Alors que le rendement des assurances vie en fonds en euros plonge sous la barre des 1.5% en moyenne en 2019, la performance des SCPI de rendement augmente pour atteindre 4.51% net en moyenne. Comment profiter des rendements compétitifs de la pierre-papier pour rentabiliser son épargne et préparer efficacement sa retraite ? Explication de La Centrale des SCPI, leader français du conseil en SCPI.
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Les récentes annonces des rendements de divers produits d’épargne mettent fin au suspense traditionnel du début d’année. En effet, les épargnants se demandent combien leurs différents placements leur ont apporté.
Cette année, les nouvelles sont particulièrement mauvaises du côté des assurances vie en fonds en euros, longtemps considéré comme le placement préféré des Français. Le rendement des fonds en euros baisse de façon significative, de 1.8% en moyenne en 2018 à 1.4% en moyenne en 2019. Certains grands assureurs ont même indiqué des rendements historiquement bas autour de 1% pour leur fonds en euros.
Pour dynamiser la performance de leurs assurances vie et éviter ainsi des retraits massifs, les assureurs limitent accès aux fonds en euros en obligeant les épargnants à investir sur des unités de compte, beaucoup plus risquées. Certains assureurs exigent entre 30% et 50% du capital investi sur des unités de compte.
Du côté des livrets réglementés, une baisse a également été annoncée : le rendement du Livret A, du Livret bleu et du Livret Développement Durable et Solidaire (LDDS) passent tous à 0.5%, soit bien moins que l’inflation.
Les épargnants se tournent alors massivement vers les parts de SCPI de rendement, un placement d’épargne immobilière rentable, sans une prise de risque excessive qui satisfait tous les épargnants.
Une année 2020 euphorique pour le placement immobilier en parts de SCPI
Les Sociétés civiles de placement immobilier, connues sous le raccourci SCPI, enchaînent des performances historiques. Après avoir battu le record de collecte en 2018, les SCPI renouvellent l’expérience en 2019 avec une collecte qui a dépassé 8 milliards d’euros.
Cela se traduit par des acquisitions immobilières toujours plus nombreuses, ce qui permet de renforcer la mutualisation des risques locatifs au sein des SCPI. Les sociétés de gestion se tournent également vers de nouvelles typologies d’actifs et vers de nouveaux secteurs géographiques afin de rentabiliser et diversifier leurs investissements.
« L’innovation est au cœur des investissements immobiliers. Une SCPI qui n’avance pas avec son époque va voir son patrimoine vieillir et se décorréler des besoins des locataires comme des épargnants. C’est pourquoi les SCPI visent toujours de nouvelles stratégies comme investir dans les EHPAD en réponse aux vieillissement de la population ou dans les entrepôts surfant sur la bonne vague du développement de l’e-commerce. » souligne Gabriela Kockova, manager au sein du N°1 de la SCPI en France, La Centrale des SCPI.
A titre d’exemple, ces SCPI de rendement novatrices génèrent des rendements bien supérieurs aux divers livrets ou aux assurances vie en fonds en euros :
La SCPI Pierval Santé, spécialisée dans l’immobilier médicalisé au travers des investissements dans des EHPAD, a généré en 2019 un rendement de 5.05% net à ses associés. Cette SCPI de santé a d’ailleurs fortement participé à la collecte record des SCPI avec ses 400 Millions d’euros.
La SCPI Activimmo, jeune pousse dédiée à la logistique du dernier kilomètre créée en 2019, affiche son ambition de délivrer un rendement de 6% net dès l’année 2020.
Il n’est donc pas étonnant que le nombre d’investisseurs en parts de SCPI a dépassé un million courant l’année 2019 et l’année 2020 s’annonce encore plus prometteuse, portée en partie par la forte baisse des rendements des assurances vie en fonds en euros et les nombreuses contraintes instaurées par les assureurs sur ce type de placement.
Qui peut acheter des parts de SCPI ?
Tout le monde peut investir en immobilier en parts de SCPI. Les SCPI de rendement sont très accessibles à partir de quelques milliers d’euros et s’adressent à tout type d’investisseur : novice, averti ou expert.
Dans tous les cas, les spécialistes de la gestion de patrimoine et de la SCPI vous diront de démarrer par une étude patrimoniale détaillée et gratuite afin de déterminer la meilleure allocation de SCPI pour votre profil.
A titre indicatif, les experts indépendants de La Centrale des SCPI joignables au 01 44 56 00 23 nous ont détaillé trois propositions d’achat de parts de SCPI pour trois profils donnés.
Un actif d’une trentaine d’années peut par exemple investir en parts de SCPI à crédit dans l’objectif de se créer un patrimoine immobilier solide. Il peut facilement s’engager sur des durées longues, allant de 15 à 20 ans, et acheter à crédit des parts de SCPI à moindre effort mensuel. En effet, la majeure partie de la mensualité est remboursée grâce aux loyers des SCPI et un faible effort d’épargne reste à la charge de l’investisseur. Ce montage permet également d’optimiser l’imposition de l’investissement immobilier en SCPI grâce à la déductibilité des intérêts, des assurances et des frais des revenus distribués.
Profiter des taux bas pour acheter des SCPI à crédit est une solution qui nécessite cependant une situation professionnelle et financière stable ainsi qu’un accompagnement sur mesure dans toutes les étapes du projet SCPI.
Un pré-retraité d’une cinquantaine d’années aura quant à lui pour l’objectif la préparation de la retraite qu’il prendra entre 10 et 15 ans. Souhaitant obtenir des revenus complémentaires futurs, il peut alors opter pour un achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété.
En achetant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, l’épargnant profite d’une décote sur le prix de la part, allant de 20% sur 5 ans à 32% sur 10 ans. Pour un capital donné, il peut alors acheter plus de parts de SCPI, qui dans le temps peuvent également se revaloriser. Par exemple, la SCP Epargne Pierre offre une décote de 22% sur 5 ans.
En contrepartie de cette réduction du prix, il renonce aux loyers sur la période du démembrement temporaire de propriété et optimise sa fiscalité en n’étant soumis ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux, ni à l’impôt sur la fortune immobilière.
Au terme de la période du démembrement temporaire de propriété, qui idéalement coïncide avec la date du départ à la retraite, l’épargnant récupère la pleine propriété des parts de SCPI et bénéficie pleinement de ses loyers pendant toute sa retraite.
Un retraité recherchera des revenus complémentaires immédiats, de ce fait il privilégiera l’achat de parts de SCPI au comptant. Les fonds issus d’un héritage, d’une assurance vie ou de la vente d’un bien immobilier locatif dont on n’a plus envie de s’occuper une fois à la retraite peuvent être investis en parts de SCPI.
Les loyers générés par la SCPI de rendement vont alors se rajouter aux pensions de retraite des épargnants et améliorer leur pouvoir d’achat. Les SCPI européennes s’adaptent particulièrement à cet objectif patrimonial délivrant des loyers exonérés des prélèvements sociaux de 17.2%.
Parmi ces SCPI européennes, citons la SCPI Eurovalys permettant aux investisseurs de profiter des opportunités d’investissement rentables, offertes par la première économie européenne, Allemagne. La SCPI Eurovalys investit principalement dans les bureaux situés dans les grandes métropoles comme Francfort, Hambourg, Düsseldorf ou Munich. Un patrimoine bien diversifié à l’échelle allemande, une capitalisation solide de plus de 375 Millions d’euros au 30/09/2019 et une excellente gestion locative, assurée par Advenis REIM, font d’Eurovalys une SCPI de rendement qui mérite sa place dans un portefeuille multi-SCPI.
Les Français, déçus par les produits d’épargne bancaire et amoureux de la pierre, peuvent alors facilement trouver une alternative dans les SCPI de rendement pour placer leur épargne, dont le sous-jacent est l‘immobilier.
Ainsi, ils peuvent profiter de belles performances et perspectives du placement SCPI. En plaçant 50 000 euros sur un portefeuille de SCPI dont le rendement moyen est de 5% net, les épargnants peuvent augmenter leurs revenus mensuels d’environ 208 euros et en y plaçant 150 000 euros d’environ 625 euros.
« Un complément de revenu ou de retraite est toujours bienvenue pour améliorer son pouvoir d’achat. Alors que le livret A et les assurances vie en fonds en euros rapportent moins que l’inflation, les SCPI montent et distribuent des rendements pouvant atteindre jusqu’à 6% net. » souligne Véronique Baron, associée fondatrice de La Centrale des SCPI.
Pour améliorer votre pouvoir d’achat, découvrez la SCPI Activimmo en vidéo :
L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
