,96 % par la Banque de France, le taux de l’usure serait de 3,46 % en appliquant une marge de 150 points, au lieu de 2,61 actuellement”, explique Philippe Taboret, président de l’Apic. Des préconisations qui ont été reprises par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), mais dont la Banque de France ne souhaite pour le moment pas tenir compte, soucieuse qu’est l’institution de protéger les emprunteurs et éviter tout dossier de surendettement.

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