Absence d’offre de prêt : responsabilité de la banque ? – BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme

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Un acquéreur immobilier n’avait pas obtenu le prêt de la banque, malgré l’accord de la principe donné par celle-ci. Il demandait la condamnation de la banque à lui payer le dépôt de garantie qui, semble-t-il, avait été remis au vendeur. La Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir fait droit à cette demande en suggérant que l’acquéreur aurait été mieux avisé de s’adresser au vendeur pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.

La Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe, société anonyme, dont le siège est […] , anciennement dénommée Caisse d’épargne et de prévoyance d’Alsace, a formé le pourvoi n° A 18-19.093 contre l’arrêt rendu le 4 avril 2018 par la cour d’appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige l’opposant à Mme H… U…, domiciliée […] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Remeniéras, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe, après débats en l’audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Rémery, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Remeniéras, conseiller rapporteur, Mme Vaissette, conseiller, Mme Guinamant, avocat général référendaire, et Mme Piquot, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que Mme U… a conclu le 10 janvier 2014 avec la Corporation des métiers du métal du Bas-Rhin une promesse de vente d’un bien immobilier sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit ; que, reprochant à la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Alsace devenue la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe (la Caisse) d’avoir refusé de lui consentir un prêt en violation d’un engagement de financement stipulé dans une attestation du 11 décembre 2013, Mme U… l’a assignée en responsabilité ;

Attendu que pour condamner la Caisse à payer à Mme U… des dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice moral, l’arrêt retient qu’en s’abstenant, en violation de son engagement, de lui communiquer une offre de prêt, la Caisse a commis une faute qui lui a causé un préjudice constitué par la perte du dépôt de garantie ;

Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait que Mme U… était en droit d’exiger du vendeur le remboursement du dépôt de garantie dès lors qu’elle soutenait que le prêt litigieux lui avait été refusé en dépit du respect des conditions convenues en vue de son octroi, n’était pas de nature à exclure tout lien de causalité entre la faute imputée à la Caisse et le préjudice constitué par la seule perte du dépôt de garantie dont il lui était demandé réparation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Alsace à payer à Mme U… la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice matériel ainsi que la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 4 avril 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Metz ;

Condamne Mme U… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a condamné la Caisse d’épargne à payer à madame U… 20 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et 2 500 € en réparation de son préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE « la promesse de crédit est un contrat par lequel un banquier promet de mettre des fonds à la disposition de son client. La non-exécution de sa promesse engage sa responsabilité contractuelle envers celui-ci. En l’espèce, la Caisse d’épargne a transmis à Mme U… une attestation d’accord définitif de financement quant à son projet immobilier datée du 11 décembre 2013 et libellée comme suit “la demande de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier situé […] par Mme U… H… a fait l’objet d’un accord définitif de notre établissement ainsi que de notre société de cautionnement SACCEF”. Auparavant, la banque avait émis une attestation d’accord de principe en date du 12 octobre 2013 sous réserve de vérification des éléments communiqués, d’un accord définitif de notre société de cautionnement SACCEF. Le contrat de prêt n’a jamais été finalisé malgré l’engagement ferme de la banque quant à l’octroi du crédit et de l’accord de la société de cautionnement. Pour s’exonérer de sa responsabilité, la banque fait état d’une variation du projet de la part de Mme U…; la lecture des échanges entre les parties démontre plutôt une modification des apports et autres à l’initiative de la banque suite aux demandes répétées de Mme U… sans qu’il soit rapporté une modification substantielle du projet immobilier qui était toujours constitué d’une partie habitation et d’une partie locative. La banque fait également valoir une signature du compromis sous condition suspensive d’octroi du prêt et que seule l’offre de prêt valablement émise est susceptible de remplir la condition suspensive. Mme U… s’est effectivement engagée avec notamment la condition suspensive d’obtention de prêt, ce qu’elle croyait légitimement acquis au vu de l’attestation définitive. L’absence d’offre de prêt à la signature du compromis n’est pas de nature à exonérer la banque de sa responsabilité quant à la non-exécution de sa promesse. Le compromis de vente comporte d’autres conditions suspensives quant à l’urbanisme et l’obtention de permis de construire et d’une autorisation de changement de destination à la charge de l’acquéreur qui pourra y renoncer, conformément aux stipulations de l’acte. La non réalisation des dites conditions ne peut donc être à l’origine de la non réitération par acte authentique. Dans le cadre du compromis de vente, Mme U… a versé un dépôt de garantie de 20 000 euros, versement attesté par les pièces. Le dépôt de garantie étant demeuré acquis au bénéfice de la Corporation du métal du Bas-Rhin, qui depuis a été dissoute selon arrêté du 14 octobre 2014, il est constitutif du préjudice subi par Mme U…, qui a été privée de la réalisation de son projet immobilier outre un préjudice moral qui doit être indemnisé à hauteur de 2 500 euros » ;

ALORS premièrement QUE la Caisse d’épargne soulignait que, selon la promesse de vente, madame U… devait obtenir une offre de prêt conformément aux articles 312-7 et suivants du code de la consommation, qu’en cas de non obtention elle avait le droit au remboursement par le vendeur du dépôt de garantie 20 000 €, que précisément elle soutenait qu’elle s’était vue refuser le prêt tout en ayant respecté les conditions convenues, qu’il en résultait que le vendeur devait lui restituer le dépôt de garantie et qu’il n’existait ni lien causal ni préjudice avec la faute alléguée contre la banque tenant à l’absence d’émission d’une offre de prêt (conclusions de la Caisse d’épargne, p. 8 et 12) ; qu’en ne s’expliquant pas sur ce point déterminant pour néanmoins condamner la Caisse d’épargne à réparer la prétendue perte du dépôt de garantie, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

ALORS deuxièmement QUE l’arrêt attaqué énonce, pour condamner à réparation la Caisse d’épargne, que la promesse de vente stipulait des conditions suspensives relatives notamment à l’urbanisme et à l’obtention, que l’acquéreur pouvait y renoncer, que leur non-réalisation ne pouvait donc être à l’origine de la non-réitération de la vente devant notaire, et que le dépôt de garantie de 20 000 €, resté acquis à la venderesse, constituait le préjudice matériel de madame U…, qu’en statuant par ces motifs, impropres à caractériser le préjudice en lien de causalité avec la faute reprochée à la banque de n’avoir pas émis d’offre de prêt,, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

ALORS troisièmement QU’une personne morale dissoute se survit pour les besoins de sa liquidation ; qu’en retenant la perte du dépôt de garantie comme préjudice matériel subi par madame U…, au motif inopérant que la Corporation du métal du Bas-Rhin, qui avait reçu ce dépôt, avait été dissoute par arrêté du 14 octobre 2014, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

ALORS quatrièmement QUE la Caisse d’épargne faisait valoir que madame U… ne prouvait pas avoir versé le dépôt de garantie parce qu’elle produisait un chèque émis un an avant la conclusion de la promesse de vente stipulant le dépôt de garantie et parce que ce chèque en question n’avait pas été tiré par madame U… mais par la SCI SCI Wagwein, de sorte que c’était cette société et non pas madame U… qui avait intérêt et qualité à demander la restitution de la somme correspondant au chèque ou des dommages-intérêts (conclusions de la Caisse d’épargne, p. 11) ; qu’en ne s’expliquant pas à cet égard en se bornant à affirmer que le versement du dépôt de garantie de 20 000 € par madame U… était attesté par les pièces, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

ALORS cinquièmement QU’en énonçant que le versement du dépôt de garantie de 20 000 € par madame U… était attesté par les pièces, sans viser ni analyser les pièces sur lesquelles elle fondait sa décision, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.”

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